私募魔女李蓓，最近提到了對(duì)房地產(chǎn)的看法——

很可能兩個(gè)季度內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)見底。后續(xù)是十年級(jí)別的上升周期！

她認(rèn)為，過去兩年，房地產(chǎn)的核心矛盾是二手房供應(yīng)上升。但2024年中起，新房和二手房出現(xiàn)分化。

而樓市調(diào)整主要因?yàn)閽炫屏砍掷m(xù)上升。但去年12月起掛牌量開始下滑，并且這完全是市場(chǎng)自發(fā)行為。因此，即便沒有政策，在幾個(gè)季度、甚至一兩個(gè)季度，也可能看到局部企穩(wěn)回升。

講真，這可以說是目前看到的樓市最激進(jìn)觀點(diǎn)。

那么，房地產(chǎn)的底部，真的要來了嗎？

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如果僅憑短期掛牌量的減少而斷定樓市反轉(zhuǎn)，這確實(shí)太單調(diào)了。

畢竟，掛牌量下滑也可能是因?yàn)闃I(yè)主虧得太多、舍不得賣而導(dǎo)致。

樓市的“底”，肯定不是靠單一指標(biāo)就能敲定的反轉(zhuǎn)信號(hào)。

這里，我們可以通過普通家庭購房能力、房產(chǎn)作為資產(chǎn)的回報(bào)性價(jià)比、 以及市場(chǎng)供需的雙向適配 ，重新審視當(dāng)下的地產(chǎn)市場(chǎng)。

首先，衡量普通家庭購房能力，關(guān)鍵看房價(jià)收入比。

房價(jià)收入比=城鎮(zhèn)住房平均總價(jià)格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配年收入 ，是 衡量家庭購房壓力和生活負(fù)擔(dān)的指標(biāo) 。

舉個(gè)例子，A城一套普通住宅總價(jià)為300萬元，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)普通家庭的年可支配收入為20萬元。那么，A城房價(jià)收入比就是300萬÷20萬=15。

這意味著，A城普通家庭需要整整15年的全部收入才能買得起一套房。

可以看到， 房價(jià)收入比 代表著普通家庭的真實(shí)購房能力，因此也是決定樓市需求能否持續(xù)釋放的關(guān)鍵。

通常來說， 房價(jià)收入比 過高，比如超過15年、甚至20年，意味著居民購房壓力過大，大部分收入將被房貸捆綁，降低居民生活質(zhì)量、嚴(yán)重?cái)D壓其他消費(fèi)。

近年來，房價(jià)收入比整體確實(shí)在下降。

除一線城市的房價(jià)收入比依然接近30年外，非一線城市的則在連年下調(diào)，從2019年前后高峰的17 年 回落至2025年的13年。 （按雙職工家庭、可支配收入購買100㎡住宅所需年份計(jì)算）

個(gè)別城市如武漢、長沙、濟(jì)南、南昌、長春、貴陽、溫州等，甚至回落至10年以內(nèi)的合理水平。

但有個(gè)問題。

很明顯，一線城市房價(jià)收入比依然高企，只是非一線、非熱門城市的比值下降明顯。這和這些年一線房價(jià)更加抗跌、非一線房價(jià)調(diào)整明顯一致。

換言之，房價(jià)收入比整體下行，主要源自房價(jià)的被動(dòng)下跌，而非居民購買能力的實(shí)質(zhì)性躍升，因此短期內(nèi)實(shí)際依然難以支撐市場(chǎng)的內(nèi)生性復(fù)蘇。

更何況，通常認(rèn)為發(fā)展中國家房價(jià)收入比合理范圍為3-6倍。目前國內(nèi)房價(jià)收入比也僅少數(shù)城市回落到10年以內(nèi)， 需求大規(guī)模釋放 還需要時(shí)間 。

其次，衡量房產(chǎn)作為資產(chǎn)的回報(bào)性價(jià)比 ，核心看租金回報(bào)率。

好消息是，中國租金回報(bào)率已有明顯回升。

據(jù)廣發(fā)證券， 截至2025年12月，中國百城租金收益率已升至2.39%，為2018年至今高位 ；

其中北上廣深住宅租金收益率分別為1.9%、1.7%、2.0%、1.5% 。

通常認(rèn)為，合理的租金回報(bào)率應(yīng)接近購房者的資金成本，尤其是個(gè)人公積金住房貸款利率。

截至2025年12月，個(gè)人公積金住房貸款利率（五年以上）為2.6% 。租金回報(bào)率已接近資金成本。

但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

以海外經(jīng)驗(yàn)來說， 美國房價(jià)指數(shù)2011年4月觸底時(shí)，房屋租售比約3.41%，高于15年期按揭貸款利率17個(gè)基點(diǎn)；

