任何時候都要思考一件事

為什么是此時此刻來做這件事情

昨天我參加了一個會議

其實看主題就已經(jīng)足夠震撼

關(guān)于上海官方宣布說夠一批二手住宅項目用于保障性住房

這件事在行業(yè)內(nèi)看實屬罕見

在政府層面如此直接的宣布收購二手房產(chǎn)品

與此同時

這個會議不論是出席的嘉賓，會議內(nèi)容以及會議結(jié)束之后我被應(yīng)邀參加的內(nèi)部溝通，都充滿著大量的信息量

隨后我也多方打聽各種細(xì)節(jié)，了解政策出臺的起承轉(zhuǎn)合

我把我了解到的和我理解的記錄在這里，供各位參考

這確實是一次歷史性的時刻

01

這件事從表面來看也是一次比較好的創(chuàng)新

因為每年其實一個城市都有保租房的指標(biāo)，無非之前的方式是自己用資金集中性的新建房子作為保租房

現(xiàn)在用了政府端直接購買市面上二手房的方式來完成

這樣的好處是毋庸置疑的

因為時間更快、房子的位置也更好

而且也不會創(chuàng)造太多的增量來沖擊市場

以銀行作為擔(dān)保，政府端采購，C端市場活化的方式來完成這么一個步驟，可以說是多方受益

但是今天我肯定不是和大家聊這個的

我想回答的第一個關(guān)鍵問題是：現(xiàn)在來做這件事，意味著什么

我們都知道，最了解城市的一定是他們自己

所以選在2026年的2月初來選擇做這件事來宣布，無異于一次在官方層面的用腳投票：

上海樓市已經(jīng)走出了最難的時候

各位要知道，每一次的收購

都需要用真金白銀花錢來買的二手房

現(xiàn)在愿意做這件事，就是證明其實在城市端已經(jīng)認(rèn)為資產(chǎn)的價格已經(jīng)到了底部

敢這個時候宣布這件事本質(zhì)上就代表著城市端對于價格的信心

另外在后續(xù)溝通中我還聽到一個關(guān)鍵數(shù)字

在銀行之所以敢做這件事，就是現(xiàn)在很多市區(qū)的房子的租售比已經(jīng)達(dá)到2.5%的水準(zhǔn)

這也給到他們更大的信心

面對著現(xiàn)在動不動不到1%的銀行存款利率

如果收購的房子整體的租售比未來可以實現(xiàn)2.5%，那么整體的長線運營就有個更加穩(wěn)健的基數(shù)

說真的伴隨著銀行利率越來越低，銀行開始真正做起了一些大膽的創(chuàng)新性嘗試

所以我們從市場化的角度來思考這個問題

如果覺得反正每年要完成保租房的指標(biāo)，現(xiàn)在直接買市面上的資產(chǎn)價格覺得合適，租售比又有保障，那么為何不直接購買

這是這件事開始的源頭

本質(zhì)上也給到市面上所有的客戶一個巨大的信心

02

如果這個信號只是一個開始

而從后面一些細(xì)節(jié)則可以看出上海想要借著這個契機(jī)實現(xiàn)的更大的野心

這一次的下場試點有三個區(qū)域：浦東、靜安、徐匯

每個區(qū)的運作模式其實都不太一樣

但是可以從浦東的相關(guān)細(xì)則可以看到一些端倪

浦東對于收購二手房有比較明確的標(biāo)準(zhǔn)

