本地市民供圖

“拿出10號(hào)樓，按照當(dāng)前的市場(chǎng)均價(jià)13500元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售，業(yè)主需在2026年3月31日前，完成10號(hào)樓90%的去化，即成功推薦并銷(xiāo)售80套。若目標(biāo)達(dá)成，將證明市場(chǎng)銷(xiāo)售通路是可行的?！蔽錆h城建·云棲湖岸的業(yè)主代表在第四次溝通會(huì)上收到了這樣一張書(shū)面通知，并被告知，如果無(wú)法在規(guī)定期限內(nèi)完成80套房的銷(xiāo)售任務(wù)，那么小區(qū)內(nèi)黃金位置的7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、10號(hào)這4棟樓將繼續(xù)推進(jìn)“安居運(yùn)營(yíng)”。

屆時(shí)，10號(hào)樓所有的已售房屋將“無(wú)條件退房”。而所謂的“安居運(yùn)營(yíng)”，業(yè)主吳女士1月29日在電話(huà)中對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）解釋?zhuān)褪情_(kāi)發(fā)商將這4棟樓打包出售給旗下安居公司，計(jì)劃改為長(zhǎng)租公寓。

為何一個(gè)定位高端的住宅項(xiàng)目，在已經(jīng)包含兩棟長(zhǎng)租公寓的情況下，還要將中心位置的4棟住宅改造為長(zhǎng)租公寓？又為何要與業(yè)主推銷(xiāo)賣(mài)房掛鉤？

業(yè)主背上賣(mài)房指標(biāo)

位于武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)沌口中心板塊的云棲湖岸，是定位純高端的改善樓盤(pán)。在2021年武漢第二場(chǎng)集中供地中，武漢城建集團(tuán)以溢價(jià)率0.28%、樓面價(jià)10135元/平方米拿下該地塊。

低密度、一線(xiàn)臨湖，商業(yè)、休閑配套成熟，產(chǎn)業(yè)環(huán)伺，所有關(guān)鍵詞都指向這是一個(gè)高端品質(zhì)項(xiàng)目。2022年9月，項(xiàng)目首開(kāi)入市，精裝修備案均價(jià)達(dá)到23520元/平方米，創(chuàng)下彼時(shí)經(jīng)開(kāi)區(qū)備案價(jià)新高。

吳女士告訴每經(jīng)記者：“我是2023年4月買(mǎi)的房，由于全款享受了一定折扣，最終折算單價(jià)是23500元/平方米，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商做的宣傳就是經(jīng)開(kāi)區(qū)‘天花板’級(jí)別的高端樓盤(pán)?！?/p>

“產(chǎn)品也是按照高端打造的，約180平方米戶(hù)型，全是套房；一梯一戶(hù)，電梯間達(dá)到了9平方米?！彼a(bǔ)充說(shuō)，售樓部還有兩個(gè)立牌，寫(xiě)著好圈層、5A級(jí)好房，業(yè)主學(xué)歷人均985/211起步等。

圖片由業(yè)主提供

每經(jīng)記者注意到，該小區(qū)最外圍兩棟樓目前已作為品牌長(zhǎng)租公寓對(duì)外出租，并且開(kāi)發(fā)商還計(jì)劃將小區(qū)中心位置的4棟樓用作“安居工程”。

憤怒的業(yè)主通過(guò)各種渠道投訴，但仍改變不了開(kāi)發(fā)商的決定。

本文開(kāi)頭一幕的賣(mài)房指標(biāo)，則來(lái)自第四次溝通會(huì)。

由于業(yè)主們?cè)蜷_(kāi)發(fā)商建議，如果不改成公寓，正常售賣(mài)，大家愿意協(xié)助賣(mài)房，卻被開(kāi)發(fā)商口頭要求一個(gè)半月內(nèi)賣(mài)完10號(hào)樓90%房源。當(dāng)業(yè)主們提出要白紙黑字時(shí)，物業(yè)協(xié)助打印出了這份所謂的“方案”。

業(yè)主們認(rèn)為，整個(gè)小區(qū)賣(mài)了三年，只有一棟樓達(dá)到了這一去化標(biāo)準(zhǔn)，很多銷(xiāo)售甚至一個(gè)月都開(kāi)不了一單。

對(duì)此，每經(jīng)記者于1月28日向武漢城建方面提出采訪(fǎng)要求，但遭婉拒。

公開(kāi)資料顯示，人才安居是武漢市近年來(lái)的重要工作。根據(jù)武漢市人民政府官網(wǎng)轉(zhuǎn)載的一則報(bào)道《送百萬(wàn)學(xué)子超級(jí)大禮包，經(jīng)開(kāi)區(qū)5200余套人才公寓三年免租》，2023年4月，在“2023年湖北省百萬(wàn)大學(xué)生留鄂創(chuàng)業(yè)安居行動(dòng)啟動(dòng)儀式暨春季房交會(huì)”上，武漢城建·云棲湖岸等項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)推介，經(jīng)開(kāi)區(qū)將在省市優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，以更大力度更多優(yōu)惠回饋高校畢業(yè)生和青年人才。

