根據(jù)萬(wàn)科于2026年1月30日發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2025年度凈利潤(rùn)虧損約820億元，上年同期虧損約494.78億元。這一巨額虧損標(biāo)志著這家曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿正面臨其成立以來(lái)最嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)考驗(yàn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個(gè)縮影。

一、 虧損的核心原因分析

公告及財(cái)報(bào)披露，此次巨虧是多重因素疊加的結(jié)果，主要包括：

1. 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)量?jī)r(jià)齊跌：2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模顯著下降，且毛利率持續(xù)處于歷史低位。結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2023、2024年銷售的高地價(jià)項(xiàng)目，以及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的稅后毛利率低至2.0%，主業(yè)幾乎無(wú)利可圖。

2. 大規(guī)模資產(chǎn)減值計(jì)提：因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，公司新增計(jì)提了巨額的信用減值和資產(chǎn)減值。僅2025年前三季度，就新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備91.93億元，截至期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額高達(dá)227.32億元。資產(chǎn)減值損失同比大幅增長(zhǎng)，是虧損的主要來(lái)源之一。

3. 資產(chǎn)處置產(chǎn)生虧損：為回籠資金、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易，其成交價(jià)格普遍低于賬面價(jià)值，形成了處置損失。

4. 經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)拖累與投資虧損：部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)（如商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等）在扣除折舊攤銷后整體虧損，同時(shí)部分非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資也出現(xiàn)虧損，進(jìn)一步侵蝕了利潤(rùn)。

二、 2025年以來(lái)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)與嚴(yán)峻現(xiàn)狀

? 業(yè)績(jī)持續(xù)惡化：2025年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.88億元，同比下降26.61%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為280.16億元，虧損同比擴(kuò)大56.14%。僅第三季度單季就虧損160.69億元，超過(guò)上半年總和。

? 高企的債務(wù)與流動(dòng)性壓力：截至2025年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為73.51%，高于行業(yè)平均水平。有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1278.93億元，而貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低至0.43，短期償債壓力巨大。

? 銷售斷崖式下滑：2025年前10個(gè)月，公司合同銷售金額同比下降約44%。銷售作為房企的核心“造血”功能嚴(yán)重衰竭，加劇了現(xiàn)金流緊張。

三、 大股東“輸血”與公司自救措施

面對(duì)危機(jī)，萬(wàn)科正通過(guò)“國(guó)資輸血+市場(chǎng)化重組+資產(chǎn)盤(pán)活”的組合拳爭(zhēng)取喘息空間。

1. 深鐵集團(tuán)持續(xù)“輸血”：作為第一大股東，深圳地鐵集團(tuán)自2025年以來(lái)已累計(jì)向萬(wàn)科提供超過(guò)300億元的低息借款（利率2.34%），用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券本息。最新一筆23.6億元借款于2026年1月27日獲得，用于兌付剛剛通過(guò)展期方案的債券。

2. 艱難推進(jìn)債務(wù)展期：萬(wàn)科已開(kāi)始與債權(quán)人協(xié)商債務(wù)展期。例如，“22萬(wàn)科MTN004”等債券的展期方案已獲通過(guò)，公司需立即償付部分本息，剩余部分展期一年。這標(biāo)志著市場(chǎng)期待的“國(guó)資兜底”神話終結(jié)，風(fēng)險(xiǎn)處置轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化、法治化原則。

3. 保障交付與業(yè)務(wù)瘦身：2025年，萬(wàn)科在巨大壓力下仍保質(zhì)交付了11.7萬(wàn)套房屋，完成了近兩年需交付量的約70%。同時(shí)，公司持續(xù)推進(jìn)降本增效、組織優(yōu)化（裁員與架構(gòu)重組），并退出非主業(yè)領(lǐng)域，聚焦住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓三大板塊。

4. 加速資產(chǎn)盤(pán)活：2025年前三季度，通過(guò)出售項(xiàng)目、股權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元，并通過(guò)存量盤(pán)活回款71.1億元，以補(bǔ)充流動(dòng)性。

四、 行業(yè)背景與象征意義

萬(wàn)科的困境并非孤例，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的增量擴(kuò)張時(shí)代，向“現(xiàn)金流生存”的存量時(shí)代轉(zhuǎn)型過(guò)程中，必須經(jīng)歷的“周期清算”。其債務(wù)危機(jī)打破了市場(chǎng)對(duì)“龍頭房企無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”和“國(guó)資背景必兜底”的慣性預(yù)期，引發(fā)了全行業(yè)信用和風(fēng)險(xiǎn)的重定價(jià)。政策導(dǎo)向已明確為“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，支持房企通過(guò)市場(chǎng)化重組化解風(fēng)險(xiǎn)。

五、 未來(lái)挑戰(zhàn)與展望

新任董事長(zhǎng)黃力平（具有深鐵背景）面臨巨大挑戰(zhàn)。未來(lái)兩年，萬(wàn)科仍有超過(guò)120億元的境內(nèi)債需要償還。公司的生存取決于幾個(gè)關(guān)鍵因素：

1. 銷售能否企穩(wěn)回升：恢復(fù)自身“造血”能力是根本。

2. 債務(wù)重組能否成功：與債權(quán)人達(dá)成可持續(xù)的展期或重組方案。

3. 資產(chǎn)盤(pán)活效率：能否繼續(xù)通過(guò)處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取流動(dòng)性。

4. 行業(yè)政策環(huán)境：房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體復(fù)蘇進(jìn)程。

總結(jié)而言，萬(wàn)科預(yù)計(jì)的820億元年度巨虧，是其歷史包袱（高價(jià)地項(xiàng)目）、行業(yè)深度調(diào)整（需求萎縮、價(jià)格下行）以及自身流動(dòng)性危機(jī)共同作用的結(jié)果。作為行業(yè)轉(zhuǎn)型期的標(biāo)志性事件，萬(wàn)科的命運(yùn)不僅關(guān)乎企業(yè)自身，更成為觀察中國(guó)房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)軟著陸、重構(gòu)發(fā)展新模式的重要窗口。