過(guò)去兩年，關(guān)于廣州二手房，大家聽(tīng)到最多的聲音是什么？

毫不避諱地說(shuō)，是“快跑”，是“腰斬”，是“割肉”。

無(wú)數(shù)人問(wèn)我：廣州二手是不是完了？

請(qǐng)注意！并沒(méi)有！

別怕，咱們不灌雞湯，也不打雞血，只擺事實(shí)看數(shù)據(jù)。

如果你是廣州的二手房東，過(guò)去這兩年，你辛苦了。

今天，我終于可以和你分享一個(gè)告被很多人忽視的好消息：

那個(gè)曾經(jīng)被掛牌量壓得喘不過(guò)氣、被割肉價(jià)折磨到失眠的二手市場(chǎng)，已經(jīng)悄悄翻身。

再說(shuō)得直接點(diǎn)：廣州二手業(yè)主，正在走出至暗時(shí)刻！

我們都在等的信號(hào)

終于來(lái)了！

我們要看的第一組數(shù)據(jù)，來(lái)自二手交易平臺(tái)一個(gè)非常前瞻性的指標(biāo)，它比成交價(jià)更早反映市場(chǎng)情緒，那就是——新增掛牌量。

大家還記得半年前嗎？那時(shí)候，廣 州每 個(gè)月新增掛牌量超2萬(wàn)。

這就意味著，每個(gè)月都有2萬(wàn)多個(gè)家庭，爭(zhēng)先恐后地想把手里的房子甩出去。

那時(shí)候的業(yè)主群里，充滿了恐慌，大家都在比誰(shuí)跑得快，誰(shuí)割肉割得狠。

但現(xiàn)在呢？

根據(jù)貝殼的最新后臺(tái)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)連續(xù)半年多在下降。2025年底，掛牌量已經(jīng)降到了1萬(wàn)3左右。

這就是拐點(diǎn)。

圖源：貝殼

幫大家翻譯下，背后的潛臺(tái)詞是：

1. 想跑的人，已經(jīng)跑完了。那些杠桿斷裂的、心態(tài)崩了的、急需用錢的砸盤俠，該賣的都賣了。

2. 剩下的人，不想陪玩了。現(xiàn)在的業(yè)主心態(tài)變了——價(jià)格都跌到這份上了，我還賣什么？大不了我收租，大不了我給親戚住，我不伺候了！

這叫什么？這叫“惜售”。

請(qǐng)相信，樓市的底部，從來(lái)不是靠買家買出來(lái)的，而是靠賣家“不賣”熬出來(lái)的。

當(dāng)市場(chǎng)上不再有那些不計(jì)成本瘋狂降價(jià)的攪局者，價(jià)格的底部就出現(xiàn)了！

真正的需求

不會(huì)消失，只會(huì)等待時(shí)機(jī)

過(guò)去一段時(shí)間，廣州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)殘酷的擠泡沫。

高峰期2萬(wàn)+套的掛牌量，讓業(yè)主們競(jìng)相降價(jià)，買家卻越等越不敢下手。

這種惡性循環(huán)，本質(zhì)上是對(duì)前期房?jī)r(jià)虛高的清算。

但今天，我們看到了一個(gè)更健康的市場(chǎng)基底。

繼續(xù)來(lái)看廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)。

總體而言，盡管有元旦假期影響，1月二手房成交網(wǎng)簽仍環(huán)比增長(zhǎng)1.07%。

值得注意的是，外圍區(qū)域，如花都、增城等的活躍度在明顯回升。

這并不意外。

當(dāng)核心區(qū)域房?jī)r(jià)依然高企，購(gòu)買力自然會(huì)向周邊溢出。

花都、從化、增城這些區(qū)域，既有相對(duì)友好的價(jià)格，又有不斷改善的交通和配套，自然會(huì)被現(xiàn)在市場(chǎng)“沉默的大多數(shù)”選擇。

他們是真正要在廣州扎根的年輕人，是那些口袋里只有這么多錢，但想在廣州有個(gè)家的剛需。

他們也是最精明的一群人，不出手只是因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)到位。

現(xiàn)在他們出手了，說(shuō)明什么？說(shuō)明在他們眼里，現(xiàn)在的廣州房?jī)r(jià)，值了。

不要看不起以價(jià)換量。

所有的復(fù)蘇，都是從“帶血的籌碼”被交換開始的。

成交量起來(lái)了，流動(dòng)性就有了；流動(dòng)性有了，信心就回來(lái)了！

暗流涌動(dòng)

