2026年是我國十五五開局之年，保障房仍是行業(yè)重要發(fā)展任務(wù)，年初保租房領(lǐng)域三大動向值得資管領(lǐng)域人士的高度關(guān)注。

第一個事件是鼎暉7.6億元收購錦和資產(chǎn)旗下base服務(wù)式公寓蘇河項目。這個項目最大看點是土地轉(zhuǎn)性，由原來的土地屬性從C2/C8用地將調(diào)規(guī)為兼容R4用地，原來是商辦土地剩余年限應(yīng)該很短了，盡管是降級調(diào)整為R4用地，但是土地使用年限調(diào)整為70年，這解決了商辦臨期不確定性問題以及成本問題，這個問題十分重要影響了很多大宗資產(chǎn)的處置。有一個看點是上海商務(wù)樓宇更新提升意見中允許商辦改長租的管理合同年限為15年，15年以后也存在不確定性。這次土地改性也解決這個問題。

第二個事件是匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT也宣布啟動擴(kuò)募，擴(kuò)募的資產(chǎn)是上海浦東新區(qū)的璟耀、璟博兩個項目。我們知道原來保租房是不能接納學(xué)生群體的，保租房的申請標(biāo)準(zhǔn)之一就是有就業(yè)，因此，在校學(xué)生是不能申請保租房。學(xué)生公寓作為REITs底層資產(chǎn)的首次亮相，標(biāo)志著長租公寓資產(chǎn)證券化進(jìn)入更細(xì)分、多元的階段。這類資產(chǎn)能否持續(xù)獲得政策支持、明確稅收定位，將直接影響其規(guī)模化與金融化進(jìn)程。

第三個事件信達(dá)地產(chǎn)收購嘉定中旭大廈做保租房，是圍繞嘉定新城十年爛尾辦公樓的資產(chǎn)盤活行為。這里面看到了不良資產(chǎn)做保租房的可行性。不良資產(chǎn)有一個明顯的優(yōu)勢就是價格.上海R4用地的樓板價基本都在3-5千塊這樣的水平，部分核心區(qū)域會更高。信達(dá)此次收購價格預(yù)計會低于上次流拍的3800元/平米，其中一號樓主體4.5萬方應(yīng)該已經(jīng)封頂，建筑工程投資會大幅下降。

2026年開局，我們看到保租房籌措的渠道正在拓寬，覆蓋群體也在不斷擴(kuò)大。今年上海公租房、保租房也開始并軌管理，保租房退出通道也更為通暢。因此在核心城市保租房市場還有比較大的發(fā)展空間，這個過程將帶來大量的資產(chǎn)交易改造以及服務(wù)管理的機(jī)會。

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