關(guān)于2025年的成都樓市，有兩個重點數(shù)據(jù)：

1、成都以1181萬㎡、90083套數(shù)據(jù)，位列銷售面積全國第一，銷售套數(shù)全國第一；

2、成都總價1000萬以上的新房成交1371套，2000萬以上新房全年成交150套，均創(chuàng)新高。

這兩個數(shù)據(jù)，一個代表著成都購買力的廣度，一個代表成都購買力的深度。

但在成都購買力全國第一的數(shù)據(jù)背后，高總價的成交只占極少數(shù)，真正賣得好的房子卻是150萬-500萬以內(nèi)的房子。據(jù)統(tǒng)計，去年，總價150萬-500萬區(qū)間的房源，供應(yīng)約45762套，占比約56.74%；銷售約51502套，占比約57.47%。

供不應(yīng)求的150萬-500萬級

回歸到大眾消費，成都賣得最好的房子，總價依舊在150-500萬。

我們以價格段把產(chǎn)品進(jìn)行分類：150-250萬為剛需，250-350萬為首改，350-500萬為改善?？梢钥吹竭@樣的供銷分布：

如上圖所示，從供應(yīng)來看，占比最大的是150萬-250萬的房源，占比約23.16%，250-350萬，占比約19.47%；350-500萬，占比15.84%。而從銷售看，150-250萬的房源同樣占比最大，占比為23.62%；250-350萬占比約18.42%；350-500萬，占比16.88%。

剛需和改善產(chǎn)品，表現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。

而我們從克而瑞四川發(fā)布的2025年新房項目成交榜TOP10中可以發(fā)現(xiàn)，有4個項目都在這一總價區(qū)間，包括：東城金茂曉棠，銷售42.56億，排名第二；華潤置地中環(huán)天宸，銷售32.88 億，排名第四；招商錦城序，銷售31.56億元，排名第五；馬廠壩TOD，銷售23.29億，排名第十。

雖然這些房子總價不高，但都以量取勝，并且以更快的流速實現(xiàn)多次加推。

這類房子賣爆背后：三大產(chǎn)品迭代的邏輯

剛需到改善這類產(chǎn)品賣得好并不讓人意外，畢竟這部分購房者才是占據(jù)了市場需求的大多數(shù)。但在這一價格段，賣得好的房子，卻在悄然迭代。

1、新規(guī)影響下的空間迭代。

去年，市場很明顯的一個表現(xiàn)就是新老規(guī)產(chǎn)品的去化速度明顯分化。

得房率更高的新規(guī)產(chǎn)品能夠更大可能地滿足剛需和改善家庭對于空間的需求。因此，去年我們能看到多個這樣定位的項目快速售罄，比如新希望·D23風(fēng)華、越秀·天悅云萃Ⅱ期、華潤置地·中環(huán)天宸等。

新希望·D23風(fēng)華開盤現(xiàn)場實拍圖

2、不用是核心地段，但需要配套完善。

在有限的預(yù)算中，如果需要取舍，那么地段是否核心變得不那么重要。有地鐵、學(xué)校、商業(yè)等配套支撐，便足以讓滿足業(yè)主的日常需求。

以去年14開14罄的東城金茂曉棠為例，項目位于龍泉洪河板塊，緊鄰地鐵2號線、30號線，并能享受到錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)的多重生活配套，因此賣出了現(xiàn)象級。

東城金茂曉棠“壹里繁華”商業(yè)街實拍圖

3、產(chǎn)品升級，帶來“高級感”。

即便是總價200萬級的新項目，都能看到這樣的產(chǎn)品配置：公區(qū)配置會所、泛會所，多數(shù)為2T2戶的板式結(jié)構(gòu)。比如高新西區(qū)的高投萬科·高新錦曜，總價140萬起，打造了1個鄰里會客廳+5個盒子空間，包含會客盒子、童玩盒子、健身盒子、學(xué)習(xí)盒子、快遞盒子等功能，地下車庫還配備了便民洗車房。

高投萬科·高新錦曜鄰里會客廳效果圖

今年，還有這些500萬以下的新房供應(yīng)

時間來到2026年，2000萬級的產(chǎn)品已經(jīng)率先賣出了去年全年1/3的量，但整體的需求依然以剛需和改善為主。今年，還有那些500萬以下的新房可以選擇呢？

我們先來看看土地供應(yīng)端的基本情況：

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年，成都共計出讓涉宅用地158宗，規(guī)劃建面1028㎡，同比增長11%，而土地供需分區(qū)格局基本穩(wěn)定，5+2供需占比同步提升。中指研究院還給出了這樣一個數(shù)據(jù)——中心區(qū)域成交樓面均價同比上漲，5+2區(qū)域平均溢價率同比提升幅度較大。這也意味著，今年，5+2區(qū)域的新房定位和定價或許會有所提升。

不過，據(jù)了解，已經(jīng)有房企把戶型面積壓縮。比如龍湖今年在錦江區(qū)和成華區(qū)打造的兩個新項目，都把面積鎖定在90-144㎡；一環(huán)路的中鐵藝術(shù)城，則將推出128㎡的戶型；馬廠壩TOD青雲(yún)九天的新規(guī)組團，則將打造105㎡的套三，126㎡、143㎡的套四。

今年具體的500萬以下新房供應(yīng)，可以看發(fā)哥整理的表格。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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