一家千億地產(chǎn)帝國的核心層在一年內(nèi)接連失聯(lián)，背后是數(shù)百億國資輸血與內(nèi)部利益輸送疑云的交織。

距離退休僅20天，萬科前掌門人便從公眾視野中消失，一家千億地產(chǎn)帝國的核心層在一年內(nèi)接連失聯(lián)，背后是數(shù)百億國資輸血與內(nèi)部利益輸送疑云的交織。

郁亮最后一次以萬科董事會(huì)主席身份公開露面，是在2025年1月27日宣布集體辭職的會(huì)議上。此后一年間，他的兩位繼任者辛杰、祝九勝相繼傳出被帶走調(diào)查的消息。

2026年1月27日，市場傳出消息稱這位服務(wù)萬科36年的老將已“失聯(lián)半個(gè)月”。萬科集團(tuán)官網(wǎng)管理團(tuán)隊(duì)中，郁亮的照片已被撤下。

01 失聯(lián)與國資全面接管

連環(huán)失聯(lián)事件始于2025年春節(jié)前一天。當(dāng)時(shí)萬科突然宣布，時(shí)任董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭三人集體辭職。

深鐵集團(tuán)董事長辛杰接任董事會(huì)主席。然而這場權(quán)力交接只是更大風(fēng)暴的前奏。僅僅9個(gè)月后，祝九勝被曝出已被采取刑事強(qiáng)制措施。

從郁亮手中接棒的辛杰，也在同一時(shí)期傳出被帶走的消息。至此，萬科核心管理層在一年內(nèi)全部“失聯(lián)”。

2026年1月8日，郁亮因“到齡退休”辭去萬科所有職務(wù)。市場當(dāng)時(shí)就傳言，他的退休安排是為了更好地接受調(diào)查。

果然，退休僅20天，郁亮本人也消失在公眾視野中。萬科方面對此的回應(yīng)只有簡單的“并不清楚”。

當(dāng)萬科管理層接連失聯(lián)時(shí)，一場靜默的國資接管早已開始。2025年初，當(dāng)郁亮等人辭職的同時(shí)，一批深圳國資背景的高管迅速進(jìn)駐萬科各核心崗位。

這批新任高管涵蓋了戰(zhàn)略投資、財(cái)務(wù)、法務(wù)等關(guān)鍵職能部門，以及開發(fā)經(jīng)營等多個(gè)核心業(yè)務(wù)板塊。超過15位國資系統(tǒng)人員進(jìn)入萬科，形成了“國資縱深管理”的新格局。

組織架構(gòu)也發(fā)生了根本性變革。萬科取消了沿用多年的區(qū)域?qū)蛹?jí)管理，轉(zhuǎn)為設(shè)立16個(gè)城市總公司。集團(tuán)總部則重組為11個(gè)專業(yè)中心。

這種從職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)到國資深度管理的轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著萬科這家中國最具市場化的房地產(chǎn)企業(yè)，正式進(jìn)入“深鐵時(shí)代”。

02 財(cái)務(wù)危機(jī)與國資輸血

萬科之所以需要國資全面接管，源于其日益嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)危機(jī)。2025年第三季度業(yè)績顯示，公司前9個(gè)月營收1613.88億元，同比下降26.61%。

歸屬上市公司股東凈虧損高達(dá)280.16億元，同比下降56.14%。銷售額更是大幅下滑，2025年上半年同比降幅達(dá)46%，遠(yuǎn)高于中國百強(qiáng)房企同期12%的平均降幅。

惠譽(yù)將萬科的評級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”，指出其流動(dòng)性進(jìn)一步惡化。截至2025年6月底，萬科可動(dòng)用現(xiàn)金從2024年末的840億元降至690億元。

面對如此困境，大股東深鐵集團(tuán)開始了大規(guī)模輸血。僅2025年一年，深鐵就向萬科提供了至少11筆借款，合計(jì)接近303億元。

2026年1月27日，深鐵再次宣布向萬科提供23.6億元借款，至此累計(jì)借款已超過326億元。

03 跟投制度設(shè)計(jì)異化

跟投制度是郁亮在萬科推行的一項(xiàng)重要激勵(lì)制度。該制度要求項(xiàng)目所在區(qū)域的集團(tuán)核心合伙人和骨干合伙人必須跟投，意在實(shí)現(xiàn)職業(yè)經(jīng)理人與項(xiàng)目利益的“共進(jìn)退”。

隨著行業(yè)下行，這項(xiàng)制度的異化風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。一位TOP5房企員工直言：“現(xiàn)在跟投，不就等于賠錢”。但對高層管理人員來說，情況可能不同。

2021年，萬科原北方區(qū)域BG首席合伙人劉肖因違規(guī)違紀(jì)問題被罰款1000萬元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，唐山萬科項(xiàng)目的小股東超83%的出資額來自萬科相關(guān)人士控股的公司。

更有合作方舉報(bào)萬科在項(xiàng)目操盤中，向合作方介紹高息貸款并收取管理費(fèi)。這種操作將公司項(xiàng)目變成了內(nèi)部人士的套利工具。

04 國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)

隨著國資大舉進(jìn)入和持續(xù)輸血，國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)成為核心關(guān)切。深鐵集團(tuán)向萬科提供的借款條件異常優(yōu)厚：利率僅為LPR減66個(gè)基點(diǎn)，目前為2.34%。

