1月20日，一紙由住建部和自然資源部聯(lián)合發(fā)布的通知，讓本該平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)再起波瀾。文件名不算驚人，卻實(shí)打?qū)嵉蒯尫懦鲆粋€(gè)信號(hào)：新一輪城市更新來(lái)了，而且動(dòng)真格的了。

過(guò)去幾年，關(guān)于“拆遷暴富”的傳聞像龍卷風(fēng)一樣反復(fù)席卷社交平臺(tái)，而這一次，政策不再只是紙面上的“風(fēng)聲”，而是明確行動(dòng)的“發(fā)令槍”。

這波城市更新，真的會(huì)像傳言那樣帶來(lái)新一輪“全面拆遷”？哪些房子會(huì)被重點(diǎn)盯上，迎來(lái)命運(yùn)的徹底重寫(xiě)？

2026年剛開(kāi)年，官方就明確了城市更新的方向：不是搞大拆大建，也不是全面鋪開(kāi)一刀切。而是劃定范圍、精準(zhǔn)出手，有選擇地拆，有計(jì)劃地改。

最先被瞄準(zhǔn)的，是那些老舊危房和城中村。過(guò)去這些房子因?yàn)榘踩[患、環(huán)境混亂或地段敏感，多次被提上改造議程，但一直難以落地。這次不同，政策給出了非常具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并配上了配套機(jī)制。

像泉州這樣的城市，已經(jīng)把12萬(wàn)戶危險(xiǎn)房屋納入拆遷范圍。其中不少是80年代建設(shè)的預(yù)制板樓，結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重，一旦發(fā)生地震或火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。這些房子將優(yōu)先被列入拆遷清單，補(bǔ)償方式也更靈活。

具體來(lái)看，除了傳統(tǒng)的實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償，“房票”成為最常見(jiàn)的手段。廣州荔灣區(qū)甚至出現(xiàn)了1億元的企業(yè)房票，普通居民拿到的房票金額也在數(shù)百萬(wàn)元之間。深圳發(fā)出的首張個(gè)人房票高達(dá)4055萬(wàn)元，市場(chǎng)反響巨大。

與此同時(shí)，那些位于城市核心地段的老舊小區(qū)，也進(jìn)入了“微改造”的重點(diǎn)區(qū)域。國(guó)家明確提出，要對(duì)這類(lèi)老房子加裝電梯、完善綠化、修建充電樁和健身步道，提升整體居住品質(zhì)。

這些措施不需要規(guī)劃許可，大大簡(jiǎn)化了流程，意味著從2026年4月起，全國(guó)各地的改造速度可能遠(yuǎn)超想象。

北京東城區(qū)一位60㎡房主，僅花800元就加裝了電梯，房子租金比改造前每月高出300元。這類(lèi)“價(jià)值修復(fù)”正在潛移默化地改變市場(chǎng)對(duì)老房子的看法。

不過(guò)，不是所有老房子都有拆遷或改造的命運(yùn)。政策明確劃定了紅線，三類(lèi)房子不能拆：結(jié)構(gòu)完好的老舊小區(qū)、具有歷史文化價(jià)值的街區(qū)建筑、以及已完成改造的住宅。這些地方只能修繕加固，不能隨意拆除。

那些地段偏遠(yuǎn)、人口流出的地區(qū)，即使房子年頭再久，也難以列入城市更新的優(yōu)先序列。這種地方，開(kāi)發(fā)商興趣不大，地方財(cái)政也吃緊，改造大多停留在表面，比如重刷外墻、換幾個(gè)燈泡。

城市更新的推進(jìn)離不開(kāi)效率工具的支持，“一張圖”和“正面清單”成了此次改革的核心抓手。所謂“一張圖”，就是把所有待改造區(qū)域統(tǒng)一納入一張規(guī)劃圖中，只要上圖，審批流程就大幅提速，相當(dāng)于一站式通關(guān)，節(jié)省了以往跑部門(mén)、蓋章的時(shí)間。

“正面清單”則是另一把利器。只要項(xiàng)目進(jìn)入清單，一切規(guī)劃不得隨意更改，直接落地執(zhí)行。這些操作極大壓縮了中間流程，被業(yè)內(nèi)稱為“效率加速器”。

