前幾年，“有房有房，越買(mǎi)越香”幾乎成了大家的共識(shí)。

很多人咬咬牙，掏空“六個(gè)錢(qián)包”，背上幾十年的房貸，硬是湊出了兩套、三套房。那時(shí)候的想法很簡(jiǎn)單：房?jī)r(jià)只漲不跌，早買(mǎi)就是賺到，多買(mǎi)就是躺贏。

但最近這兩三年，市場(chǎng)的風(fēng)向明顯變了——房?jī)r(jià)普遍從高點(diǎn)回落，有的地方跌了三成甚至更多；

很多城市二手房掛牌量居高不下，房子掛了一年都沒(méi)人看；租金回報(bào)率低得可憐，連房貸利息都覆蓋不了。

對(duì)于手里已經(jīng)有兩套、甚至更多房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，未來(lái)大概率會(huì)面對(duì)這3種結(jié)局——而且聽(tīng)下來(lái)，一個(gè)比一個(gè)扎心。

第一種結(jié)局：二手房難變現(xiàn)，房子變成“燙手山芋”

最直觀的一個(gè)感受就是：現(xiàn)在房子真沒(méi)那么好賣(mài)了。

全國(guó)不少重點(diǎn)城市，二手房掛牌量長(zhǎng)期維持在高位，像北京、上海、杭州、成都這些地方，掛牌量都是十幾萬(wàn)套起步。

更夸張的是一些三四線(xiàn)城市和人口凈流出的地方，出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象：

掛牌價(jià)看著還行，但幾個(gè)月都見(jiàn)不到一次有效帶看；有的一線(xiàn)城市遠(yuǎn)郊板塊，價(jià)格比2017年高點(diǎn)腰斬，降價(jià)近一半依然很難脫手。

成交周期也被拉得越來(lái)越長(zhǎng)。

有的城市平均賣(mài)一套房，從掛牌到成交要半年以上，熱門(mén)板塊還好一點(diǎn)，偏一點(diǎn)、老一點(diǎn)的小區(qū)，一年都賣(mài)不掉一套并不稀奇。

背后原因其實(shí)就三個(gè)：

想買(mǎi)房的人變少了——出生率下降、老齡化加速，剛需接盤(pán)的力量在減弱；

保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房這類(lèi)產(chǎn)品越來(lái)越多，一部分本來(lái)要買(mǎi)二手房的人被分流了；

最關(guān)鍵的是預(yù)期變了：大家不再相信房?jī)r(jià)“只漲不跌”，反而擔(dān)心今天買(mǎi)了，明天就跌，更愿意多看看、多等等。

于是你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

以前那種“掛出去一兩個(gè)月就賣(mài)掉”的日子一去不復(fù)返，

多套房家庭的資產(chǎn)，慢慢變成了“看著不少，但真想換成現(xiàn)金，非常難”。

第二種結(jié)局：多套房家庭，承受巨大房貸壓力

前些年利率還不低的時(shí)候，很多中產(chǎn)家庭都是高杠桿上車(chē)——

自住一套、再買(mǎi)一套、甚至還有一套“給父母養(yǎng)老”，

總覺(jué)得工資會(huì)漲、房?jī)r(jià)會(huì)漲，靠租金和未來(lái)升值就能把貸款“吃掉”。

現(xiàn)實(shí)往往比理想骨感很多。

收入端：經(jīng)濟(jì)增速放緩，有的行業(yè)收縮，一些人收入下降，甚至突然失業(yè)；

利率端：雖然最近房貸利率整體下行，存量貸款也在陸續(xù)降息，但對(duì)于多套房貸的家庭來(lái)說(shuō)，每月的月供仍然是一筆不小的剛性支出；

生活成本端：物價(jià)每年都有不同程度上漲，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、維修基金這些“持房成本”也在漲。

舉個(gè)很現(xiàn)實(shí)的例子：

假設(shè)一個(gè)家庭有兩套房，每套月供4000塊，光房貸一個(gè)月就要8000起步，再加上兩套房的物業(yè)、取暖、維修等費(fèi)用，很容易就破萬(wàn)。

