最近樂居君在阿里法拍上看到一套“熟口熟面”的房子。

這不就是去年11月以2395萬元成交，單價高達12萬/㎡，大幅超出市場價約8萬元/㎡的保利天悅“天價法拍房”嗎？！怎么兩個月后，又重新上架了？原來，當(dāng)時的買家未在規(guī)定期限內(nèi)支付尾款，悔拍了！155萬元保證金白白血虧了！網(wǎng)紅盤，網(wǎng)紅標(biāo)，讓人驚掉下巴的開頭與結(jié)尾，這究竟又是什么新玩法？

時間回到2025年11月19日，保利天悅這套建面約199㎡的法拍房吸引了3人報名，經(jīng)歷高達93輪競價后，總價被抬至2395萬元，單價12萬元/㎡。

而當(dāng)時，保利天悅正常掛牌的房子總價在1800-2000萬元之間。至少溢價3成買一套法拍房，吃瓜網(wǎng)友紛紛表示看不懂，甚至有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，這價格高得離譜，難說不是“做局”。具體而言，就是業(yè)主自己把房子拿出來拍，再找人抬價接盤，左手倒右手。

圖源阿里法拍小區(qū)賣8萬元/㎡，業(yè)主抬高房價后按12萬元/㎡去銀行申請貸款，這么一來就能從銀行貸出更多的錢了。想象很美好，但現(xiàn)在這套路已經(jīng)玩不通了。所以有人猜測，是不是買家貸款沒批下來，導(dǎo)致未在規(guī)定期限內(nèi)支付尾款？對此，法拍平臺工作人員向相關(guān)媒體表示，該處房產(chǎn)因受買人個人資金問題，沒有交齊尾款悔拍才再次掛拍，跟房子本身沒有關(guān)系，這個房子他不要了，他的155萬元保證金將不會退還?？偨Y(jié)一句：房子拍賣價再高，銀行不批貸款，最終也是一個笑話。至于155萬元保證金會流去哪？根據(jù)拍賣文件，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。當(dāng)然了，業(yè)主左手倒右手也只是業(yè)內(nèi)猜測，如果有大神解讀出來具體“玩法”，不妨評論區(qū)與我們探討一下。最后，保利天悅這套法拍房已于2026年1月23日重新上架，2月25日再次拍賣，起拍價不變。到時會不會又搞出“大龍鳳”？我們將持續(xù)關(guān)注。

除了保利天悅，最近還有一套法拍房值得我們關(guān)注。就在今天，阿里法拍上架了一套位于荔灣華業(yè)里8號的民國僑商獨棟洋房別墅。這棟別墅起拍價2300萬，房屋主體建面約242.43㎡，一共兩層半，帶一個建面約299.41㎡的庭院。拍賣規(guī)則也很有趣，降價拍賣，每次降10萬元，30分鐘降一次，有人出價成功即成交。

要知道，市中心別墅向來稀缺，這還是民國時期建的別墅，大有來頭，主人是廣州著名富商五羊金行老板。資料顯示，華業(yè)里當(dāng)年有五座別墅均為名人名居，其中8號是廣州著名富商五羊金行老板的別墅，華僑房產(chǎn)。房屋建筑風(fēng)格出自法國設(shè)計名家之手，主打中西結(jié)合，既有紅墻、琉璃瓦，也有哥德式窗門、羅馬柱等，是廣州罕見的歐式風(fēng)格獨幢花園別墅老洋房。

圖源阿里法拍值得一提的是，除了這棟8號別墅保留原始風(fēng)貌外，其余4棟別墅有的已推倒重建，有的已建成自建房。為什么它沒有推到重建？因為在2011年，它被評為了文物保護單位......這也意味著，競得人需保留別墅外觀，不可大改，只能改造內(nèi)部空間。

圖源阿里法拍周邊配套方面，別墅距離地鐵5、8號線的西村站僅350米，周邊還有美華中學(xué)、協(xié)和中學(xué)等，配套十分豐富。截至發(fā)稿前，這套別墅依舊0人報名，已累計降價20萬元。民國別墅被拍賣，估計大家都是抱著吃瓜的心態(tài)圍觀，就算是真土豪，也未必下得去手。一來，別墅主體只有兩層半，但它周圍都是小高層洋房，相當(dāng)于你在公共空間的一舉一動，都會被周邊居民看到，私密性很低。

圖源阿里法拍二來，買家需承擔(dān)過戶的增值稅、土地增值稅、契稅等一系列稅費，這種文物稅費不會低；三來，別墅處于荔灣鬧市，不適合注重隱私+喜歡清凈+看重城市景觀的人。如果沒人出價，預(yù)計明天早上10：30拍賣就會結(jié)束，等待時機回爐再造。大家覺得，這套房子會順利拍出嗎？

法拍房這潭水，真是越來越深，花樣也越來越多。

一邊是有人頭腦發(fā)熱（或者另有所圖），把網(wǎng)紅盤拍到天上又摔下來，百萬保證金說沒就沒；另一邊是真正有故事的“硬貨”老別墅，在降價拍賣面前，也是問的多、敢下手的少。

在現(xiàn)在這個節(jié)骨眼上，套路都越來越玩不轉(zhuǎn)了。銀行不是傻的，稅費不會少的，拍下來悔拍的代價更是血淋淋的。

對咱們普通買房人來說，看這些熱鬧就當(dāng)買個教訓(xùn)。法拍房有機會，但坑也多。

別光盯著價格刺激，背后的產(chǎn)權(quán)、稅費、貸款和潛在糾紛，才是真正要做的功課。

下次再看到這種“天價”或者“古董”法拍，咱們吃瓜之余也得多想想：這到底是餡餅，還是陷阱？

想做那個執(zhí)漏的聰明人，可能首先得保證自己別成了別人的“學(xué)費”。