文/謝逸楓

部分房企“三道紅線”指標(biāo)取消上報(bào)了。2026年1月28日，目前有房企被告知，其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)。不過(guò)，部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

這距離2020年8月20日房地產(chǎn)“三道紅線”指標(biāo)的執(zhí)行到2026年1月28日，已經(jīng)過(guò)了5年半時(shí)間，意味著未出險(xiǎn)房企、2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)房企，已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求報(bào)送。但出險(xiǎn)房企、未完成降負(fù)債目標(biāo)房企需上報(bào)指標(biāo)。

絕對(duì)不是意味著房地產(chǎn)“三道紅線四檔兩觀察”監(jiān)管規(guī)則的廢止、取消，因?yàn)橹灰浅鲭U(xiǎn)房企、2023年6月30日前未完成降負(fù)債目標(biāo)房企，都要定期匯報(bào)，說(shuō)明房地產(chǎn)“三條紅線四檔兩觀察”監(jiān)管規(guī)則依然是存在的。

只要是出險(xiǎn)房企、2023年6月30日前未完成降負(fù)債目標(biāo)房企，有息負(fù)債規(guī)模只降不增。因?yàn)樾刨J、股市、債券的融資盡管在政策上做調(diào)整，但都是設(shè)置了條件和門檻，所以只能靠銷售回款、資產(chǎn)處置、股東借款、開源節(jié)流。

非出險(xiǎn)房企，2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)房企，有息負(fù)債規(guī)模的增加關(guān)鍵是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押和擔(dān)保情況及流動(dòng)性、財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)的評(píng)估情況。因?yàn)殂y行對(duì)于貸款需要提供優(yōu)品質(zhì)的抵押貸款和擔(dān)保，即使是大股東借款，也是如此。

非出險(xiǎn)房企，2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)房企的融資類型來(lái)看，主要是土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款、房企貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款、委托貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，另外是商品預(yù)售資金、股市和債市、股東借款和資處產(chǎn)處置。

按照房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類看，按貸款用途分為土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款；按貸款主體分為房企貸款、個(gè)人開發(fā)貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款；按貸款條件為分信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款主要包括以下四種類型，住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。從目前的銀行對(duì)開發(fā)商貸款情況看，基本上為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款，需要提供抵押、擔(dān)保。

隨著保交樓，穩(wěn)市場(chǎng)的推進(jìn)，監(jiān)管從“剛性硬約束”轉(zhuǎn)向“軟參考”，重心從管企業(yè)轉(zhuǎn)向管項(xiàng)目。當(dāng)前通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單機(jī)制重點(diǎn)考核項(xiàng)目質(zhì)量與現(xiàn)金流，未來(lái)將探索項(xiàng)目公司制、主辦銀行制、現(xiàn)房銷售新模式以去庫(kù)存、保交樓。

部分房企“三道紅線”指標(biāo)取消上報(bào)，哪些房企將迎來(lái)春天，最受益的房企首當(dāng)其沖的就是未出險(xiǎn)的國(guó)企、央企、優(yōu)品質(zhì)民營(yíng)房企，其次是完成負(fù)債目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)健康、流動(dòng)性穩(wěn)定、財(cái)務(wù)安全、有優(yōu)質(zhì)抵押和擔(dān)保的房企。

從銀行投向房企的項(xiàng)目白名單和貸款來(lái)看，基本上是國(guó)企、央企和項(xiàng)目、優(yōu)品質(zhì)的民企和項(xiàng)目、非優(yōu)品質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而險(xiǎn)情房企、流動(dòng)性緊張的房企和項(xiàng)目，獲得的銀行貸款和進(jìn)入白名單項(xiàng)目非常少。

部分房企“三道紅線”指標(biāo)取消上報(bào)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是重大利好信號(hào)。有利增加穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心恢復(fù)，加快推進(jìn)止跌回穩(wěn)；有利房企增加新的資金來(lái)源、擴(kuò)大投資和生產(chǎn)；有利房企保交樓，去庫(kù)存。

