文 | 謝澤鋒

編輯 | 楊旭然

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了抽筋剝骨般的劇變之后，地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)呈現(xiàn)出了有別于以往的新趨勢(shì)。

從掘金增量到博弈存量，當(dāng)剛需群體上車(chē)后，以改善需求為特征的“二次置業(yè)”浪潮正不斷涌現(xiàn)。加上二孩三孩家庭的出現(xiàn)，不少人對(duì)更大空間、更多功能布局房屋的需求明顯抬升。

如今，年輕父母秉持“富養(yǎng)娃”的理念，樂(lè)高墻、鋼琴房、讀書(shū)角、星空頂都要占地方。還有一些富裕家庭，為了四代三代同堂而首選大面積戶(hù)型。

目前，我國(guó)人均居住面積達(dá)40平方米，但各地居住質(zhì)量嚴(yán)重不平衡?？梢哉f(shuō)，增加面積是如今房地產(chǎn)市場(chǎng)中改善性需求的首要?jiǎng)訖C(jī)。

而且，“以房換房”已成為北上等核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，這些城市房屋普遍老舊，戶(hù)型狹小，但人口基數(shù)極為龐大，改善型需求長(zhǎng)期壓抑，未來(lái)將隨著政策松綁將日益顯露。

一線(xiàn)城市核心地段的大戶(hù)型產(chǎn)品也呈現(xiàn)出了抗跌特性，2025年部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了頂級(jí)豪宅的搶購(gòu)潮。豪宅和剛需二八分化顯著，是當(dāng)前樓市存在的明顯割裂。

“有房”并非購(gòu)房的終點(diǎn)，順應(yīng)時(shí)代且適配居住需求，才是房產(chǎn)市場(chǎng)的最終命題。

本文是來(lái)自《巨潮WAVE》內(nèi)容團(tuán)隊(duì)的深度價(jià)值文章，歡迎您多平臺(tái)關(guān)注。

01 大房時(shí)代

2026年剛開(kāi)年，南京樓市就出現(xiàn)了一波躁動(dòng)。

對(duì)于這個(gè)房?jī)r(jià)5年腰斬，跌回12年前水平的“新一線(xiàn)城市”來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)甘露。以當(dāng)前的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型，似乎相比之前有更明顯的性?xún)r(jià)比，因?yàn)椤澳憧梢杂孟嗤膬r(jià)格，買(mǎi)到過(guò)去兩倍面積大小的房子”。

加上改善需求的涌現(xiàn)，大戶(hù)型受到越來(lái)越多人的青睞，浦口區(qū)雅居樂(lè)濱江國(guó)際在最近半個(gè)月賣(mài)出的戶(hù)型幾乎全部在227~336㎡之間，均為大戶(hù)型，可以說(shuō)十分火爆。

4年前，這個(gè)小區(qū)的成交單價(jià)高達(dá)近4萬(wàn)/㎡，而如今直接腰斬，大戶(hù)型基本在2萬(wàn)/㎡以?xún)?nèi)。且面積越大單價(jià)越有吸引力，其中某套建筑面積312㎡的房源，因位于4樓，最終以458萬(wàn)的總價(jià)成交，折合單價(jià)僅1.47萬(wàn)/㎡。

無(wú)獨(dú)有偶，即便在三線(xiàn)外城市柳州，改善盤(pán)也已經(jīng)較為熱銷(xiāo)，120-130㎡戶(hù)型受到越來(lái)越多家庭的青睞。2025年，柳州成交均價(jià)不到8000元/㎡，但單價(jià)1-1.5萬(wàn)/㎡的高端改善項(xiàng)目日益緊俏，成交韌性很足。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，柳州樓市折射出市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性變遷，剛改型產(chǎn)品已成為絕對(duì)主流。建筑面積100-130㎡的戶(hù)型占據(jù)市場(chǎng)最大份額，而100㎡以下的產(chǎn)品成交套數(shù)僅2500套，占比顯著收縮。

杭州樓市也不例外，“以大為美”的趨勢(shì)十分明顯，曾經(jīng)受首套剛需熱捧的小戶(hù)型正在讓位于200平米以上的大住宅。

去年以來(lái)，新房項(xiàng)目的戶(hù)型變得越來(lái)越大，但賣(mài)得卻越來(lái)越好。濱江?開(kāi)發(fā)的?錦上萬(wàn)象府?公開(kāi)的主力戶(hù)型為?4室2廳?，建面約?183平方米?，高層戶(hù)型面積從?183平米-355平方米。?文暉板塊的御境映廬面積更大，從191平米開(kāi)始，一直到878平方米。

大房型走俏，也跟此前的政策壓抑有關(guān)。

2006年，住建部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，規(guī)定新審批商品住房中90平方米以下住房面積占比須達(dá)到70%以上，旨在增加小戶(hù)型供應(yīng)，彼時(shí)的初衷是為了照顧到居民首次置業(yè)的剛性需求。該文件也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“7090政策”。