目前，云棲湖岸的“漢悅公寓”仍在穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)中，大三居整租的月租金約2840元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微信對(duì)每經(jīng)記者表示：“開(kāi)發(fā)商將未出售的新房轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓或保障性租賃住房，這件事本身并沒(méi)有問(wèn)題。初始登記后的新房產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，其依法享有對(duì)房產(chǎn)的使用收益和處分權(quán)?！?/p>

更希望“開(kāi)發(fā)商認(rèn)真賣(mài)房”

但如果上述4棟樓全部變?yōu)殚L(zhǎng)租性質(zhì)，據(jù)業(yè)主們粗略計(jì)算，小區(qū)將從原先宣傳的低密度變成高密度。由于4棟樓均以大戶(hù)型為主，而租賃有整租也有合租，這就意味著原先的一戶(hù)可能會(huì)變成3戶(hù)甚至4戶(hù)，當(dāng)業(yè)主與租戶(hù)共享小區(qū)設(shè)施時(shí)，體感必然大打折扣。

因此，業(yè)主們更希望“開(kāi)發(fā)商認(rèn)真賣(mài)房”。

“其實(shí)我們對(duì)云棲湖岸比開(kāi)發(fā)商有信心?！眳桥刻拐\(chéng)地說(shuō)，“小區(qū)附近就是奧林匹克公園足球、體育中心，車(chē)位配比1:1.7，綠化面積也不錯(cuò)，樓間距等各方面我們都是很滿(mǎn)意的”。

武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)貝殼找房中介人員王勇則認(rèn)為，此時(shí)開(kāi)發(fā)商選擇售轉(zhuǎn)租，可能還是市場(chǎng)價(jià)格因素。

“價(jià)格太低了，最高曾去到2.5萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在最低1.2萬(wàn)元/平方米左右，你說(shuō)怎么賣(mài)呢？”王勇坦言。

每經(jīng)記者粗略比較發(fā)現(xiàn)，這4棟樓即便按照13500元/平方米均價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，與當(dāng)時(shí)超過(guò)1萬(wàn)元的樓面價(jià)相比，扣除精裝修成本，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，甚至可能虧損。

在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有權(quán)由售轉(zhuǎn)租？

“當(dāng)前，各地都鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房，但很多開(kāi)發(fā)商出于資金壓力并不愿意做。武漢城建作為國(guó)企，同樣面臨資金壓力，這其實(shí)不失為一種特殊的存量盤(pán)活嘗試，只是在工作方式上值得商榷，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求業(yè)主幫賣(mài)房?！崩钣罴窝a(bǔ)充說(shuō)。

“3月底之前銷(xiāo)售不達(dá)標(biāo)，即便是業(yè)主賣(mài)出去的房子也要退回來(lái)?！眳桥勘硎緭?dān)憂(yōu)。

“這是絕對(duì)不合理的。買(mǎi)房手續(xù)完成以后，產(chǎn)權(quán)就歸屬業(yè)主了，開(kāi)發(fā)商不能以此作為談判的條件?！崩钣罴握J(rèn)為。

如果在期限之前，10號(hào)樓產(chǎn)生了銷(xiāo)售，但銷(xiāo)量并未達(dá)到約定的80套，開(kāi)發(fā)商發(fā)起“無(wú)條件退房”是否能夠?qū)崿F(xiàn)？對(duì)此，每經(jīng)記者咨詢(xún)了康德顧問(wèn)團(tuán)法律專(zhuān)家、上海市光明律師事務(wù)所俞海琪律師。

“‘無(wú)條件退房’承諾在實(shí)踐中潛藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、開(kāi)發(fā)商資金普遍承壓的背景下，此類(lèi)承諾可能因開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流短缺而無(wú)法兌現(xiàn)，導(dǎo)致退款遲延履行甚至履行不能。即便業(yè)主通過(guò)訴訟或仲裁獲得勝訴裁判，在進(jìn)入執(zhí)行階段后，仍可能面臨開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)不足、其他債權(quán)人眾多等情形，導(dǎo)致債權(quán)執(zhí)行困難，權(quán)利無(wú)法及時(shí)實(shí)現(xiàn)?！庇岷ｇ髦赋觥?/p>

此外，俞海琪提示：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，業(yè)主作為購(gòu)房消費(fèi)者，依法享有知情權(quán)、選擇權(quán)及公平交易權(quán)。消費(fèi)者有權(quán)自主選擇經(jīng)營(yíng)者、商品品種或服務(wù)方式，并自主決定購(gòu)買(mǎi)或不購(gòu)買(mǎi)、接受或不接受相關(guān)服務(wù)。開(kāi)發(fā)商如果在銷(xiāo)售前即明確公布部分樓棟將轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，多數(shù)購(gòu)房者顯然不會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房交易完成后再行單方變更用途并作出上述安排，實(shí)質(zhì)侵害了購(gòu)房者的知情權(quán)、選擇權(quán)及公平交易權(quán)?！?/p>

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