這樣的利率水平遠(yuǎn)低于市場對一家“CCC-”評級(jí)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。深鐵集團(tuán)作為深圳市國資委全資持有的國有獨(dú)資企業(yè)，向一家虧損嚴(yán)重的民營企業(yè)提供如此低成本資金，合理性問題引發(fā)關(guān)注。

更關(guān)鍵的是，借款協(xié)議中規(guī)定深鐵集團(tuán)有權(quán)要求萬科提供擔(dān)保措施。這意味著，如果萬科最終無法償還債務(wù)，深鐵集團(tuán)作為國有資本的代表，可能面臨重大損失。

截至2024年12月31日，深鐵集團(tuán)經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)為3014.92億元。向萬科提供的326億元借款已占其凈資產(chǎn)的10.8%，風(fēng)險(xiǎn)集中度相當(dāng)高。

05 利益輸送盤根錯(cuò)節(jié)

萬科管理層可能存在的利益輸送渠道不僅限于跟投制度。公司復(fù)雜的項(xiàng)目合作結(jié)構(gòu)和融資安排，為潛在的利益輸送提供了空間。

惠譽(yù)報(bào)告指出，萬科面臨的挑戰(zhàn)包括“資產(chǎn)盤活時(shí)間存在不確定性”。資產(chǎn)處置需要與地方政府等多方利益相關(guān)方協(xié)商，存在執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間不確定性。

這種不確定性為內(nèi)部人士通過關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)不公等方式謀取私利創(chuàng)造了條件。萬科2025年上半年簽訂了價(jià)值64億元的資產(chǎn)處置協(xié)議，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回款40-50億元。

這些資產(chǎn)處置是否經(jīng)過公允評估，是否與關(guān)聯(lián)方存在利益輸送，隨著管理層被調(diào)查，這些問題逐漸浮出水面。

06 債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)蔓延

萬科危機(jī)并非孤立事件，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)的縮影。2025年底，已有18家上市房企完成全部或部分債務(wù)重組，涉及有息負(fù)債規(guī)模近1萬億元。

2026年初，監(jiān)管部門將“穩(wěn)樓市”提升為化解風(fēng)險(xiǎn)的核心抓手。萬科債券展期方案的通過，為行業(yè)提供了“部分兌付+資產(chǎn)增信”的債務(wù)化解范本。

萬科的方案包括：對同意方案的每個(gè)賬戶實(shí)施不超過10萬元的“固定兌付安排”；1月底兌付扣除“固定兌付安排”后本金的40%，剩余60%展期一年；提供項(xiàng)目公司應(yīng)收款質(zhì)押作為增信擔(dān)保措施。

盡管如此，萬科仍面臨巨大壓力。除了目前已給出展期方案的三筆合計(jì)68億元債券之外，截至2025年7月30日，公司還面臨七筆合計(jì)112億元到期債券兌付。

郁亮退休后僅20天便從公眾視野消失，他的照片已從萬科官網(wǎng)撤下。深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供的借款已超過326億元，最新一筆23.6億元借款利率低至2.34%。

國資的全面進(jìn)駐和持續(xù)輸血暫時(shí)穩(wěn)住了這家曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿。但跟投制度的異化和潛在的利益輸送疑云，隨著核心管理層接連失聯(lián)，正逐一浮出水面。

在深圳國資超過5萬億元資產(chǎn)的信用背書下，萬科正在探索一條“市場化運(yùn)營+國資信用”的混合道路，但這條路上，關(guān)于國有資產(chǎn)流失的質(zhì)疑聲從未停止。

07 萬科未來的不確定性

萬科的未來走向充滿不確定性，但也存在幾種可能路徑。

資產(chǎn)盤活與債務(wù)重組可能是當(dāng)前的主要策略。新管理層提出“一攬子方案”，核心包括清理非核心資產(chǎn)，如將紅樹灣項(xiàng)目49%權(quán)益以12.92億元轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)。

同時(shí)依托深圳國資5萬億元資產(chǎn)規(guī)模的信用背書，通過注資、資產(chǎn)劃撥降低負(fù)債率。

萬科戰(zhàn)略的重新聚焦也成為重要方向。公司將回歸住宅開發(fā)主業(yè)，收縮物流、長租公寓等多元化業(yè)務(wù)。

對于保險(xiǎn)資金等債權(quán)人而言，現(xiàn)在面臨“退無門、守虧本”的兩難困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰康資產(chǎn)、新華資產(chǎn)等七家保險(xiǎn)資管公司通過債權(quán)投資計(jì)劃等非標(biāo)產(chǎn)品，已向萬科投入超340億元資金，如今都面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)。

這些險(xiǎn)資退出困難，因?yàn)槎鄶?shù)投資與具體萬科項(xiàng)目或物業(yè)綁定，底層資產(chǎn)流動(dòng)性差，難以短期變現(xiàn)；但堅(jiān)守同樣有風(fēng)險(xiǎn)，萬科經(jīng)營基本面未見好轉(zhuǎn)，未來能否如期兌付存在巨大不確定性。

辛杰、祝九勝到郁亮的連續(xù)“失聯(lián)”，萬科在公告中的措辭從對王石的深情致謝變?yōu)閷τ袅恋墓鹿k，這些細(xì)節(jié)似乎都在揭示一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。

在經(jīng)歷了近四十年的股權(quán)紛爭和管理層主導(dǎo)的經(jīng)營模式后，這家曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿和世界500強(qiáng)，正在國資的主導(dǎo)下探索一條“市場化運(yùn)營+國資信用”的混合道路。

中國經(jīng)濟(jì)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，萬科的未來將充滿更多的不確定性，這也許就是萬科的宿命！