政策背后的邏輯鏈條也很清晰。先通過(guò)提升效率啟動(dòng)拆遷，再通過(guò)貼息和限購(gòu)松綁提振市場(chǎng)信心，最終實(shí)現(xiàn)人居質(zhì)量和房產(chǎn)價(jià)值的雙提升。

盡管財(cái)政部尚未公開(kāi)提及，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，貼息政策正在路上。預(yù)計(jì)以時(shí)間節(jié)點(diǎn)為界，未來(lái)新房貸的購(gòu)房者將獲得利息補(bǔ)貼。這意味著，一旦貼息政策落地，核心地段的優(yōu)質(zhì)房源將被迅速搶購(gòu)，價(jià)格也會(huì)隨之上漲。

與此同時(shí)，一線城市限購(gòu)政策也在悄然松動(dòng)。參考2016年棚改貨幣化經(jīng)驗(yàn)，要推動(dòng)大規(guī)模拆遷，必須先釋放市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力和信心。一線城市率先松綁，是激活市場(chǎng)的老套路。

3月，很可能成為一線和強(qiáng)二線城市政策松動(dòng)的關(guān)鍵窗口期。

這一次的城市更新，并非單純追求“房?jī)r(jià)上漲”，更強(qiáng)調(diào)的是城市功能提升和居民生活改善。比如北京石景山區(qū)一棟54年樓齡的老樓，通過(guò)“原拆原建”，建筑面積增加了30%，居住環(huán)境煥然一新。

在四川巴中，1.75萬(wàn)套閑置農(nóng)房被盤(pán)活，有村民將三合院改成民宿，半年?duì)I業(yè)額突破30萬(wàn)。這類(lèi)更新方式，既保留了原有建筑風(fēng)貌，又創(chuàng)造了新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一場(chǎng)深刻變革也在悄然啟動(dòng)。2026年1月1日起，新出讓土地的商品房項(xiàng)目將原則上實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。這項(xiàng)制度的目的是讓購(gòu)房者“所見(jiàn)即所得”，徹底解決期房質(zhì)量難保障、交付不確定等問(wèn)題。

海南和雄安作為試點(diǎn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售成效顯著。消費(fèi)者能實(shí)地查驗(yàn)房屋質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商也不得不回歸產(chǎn)品本質(zhì)，提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)三四線城市而言，有助于加快庫(kù)存去化；對(duì)一線核心城市，則實(shí)施節(jié)奏更為謹(jǐn)慎，避免供需失衡。

新政還規(guī)定，每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)成立公司，所有資金必須封閉運(yùn)行，不得被抽調(diào)至其他項(xiàng)目。銀行也要明確主辦機(jī)構(gòu)，承擔(dān)起資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的責(zé)任。購(gòu)房者的利益從此被層層保護(hù)在制度之中。

購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先受償、房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后的貸款責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，這些條款已經(jīng)被正式制度化。42個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)“房屋全生命周期安全管理”，通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

政策不是一刀切，而是因城施策。庫(kù)存高的城市加快推進(jìn)，核心城市節(jié)奏放緩，政策落地顯得更有彈性和實(shí)用性。

2026年房貸利率、公積金利率同步下調(diào)，購(gòu)房成本降至五年來(lái)新低。深圳的二手房看房量同比上漲81%，市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)。

未來(lái)，房子的價(jià)值將更加依賴地段、配套、品質(zhì)以及是否契合城市長(zhǎng)期發(fā)展方向。那些靠“拆遷暴富”的時(shí)代，已經(jīng)過(guò)去，取而代之的是一場(chǎng)理性而系統(tǒng)的財(cái)富重估。

真正的機(jī)會(huì)，屬于那些手握核心資產(chǎn)、或緊跟城市更新節(jié)奏的人。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，2026年的城市更新不是撒錢(qián)的盛宴，而是一次精準(zhǔn)的城市手術(shù)。只有看懂政策節(jié)奏，才能在這場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變革中占得先機(jī)。

這一次，風(fēng)口真的來(lái)了，但風(fēng)只吹向準(zhǔn)備好的人。

信息來(lái)源：
［1］兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)布新政 進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng) 中國(guó)新聞網(wǎng)
［2］城市更新又有新政策支持 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)