今年的昌平兩會(huì)出了一個(gè)新消息：2026年新供地塊新龍澤微中心A地塊（歐德寶項(xiàng)目A地塊），規(guī)劃調(diào)整把住宅擴(kuò)到了70%！

之前的規(guī)劃里，地塊明確要求商務(wù)用地占比不少于50%；

但最新披露的成果里，居住用地建筑規(guī)模沖到了約 17 萬(wàn)平米，商業(yè)地塊卻只有約5萬(wàn)平米，居住占比超 70%，相當(dāng)于商業(yè)規(guī)模的3.4倍。

這一轉(zhuǎn)變并非小事。

這意味著，這塊手握“四線(xiàn)換乘”王牌的地塊，直接從一個(gè)可能吸引企業(yè)辦公、匯集人流的商務(wù)微中心，轉(zhuǎn)向了以居住為主的社區(qū)。

網(wǎng)友的態(tài)度直接分成了兩派。

部分周邊的居民表示反對(duì)：現(xiàn)在的13號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)早晚高峰地鐵都要擠三趟才能上去，他們擔(dān)心大量新增住宅人口導(dǎo)入，出行力可能會(huì)更扛不??；

而且他們覺(jué)得目前臨近的配套并不足夠，比起先堆住宅，更期待先建公園、體育場(chǎng)和大型商場(chǎng)，把生活配套補(bǔ)起來(lái)。

也另一派則覺(jué)得 “改得合理”，由于地塊附近有合生匯、華聯(lián)這樣成熟的大型商業(yè)了，部分網(wǎng)友覺(jué)得這地塊再做大規(guī)模的商業(yè)可能沒(méi)多少競(jìng)爭(zhēng)力了，改成住宅未必是壞事。

拆哥覺(jué)得，這要結(jié)合地塊的整體布局 ，綜合客觀(guān)來(lái)看。

調(diào)整后的地塊里，并不是全給了住宅，而是70%住宅+5萬(wàn)平商業(yè)的規(guī)劃。

北京市《站城一體化工程規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中有指引：城市級(jí)站點(diǎn)邊建議以商業(yè)、辦公及公共配套為主，以發(fā)揮交通樞紐的輻射力，以外可逐步布置居住用地。

所以，調(diào)整后的商業(yè)用地，緊鄰著地鐵龍澤西站，規(guī)模和位置都恰好落在“社區(qū)型商業(yè)”的最優(yōu)配置。

5萬(wàn)平的規(guī)模，足夠服務(wù)本地居民日常生活需求——超市、餐飲、基礎(chǔ)零售、社區(qū)服務(wù)等，又不至于盲目做大和周邊大型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這是一種務(wù)實(shí)且可持續(xù)的規(guī)劃思路。

對(duì)購(gòu)房者而言，地塊的交通優(yōu)勢(shì)絲毫未減。13號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)、19號(hào)線(xiàn)及市郊鐵路東北環(huán)線(xiàn)四線(xiàn)換乘，在北京新房市場(chǎng)中仍是稀缺屬性，通勤效率極高。

居住主導(dǎo)反而讓這里更貼近“地鐵房+生活社區(qū)”的定位，而非一個(gè)可能冷清的商務(wù)空城。

從市場(chǎng)接納度看，住宅永遠(yuǎn)比寫(xiě)字樓更受歡迎。

今年北邊這片區(qū)域，值得關(guān)注的住宅地塊和新項(xiàng)目可不少。

同樣挨著地鐵的平西府0002地塊，拆哥已經(jīng)關(guān)注很久了→

這塊地很美妙，純R2二類(lèi)居住用地+緊鄰地鐵上蓋--它會(huì)很香。

去年年底中建智地+未來(lái)城聯(lián)合體以21.143億元拍下來(lái)的，占地3.59公頃，規(guī)劃建面8.98萬(wàn)平米，地上建面約6.18萬(wàn)㎡，容積率2.5、限高60 米，還得配建500㎡社區(qū)管理服務(wù)用房。

主力產(chǎn)品預(yù)計(jì)鎖定在110-140㎡三面寬的三至四居。旁邊橡樹(shù)灣的期房均價(jià)大概6萬(wàn)/㎡，價(jià)格預(yù)計(jì)也不會(huì)差太多，而且純住宅社區(qū)居住氛圍會(huì)更純粹。

預(yù)計(jì)3-4月份就入市了，不管是剛需還是改善，都可以多留意。

如果不想等新地塊，周邊在售的兩個(gè)新房項(xiàng)目也可以看看。

建發(fā)·珺和府位于北清路南側(cè)，在北清路與生命科學(xué)園交匯處，主力戶(hù)型為75-130㎡的二至四居，主打新中式園林與建發(fā)高端產(chǎn)品系標(biāo)簽；

目前均價(jià)約6.2萬(wàn)/㎡，去化平穩(wěn)，適合在中關(guān)村、生命科學(xué)園上班的通勤族，剛需入手壓力不算太大。

越秀·星樾更靠近8號(hào)線(xiàn)平西府站，它的戶(hù)型建面覆蓋60-128㎡，1 居室到 4 居室都有目前均價(jià)約6-6.2萬(wàn)/㎡；

物業(yè)是上市的越秀服務(wù)，靠譜度有保障。如果家里人多，想選大戶(hù)型，或者預(yù)算有限想選小一居，這個(gè)項(xiàng)目的選擇更靈活。

這兩個(gè)盤(pán)均面向昌平南部及海淀外溢客群，地鐵交通友好，推薦預(yù)算在600-850萬(wàn)的朋友可以關(guān)注下。

新龍澤區(qū)域的二手房，近兩年也是話(huà)題的焦點(diǎn)。不完全統(tǒng)計(jì)，板塊內(nèi)二手房的成交價(jià)回落幅度達(dá)到了40%。

地鐵邊的新龍城，是2006至2008年分批建成的純電梯商品房小區(qū)，一共40余棟住宅樓。2023年小區(qū)熱門(mén)的100平米出頭的三居室戶(hù)型，成交價(jià)可以買(mǎi)到610萬(wàn)，而到2025年下半年，同面積、同格局的三居室成交總價(jià)降到386萬(wàn)元了，三年多時(shí)間總價(jià)跌近38%。

板塊內(nèi)的龍錦苑六區(qū)，2003年建成交付，共規(guī)劃27棟住宅樓，整體綠化率接近39%，內(nèi)部設(shè)有地下停車(chē)庫(kù)，小區(qū)離即將開(kāi)通的地鐵13A號(hào)線(xiàn)文化路站大約250米。

小區(qū)一套建面65㎡的小戶(hù)型，在安居客最新掛牌總價(jià)為258萬(wàn)元。同戶(hù)型的2022年初的成交總價(jià)曾達(dá)到408萬(wàn)元，成交整體跌幅逼近40%。

房?jī)r(jià)起伏之下，比選小區(qū)、選戶(hù)型更關(guān)鍵的，是選對(duì)入市的時(shí)機(jī)。后續(xù)我會(huì)持續(xù)跟進(jìn)北京房?jī)r(jià)的最新動(dòng)態(tài)，給您提供專(zhuān)業(yè)的建議→

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