如果本來(lái)收入就一般，一旦一個(gè)人失業(yè)或者收入明顯下降，整個(gè)家庭的現(xiàn)金流可能立馬繃不住。

有的家庭被迫“賣(mài)一套還一套”，有的為了保征信、保自住房，只能縮減日常開(kāi)支，生活質(zhì)量明顯下降。房貸壓力這東西，不發(fā)生在你身上的時(shí)候只是一個(gè)數(shù)字，一旦扛不住，就會(huì)變成整個(gè)家庭的噩夢(mèng)。

第三種結(jié)局：租金收入明顯減少，持房成本不斷增加

很多人安慰自己：房?jī)r(jià)不漲沒(méi)關(guān)系，我收租金啊。但從投資回報(bào)的賬本上看，這筆賬也越來(lái)越難算。

目前，一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率普遍只有不到2%，

而按揭利率哪怕降到3%左右，依然明顯高過(guò)租金回報(bào)率。

這意味著，光靠租金，根本覆蓋不了資金成本，更別提還要再加上折舊、稅費(fèi)這些。

更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，租金本身也在回調(diào)。

經(jīng)濟(jì)承壓、年輕人收入預(yù)期變?nèi)�，很多人開(kāi)始選擇更便宜、離公司更遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方租房；

各地大規(guī)模推進(jìn)保障性租賃住房、青年公寓建設(shè)，這些房子的租金普遍低于市場(chǎng)價(jià)，把低端租金水平往下拉。

也就是說(shuō)，你收到的租金可能越來(lái)越少，

但你的持房成本卻在往上走：

物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)，年年都在漲；

未來(lái)隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、持有環(huán)節(jié)稅負(fù)增加的討論不斷升溫，多套房持有者的成本很可能會(huì)進(jìn)一步抬高。

以前大家買(mǎi)房的邏輯是：

“房?jī)r(jià)每年漲個(gè)5%以上，貼一點(diǎn)房貸利息也劃算�！�

現(xiàn)在是：

“房?jī)r(jià)不漲甚至跌一點(diǎn)，租金回報(bào)又低，還要負(fù)擔(dān)各種持有成本�！�

很多多套房家庭算完這筆賬才發(fā)現(xiàn)——

純粹從投資的角度看，房子已經(jīng)很難再像過(guò)去那樣當(dāng)“穩(wěn)賺不賠的理財(cái)產(chǎn)品”。

面對(duì)3種可能，普通家庭應(yīng)該怎么辦？

說(shuō)這3種結(jié)局，不是為了嚇唬誰(shuí)，

而是希望大家早點(diǎn)看清趨勢(shì)，早點(diǎn)算好賬。

這里有3條很實(shí)際的建議：

1）先算清楚自己家的“剛性支出”和“可承受收入下降空間”

每月房貸、物業(yè)、取暖、孩子教育、老人養(yǎng)老，這些雷打不動(dòng)的錢(qián)，一共是多少？

如果某個(gè)家庭成員收入下降或失業(yè)，現(xiàn)金流還能撐幾個(gè)月？

算清楚了，你就知道自己家到底能扛多大風(fēng)險(xiǎn)。

2）把資產(chǎn)從“多套普通住宅”，慢慢往“更少但更優(yōu)質(zhì)”的方向調(diào)整

未來(lái)真正能抗跌、流動(dòng)性好的，往往是人口持續(xù)流入的一二線(xiàn)城市的核心地段、配套完善、品質(zhì)好的房子；

那些人口凈流出、庫(kù)存巨大的三四線(xiàn)城市、遠(yuǎn)郊板塊，越往后越難賣(mài)、越難出租，反而要趁早考慮是不是該“換城市、換資產(chǎn)”。

3）別把所有雞蛋都押在房子上，適當(dāng)增加一點(diǎn)流動(dòng)性更好的資產(chǎn)

房子變現(xiàn)慢，關(guān)鍵時(shí)刻幫不了你；

適當(dāng)配置一些流動(dòng)性更好的金融資產(chǎn)，能讓你在遇到突發(fā)狀況時(shí)，有足夠的“安全墊”。

以前那種“閉著眼睛買(mǎi)房就能躺贏”的時(shí)代，基本已經(jīng)結(jié)束了。

早一點(diǎn)算賬、早一點(diǎn)調(diào)整，反而能讓你在長(zhǎng)周期里更穩(wěn)一點(diǎn)。

時(shí)代變了，思路也得跟著變。

房子是用來(lái)住的，

不是把一家老小的命運(yùn)全部押上去的賭注。