日本東京房價(jià)2009年4月觸底時(shí)，房屋租售比約3.09%，略低于固定抵押貸款利率26個(gè)基點(diǎn)。

此外，2025年末中國10年期國債收益率約1.86% 。

中國百城2.39%的租金收益率， 對(duì)應(yīng)無風(fēng)險(xiǎn)利率只有小幅優(yōu)勢(shì)。

尤其是， 一線城市的租金收益率 與之相差無幾， 上海、深圳的租金收益率 甚至 還不到1.86% ，也就是 持有核心房產(chǎn)的現(xiàn)金流回報(bào) 還 不及國債。

因此，租金回報(bào)率有所上升，但 遠(yuǎn)未達(dá)到足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期、支撐行業(yè)全面企穩(wěn)的程度 。

再看供需，我們重點(diǎn)看 庫存與去化的節(jié)奏 。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在庫存去化的大趨勢(shì)中。

但，同樣地，整體趨勢(shì)正在向好。

按財(cái)信證券統(tǒng)計(jì)， 房地產(chǎn) 中期庫存在2021年達(dá)到73億平方米的峰值后，逐步回落，2024年已降至68億平方米，說明庫存去化已取得一定成效。

但庫存規(guī)模下降的同時(shí)，去化周期卻在上升，從2021年的4.1年，上升至2024年的6.9年。

這意味著，雖然庫存總量在減少，但由于銷售節(jié)奏放緩，去化壓力依然較大。市場(chǎng)供需的平衡，還需更長時(shí)間磨合。

綜合來看，從反映普通家庭購房承載力的房價(jià)收入比、衡量房產(chǎn)資產(chǎn)回報(bào)性價(jià)比的租金回報(bào)率，以及體現(xiàn)市場(chǎng)供需格局的庫存去化節(jié)奏，確實(shí)都呈現(xiàn)出邊際改善的積極信號(hào)。

今年樓市也確實(shí)出現(xiàn)了一定升溫，截至1月20日，本月26城二手房成交量比去年12月同期上漲21%，廈門漲幅甚至高達(dá)43%，熱點(diǎn)城市成交回暖。

但整體尚未達(dá)到支撐行業(yè)全面企穩(wěn)、確認(rèn)觸底的成熟條件。

大家可以再看一個(gè)佐證數(shù)據(jù)——

截至2025Q4，整體公募基金對(duì)A股房地產(chǎn)行業(yè)配置已降至0.43% 。 整體以減倉為主，按照持倉比例/標(biāo)配比例計(jì)算，當(dāng)前已經(jīng)下降至39%，為 2021年以來最低值。

這群中國市場(chǎng)上最敏銳的機(jī)構(gòu)投資者，用倉位投票表明了他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的審慎預(yù)判。

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當(dāng)然，我們相信樓市會(huì)逐步企穩(wěn)回升，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，但值得期待。

只是，所有人都必須明確，在樓市見底回暖過程中，必然不會(huì)是全國城市同步見底，一線、核心經(jīng)濟(jì)圈率先出挑，已是定局！

近期，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城際鐵路健康可持續(xù)發(fā)展的意見》，大意是說，人口密度不夠、流量不達(dá)標(biāo)的地區(qū)，將被禁止上馬新的城際鐵路項(xiàng)目。

但“優(yōu)先支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈等經(jīng)濟(jì)活躍、人口聚集度高的重點(diǎn)城市群規(guī)劃建設(shè)城際鐵路?！?/p>

通過基礎(chǔ)設(shè)施投資的“選擇性供給”，會(huì)使得不同能級(jí)城市在公共服務(wù)與發(fā)展機(jī)遇上的進(jìn)一步分化。

重點(diǎn)城市群因持續(xù)獲得戰(zhàn)略性的資源投入，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)和就業(yè)機(jī)會(huì)的集聚效應(yīng)將愈發(fā)顯著。

這將不斷強(qiáng)化對(duì)人才和資本的虹吸效應(yīng)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“投資改善環(huán)境—環(huán)境吸引要素—要素驅(qū)動(dòng)增長”的內(nèi)生性強(qiáng)化循環(huán)。

對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)需求韌性會(huì)更強(qiáng)。

所以，對(duì)我們普通人來說，未來買房，一定要注意2點(diǎn)。

一是堅(jiān)定擁抱核心城市群，這里是未來需求與價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的錨點(diǎn)。

二是 警惕非核心區(qū)域的 “ 低價(jià)幻覺 ” ，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的房產(chǎn)可能面臨長期流動(dòng)性枯竭。即使在核心城市內(nèi)部，也應(yīng)優(yōu)先選擇產(chǎn)業(yè)聚集、配套成熟或規(guī)劃明確的片區(qū)。

不管你在不在車上，都請(qǐng)放棄短期內(nèi)房價(jià)反轉(zhuǎn)的幻想。

同時(shí)記住， 未來的房產(chǎn)價(jià)值，將不再由簡單的磚瓦定義，而由 所 錨定的城市未來、享有的稀缺資源與匯聚的人氣活力所共同決定 ！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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