本地市民供圖

“拿出10號樓，按照當(dāng)前的市場均價13500元/平方米進(jìn)行銷售，業(yè)主需在2026年3月31日前，完成10號樓90%的去化，即成功推薦并銷售80套。若目標(biāo)達(dá)成，將證明市場銷售通路是可行的。”武漢城建·云棲湖岸的業(yè)主代表在第四次溝通會上收到了這樣一張書面通知，并被告知，如果無法在規(guī)定期限內(nèi)完成80套房的銷售任務(wù)，那么小區(qū)內(nèi)黃金位置的7號、8號、9號、10號這4棟樓將繼續(xù)推進(jìn)“安居運營”。

屆時，10號樓所有的已售房屋將“無條件退房”。而所謂的“安居運營”，業(yè)主吳女士1月29日在電話中對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）解釋，就是開發(fā)商將這4棟樓打包出售給旗下安居公司，計劃改為長租公寓。

為何一個定位高端的住宅項目，在已經(jīng)包含兩棟長租公寓的情況下，還要將中心位置的4棟住宅改造為長租公寓？又為何要與業(yè)主推銷賣房掛鉤？

業(yè)主背上賣房指標(biāo)

位于武漢經(jīng)開區(qū)沌口中心板塊的云棲湖岸，是定位純高端的改善樓盤。在2021年武漢第二場集中供地中，武漢城建集團(tuán)以溢價率0.28%、樓面價10135元/平方米拿下該地塊。

低密度、一線臨湖，商業(yè)、休閑配套成熟，產(chǎn)業(yè)環(huán)伺，所有關(guān)鍵詞都指向這是一個高端品質(zhì)項目。2022年9月，項目首開入市，精裝修備案均價達(dá)到23520元/平方米，創(chuàng)下彼時經(jīng)開區(qū)備案價新高。

吳女士告訴每經(jīng)記者：“我是2023年4月買的房，由于全款享受了一定折扣，最終折算單價是23500元/平方米，當(dāng)時開發(fā)商做的宣傳就是經(jīng)開區(qū)‘天花板’級別的高端樓盤�！�

“產(chǎn)品也是按照高端打造的，約180平方米戶型，全是套房；一梯一戶，電梯間達(dá)到了9平方米�！彼a(bǔ)充說，售樓部還有兩個立牌，寫著好圈層、5A級好房，業(yè)主學(xué)歷人均985/211起步等。

圖片由業(yè)主提供

每經(jīng)記者注意到，該小區(qū)最外圍兩棟樓目前已作為品牌長租公寓對外出租，并且開發(fā)商還計劃將小區(qū)中心位置的4棟樓用作“安居工程”。

憤怒的業(yè)主通過各種渠道投訴，但仍改變不了開發(fā)商的決定。

本文開頭一幕的賣房指標(biāo)，則來自第四次溝通會。

由于業(yè)主們曾向開發(fā)商建議，如果不改成公寓，正常售賣，大家愿意協(xié)助賣房，卻被開發(fā)商口頭要求一個半月內(nèi)賣完10號樓90%房源。當(dāng)業(yè)主們提出要白紙黑字時，物業(yè)協(xié)助打印出了這份所謂的“方案”。

業(yè)主們認(rèn)為，整個小區(qū)賣了三年，只有一棟樓達(dá)到了這一去化標(biāo)準(zhǔn)，很多銷售甚至一個月都開不了一單。

對此，每經(jīng)記者于1月28日向武漢城建方面提出采訪要求，但遭婉拒。

公開資料顯示，人才安居是武漢市近年來的重要工作。根據(jù)武漢市人民政府官網(wǎng)轉(zhuǎn)載的一則報道《送百萬學(xué)子超級大禮包，經(jīng)開區(qū)5200余套人才公寓三年免租》，2023年4月，在“2023年湖北省百萬大學(xué)生留鄂創(chuàng)業(yè)安居行動啟動儀式暨春季房交會”上，武漢城建·云棲湖岸等項目進(jìn)行了現(xiàn)場推介，經(jīng)開區(qū)將在省市優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，以更大力度更多優(yōu)惠回饋高校畢業(yè)生和青年人才。

