剛剛，樓市出現(xiàn)了極具風(fēng)向標(biāo)意義的信號(hào)。

上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)正式官宣：

正式下場(chǎng)，批量收購(gòu)居民手中的二手房。

這些收回來(lái)的房子，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修后，將變身為保障性租賃住房，定向供應(yīng)給城市“新市民”。

很多人還在糾結(jié)：政府收那么點(diǎn)房子，能頂什么用？

但我認(rèn)為，動(dòng)作大小不重要，關(guān)鍵的是動(dòng)作“方向”。

因?yàn)檫@是有史以來(lái)，政府第一次下場(chǎng)收二手房。很可能在上海試驗(yàn)成功后，還要進(jìn)行全國(guó)各城市推廣。

而且更重要的是，這可能是中國(guó)樓市這五年來(lái)，最硬核的一次“房?jī)r(jià)底部確認(rèn)”。

接下來(lái)講講這背后的底層邏輯，文末有一些建議，希望能幫到大家。

首先為什么是現(xiàn)在？為什么是“老破小”？

我認(rèn)為是，國(guó)家要準(zhǔn)備入場(chǎng)對(duì)房子“錨定底價(jià)”了。

過(guò)去五年，樓市最可怕的不是跌，而是沒(méi)有價(jià)格。

當(dāng)成交量萎縮到冰點(diǎn)，每一套急售的房子都在通過(guò)無(wú)底線的殺價(jià)來(lái)試探底部。以至于一套超低價(jià)房子交易，就會(huì)帶崩附近一批房子的市場(chǎng)價(jià)格。

而上海政府此時(shí)下場(chǎng)，則是通過(guò)評(píng)估價(jià)直接洽談收購(gòu)，本質(zhì)上是給市場(chǎng)定了一個(gè)“硬度”。

要明白，政府是最聰明的，它不可能在半山腰當(dāng)“接盤俠”。

既然敢拿真金白銀（區(qū)級(jí)財(cái)政+銀行專貸）出來(lái)買，就說(shuō)明在管理層的測(cè)算里，核心區(qū)域的這類資產(chǎn)已經(jīng)跌出了“安全邊際”。現(xiàn)在“剪刀差”消失了，是抄底的好時(shí)機(jī)。

那么底部是如何評(píng)定的？

答案是租金回報(bào)率。

過(guò)去，上海的租金回報(bào)率可能只有1%，連貸款利息都覆蓋不了。

但現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)五年的深度回調(diào)，上海核心區(qū)部分“老破小”的價(jià)格已經(jīng)縮水了30%-40%。與此同時(shí)，很多房子的租金回報(bào)率已經(jīng)回升到3%-4%。

而現(xiàn)在政策給到的支持貸款利率可能只有2%多。

當(dāng)“租金回報(bào)”能跑贏“資金成本”時(shí)，這就不再是財(cái)政負(fù)擔(dān)，而是一筆極其劃算的優(yōu)質(zhì)生意。

既解決了年輕人的住房痛點(diǎn)，又幫國(guó)企持有了核心地段的長(zhǎng)期資產(chǎn)，可謂一石二鳥。

很多人說(shuō)，收購(gòu)老破小只是對(duì)這類房屋的業(yè)主發(fā)福利。其實(shí)很多人不懂，老破小其實(shí)是一個(gè)城市“置換鏈條”的最后一公里。

上海樓市現(xiàn)在最大的痛點(diǎn)是：

小房子賣不掉，大房子買不起。

底層流通性卡死了。而政府收購(gòu)70平以下的小戶型，本質(zhì)上是在給市場(chǎng)定向注入“流動(dòng)性”。

那個(gè)賣掉“老破小”的房東，拿到了購(gòu)房款，轉(zhuǎn)身就會(huì)進(jìn)入新房或大戶型市場(chǎng)。促進(jìn)了向上交易的螺旋，以此帶動(dòng)整個(gè)置換鏈條的連鎖反應(yīng)。

其次當(dāng)大量的老房子從交易市場(chǎng)退出，轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，二手房的“掛牌量”會(huì)極速下降（這就是為什么上海掛牌量從 11 萬(wàn)降到 8 萬(wàn)）。

供需關(guān)系一旦逆轉(zhuǎn)，剩下的二手房就不再是“爛在手里”，而是重新獲得了漲價(jià)或止跌的底氣。 這種預(yù)期的改變，才是盤活鏈條的最強(qiáng)動(dòng)力。

后市怎么看？

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為要積極接納“資產(chǎn)重估”，尋找離場(chǎng)時(shí)機(jī)。

這兩年，很多人都在樓市上虧錢了。這種痛，很多人都在經(jīng)歷。

但你要明白，過(guò)去的房?jī)r(jià)是泡沫支撐的虛高，現(xiàn)在的價(jià)格是邏輯支撐的回歸。如果你的房子在核心區(qū)，那么不用擔(dān)心，你手里的資產(chǎn)獲得了“政府認(rèn)證的流動(dòng)性”。

