2025年，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)，真正回歸主城！

從2025年出讓的住宅用地?cái)?shù)量來(lái)看，2025年共出讓38宗涉住宅地塊（內(nèi)六區(qū)），其中內(nèi)五區(qū)就占了30宗，接近總數(shù)的八成。

其中，內(nèi)五區(qū)的30宗，又有大半位于主城區(qū)，如蔡鍔路融華項(xiàng)目、黃土塘綠城項(xiàng)目、南湖新城建發(fā)項(xiàng)目、侯家塘中海項(xiàng)目等，都是核心區(qū)域的寶地。產(chǎn)生溢價(jià)的地塊有4宗，均在主城區(qū)！

一方面，住宅地塊數(shù)量大大減少；另一方面，主城核心地塊增加，再一次印證了主城價(jià)值回歸的觀點(diǎn)。當(dāng)然，這也是市場(chǎng)倒逼下的結(jié)果！

不過，主城區(qū)土地資源稀缺，有價(jià)值的寶地更是鳳毛麟角，真正賣一塊少一塊。但主城核心區(qū)，還有一種土地來(lái)源，即：

閑置土地回收！

閑置土地回收再出讓或再開發(fā)，此前其實(shí)已有不少，如恒大在長(zhǎng)沙的多宗地塊，其中月湖地塊更是已被城發(fā)恒偉接手，開發(fā)為月湖云境。

但大部分回收土地位置都比較偏遠(yuǎn)，真正的核心區(qū)域少之又少。不過，前不久，長(zhǎng)沙資規(guī)局發(fā)布公告，開啟2026年第二批擬申報(bào)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地，共計(jì)5宗地塊，合計(jì)約505畝，總金額29.71億元。

5宗地塊，既有芙蓉主城核心的東富曙光集團(tuán)地塊，也有恒偉三處回收地，還有開福區(qū)地塊，更有城北主軸旁地塊。其中，尤以曙光地塊最為重要！

主城中心、五一路邊，王炸地推出

超大體量，教育成大賣點(diǎn)

曙光集團(tuán)地塊，是長(zhǎng)沙主城區(qū)最后一宗未開發(fā)的國(guó)營(yíng)大廠地塊，此前東方資產(chǎn)成立東富公司擬開發(fā)該地塊，中途曾與建投談過合作意向但沒有下文。

隨后，東方資產(chǎn)意欲將所持有的曙光電子股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但沒有了后續(xù)的內(nèi)容。根據(jù)資規(guī)局信息，該地塊面積超200畝，宗資金約16.7億。而根據(jù)早前信息介紹，曙光集團(tuán)地塊總占地約325畝，其中居住用地約159畝，商業(yè)用地約16畝，其余為九年一貫制學(xué)校、公園綠地和文體設(shè)施用地合計(jì)約150畝。

再來(lái)看具體規(guī)劃，整個(gè)東富曙光地塊，在學(xué)校、公園用地之外，可開發(fā)地塊分為了12個(gè)小地塊，包含了住宅、商業(yè)、文體等性質(zhì)，體量超大，是主城中心未來(lái)幾年最大的猛料，可能涉及不止一個(gè)樓盤。

該地塊，北邊距離五一路不遠(yuǎn)，西邊距離湘雅路不遠(yuǎn)，往北不遠(yuǎn)就是袁家?guī)X商圈，距離省委、烈士公園都很近，是真正的主城中心。重點(diǎn)是，地塊帶有一所九年制學(xué)校，根據(jù)一貫的定律，肯定直接配套！

這樣的核心位置，過去沒有什么新樓盤，周圍幾個(gè)極具代表性并載入長(zhǎng)沙樓市編年史的樓盤，比如銘園、金色華庭、頤美園，都是二十年前的老盤。所以，過去在五一路寫字樓上班的人、在湘雅二院的醫(yī)生，過往無(wú)房、無(wú)好房可買，如果現(xiàn)在就近來(lái)它一兩樓盤，帶名校，就一個(gè)字：仙！