三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制、房地產(chǎn)金融審慎管理制度、不良貸款率制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、商品房預(yù)售資金監(jiān)管形成房地產(chǎn)金融最強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制，即使取消三道紅線，銀行對(duì)房企的融資不會(huì)有太大的變化。

對(duì)大多數(shù)房企融資來(lái)說(shuō)，不是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。盡管不要求未出險(xiǎn)房企、2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)房企每月匯報(bào)“三條紅線”指標(biāo)，僅僅要求出險(xiǎn)房企定期匯報(bào)，但銀行對(duì)新增開發(fā)貸款、委托貸款等融資的投放不會(huì)有太大變化。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)未止跌企穩(wěn)，房?jī)r(jià)未上漲，供求關(guān)系與基本面未修復(fù)，預(yù)期與信心未恢復(fù)，風(fēng)險(xiǎn)未出清，關(guān)鍵是保房企轉(zhuǎn)向保項(xiàng)目的保交樓方向不變。為進(jìn)一步鞏固化債成效、助力行業(yè)持續(xù)紓困，政策端同步發(fā)力、精準(zhǔn)賦能。

例如2026年1月9日，市場(chǎng)層面對(duì)房地產(chǎn)融資“白名單”制度迎來(lái)關(guān)鍵優(yōu)化，明確符合條件的“白名單”項(xiàng)目貸款展期期限由此前的最長(zhǎng)2.5年延長(zhǎng)至5年。目的是為房企持續(xù)推進(jìn)債務(wù)化解提供了更充足的資金周轉(zhuǎn)緩沖空間。

至于實(shí)施時(shí)長(zhǎng)，監(jiān)管部門其時(shí)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)?！叭兰t線”自從2020年年中開始實(shí)施至2023年年中之后，就不再上報(bào)了。由于金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度轉(zhuǎn)向，房企自覺(jué)降杠桿，提前達(dá)成“三道紅線”的要求。

“三道紅線”不要求上報(bào)，不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，更不意味著鼓勵(lì)房企加杠桿，而是監(jiān)管、房企與金融機(jī)構(gòu)共同合力之下，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平已經(jīng)逐漸接近健康水平的信號(hào)。2025年11月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模延續(xù)回升態(tài)勢(shì)。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為620.4億元，同比增長(zhǎng)28.5%。2025年1月至11月份，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5502.8億元，同比增長(zhǎng)10.5%，同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

2026年1月9日，監(jiān)管部門就房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下發(fā)了最新的政策指導(dǎo)。其中，對(duì)已經(jīng)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行展期5年。因此，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是利好的。

“三道紅線”早在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)房企，以后已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求報(bào)送。這符合監(jiān)管部門要求房企在既定時(shí)間內(nèi)降負(fù)債的目標(biāo)。以碧桂園為例，截至2022年年底，其總借貸余額下降至2713.1億元，同比下降14.7％。

剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81％持續(xù)下降至69.4％；凈負(fù)債率進(jìn)一步降至40％，相比2021年年底優(yōu)化5.4%；期末公司總現(xiàn)金余額約1475.5億元，相比2022年中期維持穩(wěn)定。

2023年之后，頭部房企繼續(xù)維持穩(wěn)健擴(kuò)張，金融機(jī)構(gòu)更多將資金向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，而部分出險(xiǎn)房企則進(jìn)入另外的發(fā)展階段，通過(guò)展期、削債等與債權(quán)人進(jìn)行談判，進(jìn)一步大力減債。房企2023年6月后，重點(diǎn)工作是去庫(kù)存、保交樓、化債。

