小白認為，現(xiàn)在買房既幸福，又糾結(jié)，其實都源于對未來房價的不確定性上。

幸福感來自此時上車，選擇眾多，肯定不是頭2年山頂上那樣高處不勝寒；但又糾結(jié)會不會在半山腰就開香檳。

那這時市場上絕大部分購房人，買房就一個理由：自住。

但今天想說的這個板塊，在北京新房供地位置越來越好，產(chǎn)品越來越“潮”的背景下，顯得有點“格格不入”和擰巴。

擰巴點的在于2026年的供地計劃將偏向于軌道交通附近，配套較為完善的四代商品房住宅，

但這里就沒有地鐵，也沒有大型商業(yè)配套，更沒有四代宅。

朝陽北部區(qū)域，距離距離市區(qū)最近，相對好一些的新盤板塊，各有各的痛點，酒仙橋的豪，但堵和密、崔各莊的繞和荒、奶西的孤。

酒仙橋拼產(chǎn)品，裝標(biāo)，但高標(biāo)的價格注定和大部分人無關(guān)。

崔各莊現(xiàn)在二手房價格比新房時期香多了，但流通有但不強的原因在于，房子已經(jīng)入住一些時間了，但你步行范圍內(nèi)，竟然找不到一個開放底商，開車到望京購物，可能還沒外賣小哥到你家快呢。

奶西，我個人的感受，是升級版的崔各莊，位置好了一點，配套有了一點，產(chǎn)品好了一點，人氣旺了一點，去望京北苑兩大熱門商圈的路更直接了一點，這五點確實比崔各莊要強一些，但為什么會拿他和崔各莊比較，因為就目前來看，奶西更像一座孤島，前不著村后不著店的感覺，往北方向除了公園，剛剛拆遷規(guī)劃，需要更長時間才能落地發(fā)展的歇甲村十幾個地塊，往南3公里才能夠的上望京北部的來廣營板塊，這里地鐵還沒有規(guī)劃，配套還需要發(fā)展，后面還有供地，會不會還有四代宅，五代宅呢？

所以看到這里，你應(yīng)該懂我的意思了吧，就是朝陽北的新盤看了一圈，讓我有種瑜不掩瑕的感受，就是優(yōu)點掩蓋不了缺點，但這邊的新房市場又沒有更好的選擇，就會擰巴。

那奶西的“瑕”說了，如果看到這里你能接受，再繼續(xù)往下看，五個新盤我的踩盤感受。

先說結(jié)論，綜合各個維度，純主觀排序。

板塊大改：中建宸園，望京國譽府

品質(zhì)改善：首開金茂望京樾，望京云尚

剛改上車：御林灣

因為望京樾售罄了，宸園也沒什么新房了，主要說說另外三個在售新盤。

御林灣，首農(nóng)的項目，沒公布案名和售賣信息前，每次踩盤路過都好奇，這封頂?shù)臉菚粫贸鰜碣u房，結(jié)果去年年底，拿地8年，終于有消息了，西區(qū)洋房+東區(qū)高層，共計3500套，其中有1500套為商品房，2000套中職家屬樓和人才公寓，高層單價據(jù)說要賣6萬起，洋房也有6萬多的價格，比周邊幾個新房首期入市的8萬+單價要便宜不少，就算比他們的現(xiàn)售價格也要低，這個定價勢必也會重新定義奶西的新房二手房市場價格走勢。

項目戶型南區(qū)為91-153平2至4居，540萬起；西區(qū)洋房為213-220平4居，約1500-1600萬。

項目優(yōu)勢，價格低、準(zhǔn)現(xiàn)房、有帶陽臺洋房；

項目缺陷：南區(qū)大高層、戶型沒迭代、弱得房率。

望京云尚，金隅開發(fā)，因為比望京樾入市晚，且有部分房源現(xiàn)房銷售，所以園林水系和產(chǎn)品得房率，感覺有點比著金茂做的，在隔壁項目的基礎(chǔ)上，進一步做了優(yōu)化，水系和精致細節(jié)做的更多了，鋁板和玻璃幕墻的現(xiàn)代外立面，400多戶的低密體量。

該項目戶型為109-167平2至4居，900萬左右的起步加價格，主力為3-4居。

優(yōu)勢：得房率高于金茂和御林灣，低密住戶少；

缺陷：金隅做改善盤比較晚，還需要有入住樓盤驗證口碑。

望京國譽府，北京城建的高端系，和同為200多戶體量的中建宸園都是奶西目前為止最好的房子之一，唐風(fēng)純洋房，和宸園宋風(fēng)山水宅相比，首先從設(shè)計風(fēng)格來看，看個人喜好，更喜歡哪款了，國譽府好的一點是純洋房設(shè)計，整體樓間距好于宸園，宸園為洋房別墅混搭，樓棟排布更密，活動空間局促一些。

項目單價8.8萬，180-200平3至4居為主力戶型，所有戶型都有北側(cè)帶窗家政間，200平的戶型宸園是4+1的設(shè)計，比較之下國譽府做了南向四面寬，但仍保持了6米左右的客廳面寬，以及60平以上的客廳尺寸，北側(cè)還多了一個開敞陽臺，宸園好的是大戶型多一間阿姨房，做家政間用途面積也會更大一些。

項目優(yōu)勢：純洋房樓間距好，較新的戶型產(chǎn)品設(shè)計。

缺陷：價格高，家政間做阿姨房有點小。

話不多說，如果想了解更多北京新房二手房踩盤內(nèi)容，可以關(guān)注“佳爺訪談的齊小白”的視頻號。

如果您想了解奶西新盤具體項目信息，掃碼進群可找小白1對1咨詢新房二手房，可以添加jiayefangtan28，備注“找小白”，讓小秘書聯(lián)系小白答疑。

白總每周的直播時間：每周五晚7-8點，視頻號搜“佳爺房談”即可觀看。