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2025年，全國新房市場呈現(xiàn)城市、板塊、產(chǎn)品三維度深度分化的關鍵階段。上海新房豪宅市場表現(xiàn)尤為突出，尤其是超過5000萬元的新房成交量約占全國豪宅市場七成，屬于市場中少數(shù)仍保持較高熱度的產(chǎn)品類型，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)向好提供了新動力，也為整體市場信心恢復提供了真實消費支撐。本報告將圍繞上海豪宅市場，梳理成交結構特征，洞察核心購房邏輯。

表：2025年部分重點城市3000萬元以上新房銷售套數(shù)對比

備注：占25城比重的25個重點統(tǒng)計城市，包括上海、北京、杭州、廣州、深圳、成都、寧波、南京、義烏、廈門、三亞、青島、蘇州、無錫、佛山、西安、天津、武漢、福州、東莞、溫州、合肥、鄭州、珠海、嘉興（其中義烏數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為2025年1-11月）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，上海不同總價段新房呈現(xiàn)差異化銷售表現(xiàn)。500萬元以下新房成交套數(shù)在2021年達到最高，之后成交表現(xiàn)持續(xù)回落；500萬元-1000萬元和1000萬元-3000萬元新房產(chǎn)品在2022-2023年成交套數(shù)總量達到高峰；而3000萬元以上產(chǎn)品在2024年出現(xiàn)了明顯增長表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

上海3000萬元以上豪宅產(chǎn)品在2024、2025兩年出現(xiàn)了差異化的增長表現(xiàn)。其中，3000-5000萬元豪宅新房2024年銷售套數(shù)同比增長163.9%，2025年在整體市場調(diào)整背景下回落43.8%。而5000萬元以上豪宅產(chǎn)品在2024年銷售套數(shù)激增253%的高基數(shù)上，2025年仍保持56.7%的增幅，顯示出該價位段產(chǎn)品力與購買力的強勁韌性，已超越整體市場波動區(qū)間。

2025年，上?？們r超5000萬的新房共分布于全市34個項目，其中成交量不少于5套的項目共13個。黃浦區(qū)憑借上海壹號院及金陵華庭兩大項目（全市5000萬元以上豪宅成交套數(shù)第一和第二的項目），成為豪宅市場絕對成交主力。該區(qū)5000萬元以上豪宅共成交652套，占全市總量70%。徐匯區(qū)依托衡復風貌區(qū)及徐匯濱江兩大頂流板塊資源同樣吸引了全國富豪客群購房置業(yè)，徐匯區(qū)5000萬元以上豪宅合計成交達121套，占全市成交量的13%。浦東新區(qū)依托承接來自陸家嘴、世博、張江等板塊的金融及產(chǎn)業(yè)精英高端住房需求，也帶動了75套5000萬元以上豪宅成交，占全市成交占比約8%。

表：各區(qū)5000萬元以上豪宅項目（成交≥5套）情況匯總

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從豪宅（5000萬元以上）成交套數(shù)Top5項目來看，客群購房偏好亦呈現(xiàn)明顯特征。上海壹號院、金陵華庭、高福云鏡等項目均位于黃浦區(qū)傳統(tǒng)豪宅板塊，與翠湖天地、露香園等豪宅項目共同塑造了上海最知名的豪宅片區(qū)形象。綠城潮鳴東方坐落于徐匯濱江，憑借一線江景及毗鄰騰訊、阿里等徐匯西岸傳媒港總部的區(qū)位優(yōu)勢，受到高端客群青睞。陸家嘴太古源源邸則坐擁陸家嘴金融區(qū)與黃浦江景觀雙重資源，區(qū)位與景觀優(yōu)勢顯著。綜合來看，目前上海5000萬以上豪宅主力供應產(chǎn)品為均為核心城區(qū)景觀大平層產(chǎn)品，成交單價基本在18-22萬元/㎡之間。

表：2025年上海5000萬元以上總價豪宅成交套數(shù)Top5項目

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

此外，今年成交量最大的兩個豪宅項目的認購客群結構呈現(xiàn)出一定的階段性變化。上海壹號院在2025年銷售過程中，初期以上海本地為主導，如二期（1月）認購客戶中上海戶籍占比達61.9%，江浙客戶合計占比23.3%。然而從三期（5月）起至五期（8月），客群結構發(fā)生轉折 ——上海戶籍認購占比分別下降至28.6%、35.1%、20.1%，而江浙客戶占比則持續(xù)上升，分別達到29.8%、34.6%、36.4%。類似趨勢也在金陵華庭項目中得到印證。其一期（3月）上?？蛻粽J購占比達60.6%，江浙客戶占比23.1%；而隨后二期（9月）、三期（11月）開盤時，上?？蛻粽急纫严禄?1.7%與27.8%，江浙客戶占比則提升至30.4%與34.4%。體現(xiàn)出今年上海最具代表性的豪宅項目逐步受到來自全國購房（尤其是江浙）客群的關注與選擇。

數(shù)據(jù)來源：上海市東方公證處、中指數(shù)據(jù)CREIS

而其他豪宅項目由于區(qū)位特征、客群定位不同等原因，認購客群來源結構有所差異。5月開盤的綠城潮鳴東方，上?？蛻粽急?2.9%，江浙客戶占比39.7%，江浙購房者比例已超過本地。而10月開盤的高福云境項目，上海本地客戶占比約35.3%，江浙客戶占比僅25.5%，體現(xiàn)出部分豪宅項目對于江浙客群的吸引力有所不同。

整體來看，上海豪宅市場對全國高凈值人群、尤其是江浙客戶的吸引力正逐步增強。受土地資源與開發(fā)規(guī)劃限制，豪宅潛在供應規(guī)模相對有限，其稀缺保值的特征吸引了來自全國的購房資金的入場。

由于豪宅客戶對產(chǎn)品品質、新舊情況更為敏感，二手豪宅相對新房豪宅市場表現(xiàn)較為平淡。2025年，總價3000萬-5000萬的二手豪宅成交789套，占全年總成交的0.36%，同比微降0.03%；5000萬以上二手豪宅僅成交229套，占比0.10%。一方面由于高總價二手豪宅存量有限、可選標的較少，另一方面也反映出豪宅產(chǎn)品在產(chǎn)品力更新與區(qū)域配套優(yōu)化的重要性，促使市場關注度更多聚焦于新房領域。

表：2021-2025年上海二手豪宅成交套數(shù)變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

總結而言，今年上海5000萬元以上豪宅市場表現(xiàn)出不同于整體市場的上行行情，成為市場熱議的焦點。高總價豪宅不僅代表頂級稀缺資源與產(chǎn)品，也持續(xù)成為高凈值家庭資產(chǎn)配置的核心組成部分。在此背景下，上海已穩(wěn)居全國豪宅交易的首選城市。與此同時，上海豪宅市場也發(fā)揮著投資風向標的作用，其穩(wěn)健表現(xiàn)對上海乃至全國樓市均起到了積極的支撐與帶動效應。

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