市場(chǎng)消息稱萬(wàn)科正在應(yīng)相關(guān)部門要求加快重組進(jìn)程，并盡快提交重組方案?！氨Ｖ黧w”轉(zhuǎn)向“保項(xiàng)目”的趨勢(shì)不變，加之2025年已有18家房企債務(wù)重組獲批，房企完成境外債展期，房企風(fēng)險(xiǎn)化解正從個(gè)案突破邁入系統(tǒng)性、實(shí)質(zhì)性的落地階段。

2026年1月以來(lái)，包括萬(wàn)科、路勁、花樣年4家房企接連披露化債重要進(jìn)展。這一良好開局，正是對(duì)2025年行業(yè)集中化債、風(fēng)險(xiǎn)加速出清態(tài)勢(shì)有效延續(xù)與有序承接。問(wèn)題是流動(dòng)性、被執(zhí)行、股權(quán)凍結(jié)、銷售回款下降、虧損擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)存在。

中指數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，已有21家出險(xiǎn)房企完成、獲批債務(wù)重組、重整，累計(jì)化解債務(wù)規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元，涉及總負(fù)債超2萬(wàn)億元。更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變?cè)谟?，化債思路已從“以時(shí)間換空間”的被動(dòng)展期，全面轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)削債。

值得注意的是18家房企債務(wù)重組獲批，不是意味著房企債務(wù)完全出清，風(fēng)險(xiǎn)完全化解，因?yàn)榱鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未解除，債務(wù)到期面臨再重組、違約金額越來(lái)越高、被強(qiáng)制執(zhí)行案越來(lái)越多、股權(quán)被凍結(jié)情況依然存在，銷售未明顯改善，虧損未轉(zhuǎn)變。

2020年8月20日，住建部門、央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制。為進(jìn)一步落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期。合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被市場(chǎng)總結(jié)為“三線四檔兩觀察”。其中“三線”即“三條紅線”，是指為約束房企的過(guò)度負(fù)債行為，監(jiān)管層對(duì)房企的三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行限制。

具體包括一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)70%；二是凈負(fù)債率不得超過(guò)100%；三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三條紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

紅色檔三線全超，接下來(lái)不得增加有息負(fù)債;橙色檔超過(guò)兩道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;黃色檔超過(guò)一道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;綠色檔，即使三道紅線都未中招，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過(guò)15%。

2020年8月20日，為遏制房企無(wú)序舉債擴(kuò)張（高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)的三高模式），降低金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門推出“三道紅線四檔兩觀察”監(jiān)管規(guī)則，以剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比為核心指標(biāo)。

何謂“三道紅線”？“三道紅線”的設(shè)置，旨在降低房企負(fù)債率?！叭兰t線”具體指的是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%；房企的凈負(fù)債率不高于100%；房企的現(xiàn)金短債比不低于1.0倍。分為紅、橙、黃、綠四檔并限制有息負(fù)債增速。

“三條紅線”政策自2020年8月20日試點(diǎn)、2021年1月1日全面實(shí)施，要求房企每月上報(bào)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)，并根據(jù)踩線情況限制有息負(fù)債增速，實(shí)施期間，房企經(jīng)歷大規(guī)模債務(wù)出清和行業(yè)洗牌。

部分高杠桿民企暴雷，部分出險(xiǎn)房企面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)央企及頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企開始占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。接下來(lái)，房地產(chǎn)政策未來(lái)監(jiān)管重心，將轉(zhuǎn)向“保交樓”和債務(wù)、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)化解，房企融資環(huán)境將趨于差異化，優(yōu)質(zhì)企業(yè)獲更多支持。

2026年1月21日，住建部門表示，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。推動(dòng)建立人、房、地、錢要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序。下一步，重點(diǎn)是有序搭建房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

開發(fā)上，做實(shí)項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，嚴(yán)禁企業(yè)總部在項(xiàng)目交付前違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項(xiàng)目資金封閉管理、?？顚Ｓ?。

融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求。銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。政策上，提出要盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)。政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)。因此，在開發(fā)、融資、銷售、政策方面應(yīng)該會(huì)是2026年樓市重點(diǎn)方向。