20年后，隨著居民收入水平的提升，家庭住房需求已經(jīng)從“有房住”逐漸變?yōu)椤白〉煤谩?。加上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了深度調(diào)整，2024年開(kāi)始，一線(xiàn)城市開(kāi)始放松樓市緊箍咒。

上海在土地出讓環(huán)節(jié)對(duì)“7090政策”做出調(diào)整，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層住宅不大于120平方米，均比此前規(guī)定有所擴(kuò)大。深圳則是直接取消了“7090政策”的限制。

這一調(diào)整，符合當(dāng)前改善型涌現(xiàn)的市場(chǎng)需求。此前開(kāi)發(fā)商須嚴(yán)格遵守政策，導(dǎo)致市面上小面積房源存量持續(xù)走高，大戶(hù)型變得十分緊俏。此次調(diào)整，就是從供給端鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)優(yōu)質(zhì)大房子。

為適應(yīng)市場(chǎng)變化，杭州還專(zhuān)門(mén)給大戶(hù)型（≥160㎡）住宅制定了品質(zhì)提升指導(dǎo)原則，要求層高不低于3.15米，這大幅提升了大戶(hù)型產(chǎn)品的舒適度，更加吸引改善型買(mǎi)家的關(guān)注。

多重因素疊加下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大房時(shí)代”即將來(lái)臨。

02 搶購(gòu)豪宅

2022年，北京頂豪住宅萬(wàn)柳書(shū)院成交了一套36.47萬(wàn)元/平米，總價(jià)近1.1億元的法拍房。

該套房源的起拍價(jià)只有18萬(wàn)/平，雖只有8人報(bào)名，但共計(jì)經(jīng)過(guò)了高達(dá)117次的激烈競(jìng)拍，另一套住房也以7600萬(wàn)的總價(jià)拍出?？梢?jiàn)，頂級(jí)富豪對(duì)稀缺豪宅的狂熱追求。

3年之后，豪宅成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

2025年，上?？們r(jià)在3000萬(wàn)元以上的豪宅成交金額已突破夸張的1000億元。這一體量甚至超過(guò)了北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的總和，獨(dú)占重點(diǎn)城市近六成的市場(chǎng)份額。

全國(guó)豪宅看上海，基于周邊長(zhǎng)三角地區(qū)高凈值人群的聚集，對(duì)核心資產(chǎn)擁有強(qiáng)烈需求。2025年，上海每天都有近6套千萬(wàn)級(jí)豪宅成交，5000萬(wàn)元以上的房產(chǎn)，幾乎被上?！皦艛唷?，全國(guó)每10套成交，就有7套在魔都完成。

而且，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，每套均價(jià)提升至5330萬(wàn)元；中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5000萬(wàn)元以上豪宅產(chǎn)品在2024年成交套數(shù)激增253%的高基數(shù)上，繼續(xù)交出56.7%的高增幅，顯示出該價(jià)位段產(chǎn)品力的強(qiáng)勁韌性。

這也印證了如今房產(chǎn)買(mǎi)家更加青睞高總價(jià)、高品質(zhì)產(chǎn)品，真正的“頂豪”正在成為主角。

上海壹號(hào)院無(wú)疑是這場(chǎng)盛宴中的最大贏家。憑借地處“老城廂-新天地-外灘”的黃金三角地帶，5月份一開(kāi)盤(pán)，起價(jià)5000萬(wàn)/套的64套房產(chǎn)就被搶空，首日即狂攬40.25億元。整個(gè)2025年，該項(xiàng)目成交超220億元，成為全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。

在深圳，年末的豪宅搶購(gòu)潮正在上演。中信信悅灣開(kāi)售兩小時(shí)銷(xiāo)售額就已超百億元，加上深圳灣沄璽和GCC聯(lián)泰超總灣，三大頂流攬金近300億元。

北京也不例外，去年該市總價(jià)1500萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交2851套，同比增長(zhǎng)10.6%；成交套數(shù)占全市新建住宅成交總量的8.4%，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

然而需要注意的是，豪宅狂飆并不能扭轉(zhuǎn)整個(gè)行業(yè)的低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新建商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金全部負(fù)增長(zhǎng)。

豪宅井噴，行業(yè)低迷。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入城市、區(qū)位、產(chǎn)品三個(gè)維度全面深度分化的極端割裂時(shí)代。

作為一種稀缺且流動(dòng)性有限的資產(chǎn)，豪宅有明顯的抗跌屬性。再加上圈層屬性和身份認(rèn)同，社會(huì)財(cái)富的馬太效應(yīng)愈演愈烈，都讓大戶(hù)型豪宅變得越來(lái)越好賣(mài)。

如中信信悅灣38萬(wàn)元/平方米的最高單價(jià)，刷新了核心城市非別墅單價(jià)紀(jì)錄，然而“定價(jià)過(guò)高”并未影響銷(xiāo)售。其中，兩套總價(jià)高達(dá)1.87億元和2.5億元的頂層復(fù)式，開(kāi)盤(pán)1小時(shí)便被神秘富豪收入囊中。

