“未來5年不管是香港還是內(nèi)地的房價(jià)都將會迎來大調(diào)整，因?yàn)樾枨笤谥皫啄昃鸵呀?jīng)釋放殆盡了，未來面臨‘需求枯竭’?！?018年，李嘉誠這番話在火熱的樓市中無人當(dāng)真。

然而時(shí)間來到2026年，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整正如他所料。相對于曾經(jīng)的高點(diǎn)，房價(jià)跌3-4成非常普遍，跌一半也算正常，甚至有的房子價(jià)值只剩當(dāng)年的首付款數(shù)額。

當(dāng)前的市場數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積同比下降6.8%，銷售額同比下降9.6%。更為明顯的是，2025年10月，中國100個(gè)城市的二手住宅價(jià)格全部下跌，無一城市持平或上漲，二手房市場已經(jīng)連續(xù)32個(gè)月環(huán)比下跌。

需求枯竭，市場回歸理性

李嘉誠當(dāng)年預(yù)言的“需求枯竭”如今已成為現(xiàn)實(shí)。他曾一針見血地指出，房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，炒房客們應(yīng)該謹(jǐn)慎。

李嘉誠

在2026年的今天，這一判斷得到完美驗(yàn)證。過去那種“三十而立必須置業(yè)”的社會觀念已經(jīng)被徹底打破。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全國租房藍(lán)皮書報(bào)告顯示，35歲以上租客占比高達(dá)35%，比2021年樓市高峰期還提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。這意味著越來越多的年長群體選擇了租房生活，傳統(tǒng)購房年齡界限日益模糊。

住房需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。當(dāng)前市場需求已從“剛需主導(dǎo)”變?yōu)椤案纳菩椭鲗?dǎo)”。而這些改善型需求多是“一買一賣”的置換模式，不會帶來新增交易量。

購房主力軍的變化也反映出市場理性的回歸。隨著收入預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，居民人均可支配收入實(shí)際增長5.0%，但購房意愿并未同步提升。

在2026年的今天，租賃市場正迎來前所未有的增長。90后、00后的住房觀念已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，“房住不炒”理念深入人心。

這些年輕人活得更加清醒。曾經(jīng)被奉為“穩(wěn)定”圖騰的房產(chǎn)證，在他們眼中可能還不如一張大額存單或者一場說走就走的旅行來得實(shí)在。與其做一輩子的“房奴”，不如選擇更靈活的生活方式。

《住房租賃條例》自2025年9月15日起正式施行，為租賃市場的規(guī)范化、品質(zhì)化發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。條例鼓勵(lì)發(fā)展長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，推動(dòng)租購住房在公共服務(wù)上逐步享有同等權(quán)利。

政策層面也在積極推動(dòng)租賃市場的發(fā)展。多個(gè)城市通過收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，既消化了庫存，又?jǐn)U大了租賃住房的供給。這種“去庫存”與“保民生”相結(jié)合的模式，正在全國范圍內(nèi)推廣。

租賃時(shí)代的到來也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)邏輯的根本轉(zhuǎn)變。從以前的“人搶房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺壳笕恕?，租客手中的現(xiàn)金流才是真正的王道。

老舊小區(qū)逆襲，價(jià)值重估

與一般邏輯相反，2026年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個(gè)有趣現(xiàn)象：老舊小區(qū)重獲青睞。

從2025年一線城市二手房成交數(shù)據(jù)中可以看到，像深圳、上海等大城市，5年內(nèi)的次新房和20年以上的老舊房成交占比持續(xù)攀升。老舊小區(qū)因其總價(jià)相對較低、配套成熟、生活便利等優(yōu)勢，受到市場青睞。

老舊小區(qū)成交量攀升的背后是消費(fèi)者對“居住本質(zhì)”的回歸。 同樣預(yù)算下，購房者更傾向于選擇生活便利的成熟社區(qū)，而非遠(yuǎn)郊的“未來新城”。

政策層面也在助力老舊小區(qū)價(jià)值提升。國家層面把老舊小區(qū)改造作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，通過改造或拆遷，提升老房子的居住價(jià)值。

老舊小區(qū)的逆襲印證了李嘉誠著名的“地段論”——在大浪淘沙之后，只有占據(jù)核心資源的資產(chǎn)，才能在潮水退去時(shí)穿上褲子。 這也為2026年的市場定下了基調(diào)：普漲時(shí)代徹底終結(jié)，分化行情將成為市場主旋律。

面對市場變化，2026年房地產(chǎn)政策也呈現(xiàn)出全新思路。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。

開年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)迎來利好。從中央到地方出臺多項(xiàng)政策，通過降低購房成本、盤活存量住房等舉措，支持住房消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

目前，住房公積金貸款利率和商貸利率都已達(dá)到歷史低點(diǎn)，部分符合條件的商業(yè)貸款利率甚至低至2字頭。同時(shí)，換購住房個(gè)人所得稅退稅政策延長至2027年年底，有效減輕了居民的換房資金壓力。

各地方政策也精準(zhǔn)發(fā)力。例如，珠海市2026年5月5日前對參與“以舊換新”的居民按換購新房網(wǎng)簽價(jià)1%給予補(bǔ)貼，單套最高補(bǔ)貼3萬元。承德市則對生育二孩、三孩的繳存職工家庭專項(xiàng)提高公積金貸款額度。

政策制定者已經(jīng)明確，房地產(chǎn)行業(yè)必須從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量、低負(fù)債”的新模式。行業(yè)競爭焦點(diǎn)將從拿地能力和資金杠桿，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、運(yùn)營能力和服務(wù)品質(zhì)。

行業(yè)格局重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資源取勝

隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，行業(yè)格局正在經(jīng)歷深刻重構(gòu)。這一轉(zhuǎn)變在2026年變得尤為明顯。

房地產(chǎn)行業(yè)已徹底告別過去“同漲同跌”的時(shí)代，進(jìn)入一個(gè)“結(jié)構(gòu)性分化”的新階段。未來市場的表現(xiàn)將更根本地取決于城市本身的人口吸引力、產(chǎn)業(yè)競爭力和公共服務(wù)水平等基本面因素。

在這種分化背景下，核心城市與普通城市之間的房價(jià)走勢將呈現(xiàn)截然不同的態(tài)勢。中指研究院預(yù)測，2026年市場將整體趨穩(wěn)，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望率先企穩(wěn)，全國新房銷售面積降幅將收窄，但投資與銷售仍存承壓。

對于購房者而言，買房也不再需要焦慮。沒必要為了買房而背負(fù)沉重壓力，根據(jù)自己的實(shí)際需求來選擇是否購房即可。租房也能過好日子，正在成為越來越多人的現(xiàn)實(shí)選擇。

樓市的深度調(diào)整雖然帶來了一定陣痛，但從長遠(yuǎn)來看，有利于行業(yè)擺脫對高杠桿、高周轉(zhuǎn)的依賴，回歸居住本質(zhì)。

未來樓市的競爭焦點(diǎn)將不再是土地和資金，而是產(chǎn)品力、運(yùn)營能力和服務(wù)品質(zhì)。政策層面將鼓勵(lì)房企持有物業(yè)、提供高品質(zhì)居住服務(wù)，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

那些曾經(jīng)嘲笑李嘉誠“年邁昏聵”的人，如今不得不佩服他的遠(yuǎn)見。房地產(chǎn)市場已經(jīng)從那個(gè)狂熱的時(shí)代走出，正在回歸理性與本質(zhì)。