除了這個(gè)最寶貴的地塊，位于主城區(qū)的還有一個(gè)，開福區(qū)陡嶺路旁的新力湘紫園二期地塊。地塊位于四方坪核心位置，真正的主城核心：

該地塊，面積不大，只有10余畝，以0.67億元進(jìn)行收回，是新力湘紫園的二期未開發(fā)用地。這個(gè)地塊，優(yōu)劣勢(shì)都很明顯：優(yōu)勢(shì)是主城核心地段，區(qū)位無(wú)敵；劣勢(shì)是旁邊有鐵路線，對(duì)居住有影響。

此外，還有一宗同樣位于開福區(qū)，臨近開福大道，即2021年出讓的長(zhǎng)燃地塊，當(dāng)年長(zhǎng)燃置業(yè)以6700萬(wàn)的底價(jià) 拿地，折合樓面價(jià)6985.5元/㎡，現(xiàn)在以5000萬(wàn)元收回收購(gòu)，直接虧損1700萬(wàn)元！

地塊體量不大、位置也不如人意，且地塊形狀開發(fā)難度較大，為何樓面價(jià)如此之高，一是出讓年份較早，二是地塊容積率僅1.0，可以打造低密宜居住宅！

另外兩宗擬收回收購(gòu)地塊，都是城發(fā)恒偉的地塊，一宗為會(huì)展板塊的會(huì)展壹中心、雅酈映未開發(fā)地塊，土地面積70487.45平方米，收儲(chǔ)價(jià)格4.88億元。這兩個(gè)都是樓盤未開發(fā)的地塊回收，其中會(huì)展壹中心更是開發(fā)多年，房子已經(jīng)交付，剩余地塊卻被回收！

而雅酈映已經(jīng)開發(fā)出了一期、二期地塊，還剩四個(gè)地塊未開發(fā)。目前，雅酈映正在推售二期高品質(zhì)新規(guī)住宅，但后續(xù)地塊卻被回收，可預(yù)見樓盤后續(xù)開發(fā)之困難！

重點(diǎn)是，城發(fā)集團(tuán)還是會(huì)展板塊的操盤者，作為操盤手，現(xiàn)在操盤片區(qū)開發(fā)的樓盤卻要退地，可見當(dāng)下市場(chǎng)之艱難。

會(huì)展壹中心、雅酈映退地在意料之外，但位于高鐵西城的西宸之光退地，則在情理之中。當(dāng)年城發(fā)恒偉拿下高鐵西城片區(qū)的運(yùn)營(yíng)權(quán)，所以拿下片區(qū)的首發(fā)地塊，為片區(qū)的開發(fā)起到 引領(lǐng)作用。

但后續(xù)高鐵西城開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移到了麓谷集團(tuán)，城發(fā)集團(tuán)退出后，本就比較沉寂的高鐵新城樓市，自然吸引不了城發(fā)恒偉繼續(xù)深耕片區(qū)，所以南地塊退地自然是情理之中的事！

上述地塊，區(qū)位條件沒有曙光地塊好，退地后什么時(shí)候能夠迎來(lái)二次拍地、開發(fā)，有待時(shí)間揭曉！

回購(gòu)閑置土地，成為解決城市傷痕的好辦法

2025年，長(zhǎng)沙使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，分三批次收回收購(gòu)了26宗約1604畝存量閑置土地。新年初始，再一次發(fā)力，馬上啟動(dòng)5宗地塊回購(gòu)，為何？

一方面，現(xiàn)在市場(chǎng)行情不景氣，很多開發(fā)商在拿地開發(fā)后，由于資金壓力沒有持續(xù)開發(fā)的能力，只能退地了事！

另一方面，官方運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，有利于及時(shí)減輕開發(fā)商開發(fā)和資金壓力，也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。

來(lái)源：李白樓語(yǔ)堂、長(zhǎng)沙資規(guī)局、網(wǎng)易號(hào)