深圳灣沄璽3.7億元的樓王戶(hù)型迅速售罄，GCC聯(lián)泰超總灣首開(kāi)去化高達(dá)八成，還有大買(mǎi)家一出手就是整層買(mǎi)入。上海單價(jià)超15萬(wàn)元/平的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)去化率基本都在80%以上。

成交和價(jià)格走勢(shì)也呈現(xiàn)嚴(yán)重分化。2022 年以來(lái)，上海樓市整體進(jìn)入下行周期，但240平以上大戶(hù)型漲幅尤為顯著。

深圳豪宅則是跌的少，回升快。樂(lè)有家研究顯示，從2018年1月至2025年5月，深圳頂豪南山深圳灣、紅樹(shù)灣、蛇口沿海、華僑城以及福田香蜜湖，成交均價(jià)始終穩(wěn)定在10萬(wàn)元/平方米及以上，一度突破15萬(wàn)元/平方米。而當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌績(jī)r(jià)回落至2016年，頂豪板塊已逐漸回升，并呈現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

分化之下，開(kāi)發(fā)商為回血也不惜重金打造高價(jià)豪宅，爭(zhēng)奪本就稀少的頂級(jí)客群。作為一種獨(dú)特的市場(chǎng)化產(chǎn)品，房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富分配的一面鏡子。可以說(shuō)，豪宅火爆并不是經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的信號(hào)，它注定只是少數(shù)人的財(cái)富狂歡。

03 時(shí)代變軌

自本世紀(jì)初開(kāi)始，經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，我國(guó)居民居住環(huán)境已經(jīng)大幅跨越。

七普數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房總建筑面積已超過(guò)517億平米，意味著人均擁有接近42平的面積，基本符合高收入國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，“有房沒(méi)房”的總量問(wèn)題已經(jīng)解決。

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的痛點(diǎn)正從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)軌。

2025年3月，“好房子”首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。月末，“好房子”項(xiàng)目規(guī)范正式落地。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在答記者問(wèn)時(shí)，提出“好房子”承載著千家萬(wàn)戶(hù)對(duì)美好生活的向往，“安全、舒適、綠色、智慧”為高品質(zhì)房產(chǎn)的特征。

然而在我國(guó)存量住房中，2000年以前建成的住房面積占比超過(guò)30%。而且普遍存在房齡老、無(wú)電梯等問(wèn)題，其中30%的房子房齡在25年以上，80%的住房沒(méi)有電梯。

北京的老胡同，上海的老弄堂，廣州的城中村，隱藏著房地產(chǎn)狂奔后遺留的傷疤。北京20年以上樓齡的房子占比超過(guò)60%，無(wú)電梯、無(wú)物業(yè)、無(wú)綠化，擁擠狹小，品質(zhì)低下，幾乎難有居住幸福感，居民的換房訴求較高。

據(jù)貝殼研究院調(diào)研，近年來(lái)全國(guó)年均就有300-400萬(wàn)的家庭換房，北京、上海等大城市“賣(mài)一買(mǎi)一”的需求占比超過(guò)70%，廈門(mén)占比在50%-60%。

與此同時(shí)，限購(gòu)政策和房貸相關(guān)政策的放松和支持，長(zhǎng)期被壓抑的改善型需求被激活。

2025年6月13日，廣州正式成為全國(guó)首個(gè)全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)的一線(xiàn)城市；東莞全域取消住房限購(gòu)，深圳、北京、上海亦優(yōu)化了限購(gòu)政策。

加上存量房貸利率下調(diào)，房貸首付比例和利率調(diào)整，都進(jìn)一步促進(jìn)剛改和大戶(hù)型產(chǎn)品的走紅。

當(dāng)然，好房子并非一味追求大，在國(guó)家頂層設(shè)計(jì)指引下，未來(lái)上市的產(chǎn)品，在得房率、戶(hù)型、舒適等關(guān)鍵體感指標(biāo)都將穩(wěn)步提升。

因此，在存量時(shí)代，真正關(guān)注品質(zhì)的“好房”才會(huì)贏得市場(chǎng)。這也是劇烈洗牌后，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然未來(lái)。

04 寫(xiě)在最后

作為與民生緊密相連的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)走過(guò)烈火烹油的瘋狂年代后，不可避免進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

隨著居民財(cái)富收入的不斷分化，00后實(shí)力買(mǎi)家登上房產(chǎn)消費(fèi)舞臺(tái)，“7090政策”退出歷史舞臺(tái)，二胎、三胎放開(kāi)，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生巨變，中國(guó)城市中的“大房時(shí)代”雛形已現(xiàn)。

由于結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重分化，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步割裂和分化。

一種從未出現(xiàn)過(guò)的極端行情，或許將無(wú)法改變，持續(xù)存在。