目前，云棲湖岸的“漢悅公寓”仍在穩(wěn)定運營中，大三居整租的月租金約2840元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信對每經(jīng)記者表示：“開發(fā)商將未出售的新房轉(zhuǎn)為長租公寓或保障性租賃住房，這件事本身并沒有問題。初始登記后的新房產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，其依法享有對房產(chǎn)的使用收益和處分權(quán)�！�

更希望“開發(fā)商認(rèn)真賣房”

但如果上述4棟樓全部變?yōu)殚L租性質(zhì)，據(jù)業(yè)主們粗略計算，小區(qū)將從原先宣傳的低密度變成高密度。由于4棟樓均以大戶型為主，而租賃有整租也有合租，這就意味著原先的一戶可能會變成3戶甚至4戶，當(dāng)業(yè)主與租戶共享小區(qū)設(shè)施時，體感必然大打折扣。

因此，業(yè)主們更希望“開發(fā)商認(rèn)真賣房”。

“其實我們對云棲湖岸比開發(fā)商有信心。”吳女士坦誠地說，“小區(qū)附近就是奧林匹克公園足球、體育中心，車位配比1:1.7，綠化面積也不錯，樓間距等各方面我們都是很滿意的”。

武漢經(jīng)開區(qū)貝殼找房中介人員王勇則認(rèn)為，此時開發(fā)商選擇售轉(zhuǎn)租，可能還是市場價格因素。

“價格太低了，最高曾去到2.5萬元/平方米左右，現(xiàn)在最低1.2萬元/平方米左右，你說怎么賣呢？”王勇坦言。

每經(jīng)記者粗略比較發(fā)現(xiàn)，這4棟樓即便按照13500元/平方米均價對外銷售，與當(dāng)時超過1萬元的樓面價相比，扣除精裝修成本，幾乎沒有利潤，甚至可能虧損。

在這樣的情況下，開發(fā)企業(yè)是否有權(quán)由售轉(zhuǎn)租？

“當(dāng)前，各地都鼓勵收購存量商品房作為保障性住房，但很多開發(fā)商出于資金壓力并不愿意做。武漢城建作為國企，同樣面臨資金壓力，這其實不失為一種特殊的存量盤活嘗試，只是在工作方式上值得商榷，開發(fā)商無權(quán)要求業(yè)主幫賣房�！崩钣罴窝a(bǔ)充說。

“3月底之前銷售不達(dá)標(biāo)，即便是業(yè)主賣出去的房子也要退回來�！眳桥勘硎緭�(dān)憂。

“這是絕對不合理的。買房手續(xù)完成以后，產(chǎn)權(quán)就歸屬業(yè)主了，開發(fā)商不能以此作為談判的條件�！崩钣罴握J(rèn)為。

如果在期限之前，10號樓產(chǎn)生了銷售，但銷量并未達(dá)到約定的80套，開發(fā)商發(fā)起“無條件退房”是否能夠?qū)崿F(xiàn)？對此，每經(jīng)記者咨詢了康德顧問團(tuán)法律專家、上海市光明律師事務(wù)所俞海琪律師。

“‘無條件退房’承諾在實踐中潛藏著巨大風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場下行、開發(fā)商資金普遍承壓的背景下，此類承諾可能因開發(fā)商現(xiàn)金流短缺而無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致退款遲延履行甚至履行不能。即便業(yè)主通過訴訟或仲裁獲得勝訴裁判，在進(jìn)入執(zhí)行階段后，仍可能面臨開發(fā)商資產(chǎn)不足、其他債權(quán)人眾多等情形，導(dǎo)致債權(quán)執(zhí)行困難，權(quán)利無法及時實現(xiàn)�！庇岷ｇ髦赋�。

此外，俞海琪提示：“根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》，業(yè)主作為購房消費者，依法享有知情權(quán)、選擇權(quán)及公平交易權(quán)。消費者有權(quán)自主選擇經(jīng)營者、商品品種或服務(wù)方式，并自主決定購買或不購買、接受或不接受相關(guān)服務(wù)。開發(fā)商如果在銷售前即明確公布部分樓棟將轉(zhuǎn)為長租公寓，多數(shù)購房者顯然不會選擇購買。開發(fā)商在購房交易完成后再行單方變更用途并作出上述安排，實質(zhì)侵害了購房者的知情權(quán)、選擇權(quán)及公平交易權(quán)。”

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