趁著這波信心回升的“小陽(yáng)春”，該置換的置換，該離場(chǎng)的離場(chǎng)。

對(duì)于買家來(lái)說(shuō)?？謶终谙?，扎實(shí)的底部正在形成。

數(shù)據(jù)顯示，上海1月成交量重回2.2萬(wàn)套，掛牌量從11萬(wàn)降到8萬(wàn)。而深圳，二手房錄得量連續(xù)3周上升。

要知道，這還是在傳統(tǒng)淡季的數(shù)據(jù)，節(jié)前翹尾，意味著節(jié)后會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春行情（我接下來(lái)具體分析哪些城市會(huì)有小陽(yáng)春行情）。

現(xiàn)在的市場(chǎng)正在從“恐慌拋售”轉(zhuǎn)向“縮量筑底”。如果你是剛需，或者準(zhǔn)備“老換大”，現(xiàn)在可以考慮。因?yàn)榈鹊秸咝Ч耆@現(xiàn)、大家都不再害怕“踏空”的時(shí)候，你可能又要面對(duì)失去議價(jià)空間的煩惱。

同時(shí)要明白，“投資于人”是寫在最高戰(zhàn)略思想里面的。

上海把收回來(lái)的房子租給大學(xué)生和新市民，就是在高度對(duì)齊“投資于人”。

對(duì)于購(gòu)房者也是一個(gè)重要啟示：

未來(lái)房?jī)r(jià)的唯一支撐，不是鋼筋混凝土，而是這個(gè)城市能留住多少有創(chuàng)造力的年輕人。買房，就是買這個(gè)城市的“船票”。跟著政府的動(dòng)作走，關(guān)注那些產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、軌道交通附近的資產(chǎn)，那是未來(lái)的租金錨點(diǎn)。

總之，如果閱歷足夠，就會(huì)明白：

否極泰來(lái)，往往就在最絕望的時(shí)刻。

上海政府的這次“高姿態(tài)抄底”，更像是一次宣告：

房住不炒是底線，但資產(chǎn)價(jià)格崩盤絕非目標(biāo)。經(jīng)過(guò)五年的大浪淘沙，樓市正在回歸它的本質(zhì)——一個(gè)關(guān)于居住、關(guān)于城市競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)物資產(chǎn)。

當(dāng)然房?jī)r(jià)即使反彈，也很難帶來(lái)大面積的普漲，作為國(guó)民核心資產(chǎn)，房子一定會(huì)起到非常穩(wěn)健的壓艙石作用。

這個(gè)邏輯，所有國(guó)家都適用。比如前幾天川普就公開說(shuō)了這么一段話：

“已經(jīng)擁有房產(chǎn)的人，我們要讓他們保持富有。我們要讓房?jī)r(jià)保持高位。我們不會(huì)為了讓那些不怎么努力工作的人買得起房子，而去摧毀他們房產(chǎn)的價(jià)值。我們會(huì)讓買房變得更容易，我們會(huì)把利率降下來(lái)。但我想保護(hù)那些第一次在人生中感覺良好的人。他們覺得自己，你知道的，成了有錢人?，F(xiàn)在有太多聲音在說(shuō)，‘哦，我們要把房?jī)r(jià)壓下來(lái)。’我不想把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，我希望推高房?jī)r(jià)，讓擁有房屋的人受益。你們可以放心，這正在發(fā)生?！?/p>

川普現(xiàn)在主要收益靠股市和虛擬貨幣，這比房子來(lái)錢快多了。但為何還要為房?jī)r(jià)“正名”？

因?yàn)榈彩嵌?jīng)濟(jì)學(xué)的人都明白，房地產(chǎn)是萬(wàn)物周期。同時(shí)也是中產(chǎn)人群的核心資產(chǎn)組成。

股市牛，富的是少數(shù)人，樓市牛，富的是大多數(shù)人。這不是我寫樓市，就支持樓市，同樣我也在小號(hào)寫股市，而且目前主要收益都來(lái)源于股市。

只是想告訴大家底層邏輯，在宏觀經(jīng)濟(jì)周期角度，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的樓市和經(jīng)濟(jì)是呈反比的。只有房?jī)r(jià)穩(wěn)，或者慢牛，人們才有消費(fèi)的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)才有向上破局的動(dòng)力。兩者互為螺旋。

同時(shí)樓市和股市也不一定是排斥關(guān)系。

而是樓市更像老大哥，為國(guó)民資產(chǎn)托底，同時(shí)讓兄弟股市帶頭沖鋒，增加社會(huì)創(chuàng)富效應(yīng)，刺激市場(chǎng)流動(dòng)性。股樓雙牛，才代表經(jīng)濟(jì)繁榮。

總之，國(guó)家隊(duì)這時(shí)候入場(chǎng)，說(shuō)明底部已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)有了復(fù)蘇的希望，但過(guò)程依然會(huì)磕磕絆絆。大家要看清信號(hào)，才能得出屬于自己的結(jié)論。

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