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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

房地產(chǎn)中介巨頭我愛我家再度虧損。

2026年1月31日，我愛我家披露2025年度業(yè)績預(yù)告，公告顯示，其預(yù)計(jì)2025年歸屬于母公司股東的凈虧損約為7000萬元至9000萬元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損約3000萬元至5000萬元。

在杠桿游戲印象里，這是我愛我家自2022、2023年之后，再次跌入虧損區(qū)間。而這一次，情況也有點(diǎn)不一樣。

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對于2025年虧損原因，我愛我家在業(yè)績預(yù)告里進(jìn)行了詳細(xì)說明，主要有三點(diǎn)，合計(jì)影響金額約1.2億元。

其一，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的沖擊。

受房地產(chǎn)市場整體估值下行影響，依據(jù)謹(jǐn)慎性原則及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，我愛我家預(yù)計(jì)對自持的昆明及上海地區(qū)部分投資性房地產(chǎn)計(jì)提公允價(jià)值變動(dòng)及投資損失約5000萬元。

值得注意的是，此項(xiàng)會(huì)計(jì)處理僅為資產(chǎn)賬面價(jià)值的調(diào)整，不會(huì)影響公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流和實(shí)際運(yùn)營能力。

其二，應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備計(jì)提的影響。

面對新房市場的持續(xù)挑戰(zhàn)，我愛我家采取了更為謹(jǐn)慎的應(yīng)收賬款管理制度。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及公司會(huì)計(jì)政策規(guī)定，我愛我家預(yù)計(jì)對應(yīng)收賬款計(jì)提減值準(zhǔn)備約4000萬元。

其三，固定資產(chǎn)折舊增加的影響。我愛我家總部大樓于2024年重新裝修完工并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)核算，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)要求，該固定資產(chǎn)自2025年起開始計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)全年相關(guān)折舊費(fèi)用約3000萬元。

除上述核心因素外，2025年二手房價(jià)格的一定程度下降，也對我愛我家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的交易金額和傭金收入產(chǎn)生了階段性負(fù)面影響。

可以看到，我愛我家披露的三項(xiàng)導(dǎo)致虧損的原因基本和業(yè)務(wù)無關(guān)，都是財(cái)務(wù)方面的。杠桿游戲簡單計(jì)算了下，剝離這些會(huì)計(jì)處理影響后，我愛我家主營業(yè)務(wù)似乎仍能維持微利，但相比2024年的盈利能力是大打折扣。

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另外杠桿游戲看到，我愛我家2025年前三季度時(shí)間是盈利的。1-3季度歸屬凈利潤分別為627.1萬元、3213萬元、392.7萬元。前三季度累計(jì)盈利已超4232萬元。

圖表來源|東方財(cái)富（特此感謝）

然而，我愛我家全年卻預(yù)告虧損7000萬至9000萬。盡管公告披露了約1.2億元的會(huì)計(jì)處理影響，但減掉這部分之后的全年盈利也僅為5000萬—3000萬元。

這意味著我愛我家第四季度主營業(yè)務(wù)方面基本是不賺錢的。

將時(shí)間線拉長，實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)這幾年的筑底期，我愛我家的業(yè)績著實(shí)波動(dòng)劇烈，遠(yuǎn)談不上穩(wěn)健。

根據(jù)其歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我愛我家在2020年尚能盈利3.12億元；2021年，盈利大幅縮水至1.66億元；到了2022年和2023年，則連續(xù)兩年陷入深度虧損，分別巨虧3.097億元和8.483億元。

進(jìn)入2024年，我愛我家似乎上演了一出“絕地反擊”，實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤7341萬元，同比增長高達(dá)108.65%，扣非凈利潤也扭虧為盈至4142萬元。

這一度被市場解讀為行業(yè)觸底反彈或公司內(nèi)部改革見效的積極信號。

圖表來源|東方財(cái)富（特此感謝）

然而，2025年的業(yè)績預(yù)告打破了這短暫的樂觀：從盈利7341萬到預(yù)虧最高9000萬。

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回顧2025年的房地產(chǎn)市場，面對市場的深度調(diào)整，這一年成為調(diào)控政策密集出臺(tái)與深化調(diào)整的一年。

政策總基調(diào)的核心目標(biāo)轉(zhuǎn)向了防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型。高層各部門也打出了一套政策組合拳，這里就不展開講。

落地到我愛我家，在杠桿游戲看來，這對其而言是一場復(fù)雜的博弈。

一方面政策的“托舉”為其核心業(yè)務(wù)提供了寶貴的喘息之機(jī)和復(fù)蘇動(dòng)力，使其在成交量和傭金率上展現(xiàn)出一定韌性。

另一邊，市場整體的深度調(diào)整，特別是房價(jià)的下行，又構(gòu)成了揮之不去的陰影，限制了其收入和利潤的想象空間，并放大了資產(chǎn)重估和信用風(fēng)險(xiǎn)等非經(jīng)營性因素的負(fù)面沖擊。

更深層次的挑戰(zhàn)在于其傳統(tǒng)商業(yè)模式的先天脆弱性。高度依賴人海戰(zhàn)術(shù)和線下門店，導(dǎo)致了高昂的固定成本和剛性支出。

市場繁榮時(shí)，規(guī)模即利潤；市場轉(zhuǎn)冷時(shí)，規(guī)模即成包袱。

盡管我愛我家持續(xù)推動(dòng)“優(yōu)化組織架構(gòu)、強(qiáng)化成本管控”，但在行業(yè)系統(tǒng)性下行面前，這些內(nèi)生性改革的邊際效益正在遞減。

此外，曾被寄予厚望的新房分銷業(yè)務(wù)，隨著開發(fā)商流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)，已從增長引擎轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)源頭。

展望2026年及以后，在杠桿游戲看來，我愛我家的航程將取決于兩大變量：

一是中國房地產(chǎn)市場能否成功“軟著陸”，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展；

二是在此過程中，我愛我家能否成功地將自身的品牌、網(wǎng)絡(luò)、人才和數(shù)字化優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化為持續(xù)的盈利能力和市場份額的提升。

對于我愛我家而言，虧損數(shù)字的背后，是房地產(chǎn)中介行業(yè)在歷史洪流中的一次劇烈顛簸，也是傳統(tǒng)商業(yè)模式在時(shí)代轉(zhuǎn)折點(diǎn)經(jīng)受的嚴(yán)峻壓力測試。

寒冬雖冷，但堅(jiān)守主業(yè)、苦練內(nèi)功的企業(yè)，總能等到冰雪消融、春暖花開的那一天。

本文未標(biāo)注出處的圖表，均源自企業(yè)官網(wǎng)或公告，特此說明并致謝

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