誰(shuí)在悄悄抄底？

總體數(shù)據(jù)回升背后，還藏著兩個(gè)更值得玩味的細(xì)節(jié)：

其一，中大戶型成交占比全面上升，90-120㎡戶型環(huán)比增長(zhǎng)2.04個(gè)百分點(diǎn)，而小戶型占比下滑。

這絕不是偶然！

我認(rèn)為，這是改善型需求加速入場(chǎng)的信號(hào)。

經(jīng)歷過(guò)一輪樓市波動(dòng)，很多人已經(jīng)意識(shí)到：

“住得舒服”比“地段虛榮”更實(shí)在。

再加上近期政策對(duì)換房稅費(fèi)的優(yōu)化，那些憋了很久的賣一買一買家，終于動(dòng)手了。

他們賣掉了手里的老破小或遠(yuǎn)郊盤，加一部分錢，一步到位換一個(gè)能住十年以上的好房子。

其二，按揭付款比例環(huán)比增長(zhǎng)3.65%。

這也是一個(gè)市場(chǎng)信心修復(fù)的重要信號(hào)。

它意味著，越來(lái)越多的買家，開始“敢借錢”買房了。

你仔細(xì)品，這里面有兩層情緒：

一層是對(duì)自己未來(lái)收入的信心——我相信我未來(lái)還得起月供；

另一層是對(duì)房子長(zhǎng)期價(jià)值的信心——我認(rèn)為這房子值得我背二三十年的貸款。

這和前兩年市場(chǎng)冰點(diǎn)時(shí)截然不同。

那時(shí)候，全款買家是絕對(duì)主力，因?yàn)樗腥硕己ε卢F(xiàn)金流斷裂，所有人都想把杠桿降到零。

只有當(dāng)按揭比例開始回升，才說(shuō)明市場(chǎng)的血液（信貸）重新開始流動(dòng)了。

敢加杠桿，就是市場(chǎng)最誠(chéng)實(shí)的看多投票！

我們到底在怕什么？

接下來(lái)又該怎么走？

最后，作為一個(gè)在這個(gè)行業(yè)摸爬滾打這么多年的人，我也想和大家聊幾句掏心窩子的話。

過(guò)去兩年，廣州房東過(guò)得太憋屈了。在網(wǎng)上隨手一搜，全是“廣州房?jī)r(jià)崩盤”、“一線城市鶴崗化”這種聳人聽(tīng)聞的標(biāo)題。

他們讓人覺(jué)得，咱們手里的房子是一堆垃圾，必須趕緊扔掉。

但事實(shí)真的是這樣嗎？

廣州是什么地方？ 是中國(guó)南大門的樞紐，是千年商都，是擁有最強(qiáng)醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)資源的超一線城市。每年幾十萬(wàn)的新增人口，難道都是來(lái)睡天橋的嗎？

我們要分清兩個(gè)概念：

• 泡沫破裂：是指那些原本只值3萬(wàn)卻炒到8萬(wàn)的房子，跌回了3萬(wàn)。這叫回歸價(jià)值。

• 資產(chǎn)崩盤：是指這房子沒(méi)人要了，徹底歸零。

廣州經(jīng)歷的是前者，絕不是后者。那些核心地段的、有學(xué)位的、有地鐵的、產(chǎn)品力好的房子，依然是稀缺資產(chǎn)。

只是之前，市場(chǎng)太瘋狂，把垃圾也當(dāng)黃金賣。現(xiàn)在潮水退去，垃圾裸泳了，但黃金依然在發(fā)光。

當(dāng)然，咱們雖然走出至暗時(shí)刻，但也不代表迎來(lái)高光時(shí)刻，而是進(jìn)入了修復(fù)期。

就像一個(gè)大病初愈的人，不再吐血了，但還需要時(shí)間調(diào)養(yǎng)，慢慢恢復(fù)元?dú)狻?/p>

我有幾條非常具體的實(shí)操建議給你們。不管你是房東還是買家，聽(tīng)進(jìn)去，能幫你省幾十萬(wàn)，或者賺幾十萬(wàn)。

給房東的“保命”建議：

1. 停止恐慌性拋售：如果你不是急需救命錢，不要再為了賣而賣。

   現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)是底部區(qū)間，既然掛牌量在減少，說(shuō)明你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在變少。
   

   穩(wěn)住心態(tài)，甚至可以嘗試把掛牌價(jià)稍微往上提一點(diǎn)點(diǎn)，試探市場(chǎng)反應(yīng)。

2. 只要流動(dòng)性，不要高溢價(jià)：雖然說(shuō)不要恐慌，但也別貪婪。

   如果現(xiàn)在的價(jià)格有買家誠(chéng)心談，只要能覆蓋你的成本或解決你的置換需求，就賣。
   

   現(xiàn)在的市場(chǎng)，落袋為安和持有現(xiàn)金/置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還是比死守價(jià)格更重要。

3. 賣劣換優(yōu)：趁著現(xiàn)在市場(chǎng)分化，把你手里那些老破小、遠(yuǎn)郊盤、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的房子處理掉，去置換核心區(qū)、次新房。
   

1. 不要想買在最低點(diǎn)：沒(méi)有人能買在最低點(diǎn)，那是神做的事！

   只要價(jià)格在你預(yù)算范圍內(nèi)，且低于同小區(qū)近半年的成交均價(jià)，就可以入手。

2. 關(guān)注“成交量”大于“掛牌價(jià)”：盯著那些成交量突然放大的板塊。

   哪里有成交，哪里就有真實(shí)的價(jià)值支撐。跟著成交量走，你永遠(yuǎn)不會(huì)被套牢。

3. 珍惜現(xiàn)在的房東：現(xiàn)在的房東是過(guò)去十年最卑微的一屆房東。

   你可以砍價(jià)，可以提要求，這是你的買方市場(chǎng)紅利。
   

   但這紅利不會(huì)一直存在，等掛牌量進(jìn)一步下降，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，那個(gè)趾高氣昂的房東又會(huì)回來(lái)的。

總而言之一句話：

廣州的房東們，挺直腰桿！廣州的買家們，擦亮眼睛！

市場(chǎng)正在洗牌，只有看清局勢(shì)的人，才能拿到下一輪周期的入場(chǎng)券！

免責(zé)聲明:

本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購(gòu)買要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。