1、單套70平米以下

2、2000年以前的房子

3、不高于400萬的總價

比較典型的，這次收購的是針對于行業(yè)內(nèi)的老破小品類的二手房

而且重點是針對那些有置換需求的客戶

需要購買浦東內(nèi)部的一手房

所以各位可以發(fā)現(xiàn)，通過這個政策，背后還有一個目的：就是更好激活二手市場的流動性

雖然說三個標(biāo)準(zhǔn)就指向著老破小，但是這部分的比例基本上占據(jù)上海二手房市場70%以上的份額

覆蓋面極大

而老破小擁有了托底，就能夠創(chuàng)造出不少用戶向上置換的動力

上海樓市當(dāng)下的核心問題是什么

就是高端火熱基層流動性大，但是800萬-1000萬的改善需求的釋放力是非常緩慢的

也就是城市中產(chǎn)的置換鏈條還沒有被徹底打開

這個政策本質(zhì)上就是為了激活這部分的中產(chǎn)購買力

各位要知道，今年上海二手房已經(jīng)開始活躍

連續(xù)好幾個月的成交已經(jīng)破了2萬套

如今再有這樣的政策出現(xiàn)，毫無疑問整個小陽春市場的活躍度已經(jīng)非常值得期待

03

與此同時，這樣的收購過程中還能順便解決不少城市更新的問題

比如緩解很多加裝電梯后的老破小之后一樓去化難得問題

本質(zhì)上也給到一樓房東一個方向和出路

解決了不少社區(qū)的矛盾

而且我也側(cè)面了解到，政府端的收購，本質(zhì)上還不存在中介費等相關(guān)手續(xù)費

也算是側(cè)面在降低百姓的房產(chǎn)交易成本

未來不少老破小被收購?fù)曛笸ㄟ^政府的統(tǒng)一裝修之后租賃給一些畢業(yè)生或者新青年

也緩解了老破小小區(qū)的人口老齡化問題

某種程度上也算是上海整體人群結(jié)構(gòu)的一次活化

04

所以大家可以看到整個鏈路基本上比較通暢

通過這樣一次行為

1、城市完成了一批城市核心區(qū)的保租房的供應(yīng)

2、然后二手房也因為這個政策得到了進(jìn)一步的激活

3、而且相關(guān)的城市更新的問題也順便得到了解決

這就是整個政策落地實現(xiàn)的連帶效應(yīng)

其實也是很多政策頒布的邏輯：通過流動來解決問題

上海有800萬套存量住房，每年流動20萬套來算，整個流動完一遍也要40年

這個體量是龐大的

這個力量是驚人的

通過流動是一定能解決很多問題的

但是這次政策，我在內(nèi)部溝通中反復(fù)被聽到的一個詞我覺得很重要：市場化

所有的一切都是基于市場化的標(biāo)準(zhǔn)來去落地的

第一收購的二手房的價格是市場化，不會過低也不存在過高

第二未來出租的價格也會市場化，隨行就市的制定

第三，銀行也好，租賃運營公司也好都是市場化的運作

未來每個人都可以在建行的app上看到這部分的信心

市場化是上海的基石

市場化也是城市最大的信心來源

現(xiàn)在敢收二手房，本質(zhì)上就是對于上海這一類的資產(chǎn)的價值認(rèn)可

05

其實最近我們持續(xù)在給市場信號給反饋

我們覺得最近市場不錯

26年的3-4月份還會是不錯的時候當(dāng)我開始買房了，沒想到…上海樓市的安全墊到底在哪里樓市明年到底會不會回暖

已經(jīng)前前后后寫了好幾篇都在強(qiáng)調(diào)這個觀點了

這里面有一個重要的邏輯

就是二手房的流動性正在托起上海樓市的整體穩(wěn)健

上海有800萬套的存量住房，每年都有上萬億的資金在樓市里流動

只要有資金流動

本質(zhì)上就是資產(chǎn)有信心的重要表現(xiàn)

過去三個月，上海二手房市場之所以被盤活，就是現(xiàn)在二手市場的價格已經(jīng)被需求所接納

而底部需求開始流動，樓市就開始有了向上置換的動力

最后托起一手房，然后托起土地市場

以此循環(huán)

而今天這個政策之所以高明

就是政策頒布本身不是在創(chuàng)造供應(yīng)，而是在創(chuàng)造需求

讓二手房的底部有了更多的需求能夠消化

從而讓房東獲得購買力更好的進(jìn)入置換的樓市市場

06

當(dāng)然，如果讓我給意見其實也還是有的

第一

其實每個區(qū)的格局都可以大一點

現(xiàn)在對于收購老破小都要求置換，且要求置換自己區(qū)里的房子

想的就是本區(qū)的福利本區(qū)花

其實沒必要

只要能夠在上海置換，這對整個樓市鏈條的盤活就是巨大的，不要太在乎這些細(xì)節(jié)

第二

未來收購房源的租賃市場表現(xiàn)非常重要

建議在隨申辦也好，在建設(shè)銀行app也好增加更多的曝光窗口

只有把這部分房源運營好，整個閉環(huán)才算完成，整個收購二手房的邏輯才可以有序進(jìn)行下去

第三

我支持第一輪針對于老破小的收購，但是如果第二輪我建議可以更加細(xì)項的研究收購房源的類型

因為核心的核心，還是希望通過運營提升單套房子的租售比

說實話，上海市場下一輪的關(guān)鍵其實是租賃市場

只有租賃市場更加活躍也更加穩(wěn)健

才能增加物業(yè)持有者的信心

這對所有人來說都是如此

市場需要對資產(chǎn)的核心從價格過渡到價格結(jié)合運營二者結(jié)合的角度，從而多維度恢復(fù)市場信心

07

到目前為止整個上海的利好信號還是不少的

這次這個信號更像是在當(dāng)下給到行業(yè)一條清晰的基準(zhǔn)線

用真金白銀來表態(tài)上海對于自己這個城市的信心

2026年已經(jīng)過去一個月了

一切都在越來越好