近期市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市高端商務(wù)區(qū)獨(dú)棟企業(yè)總部的成交活躍度呈上升趨勢(shì)。與以往企業(yè)購(gòu)置辦公物業(yè)主要用于自用不同，當(dāng)前交易呈現(xiàn)出“總部功能、資產(chǎn)配置與品牌展示”多重屬性融合的特征。這一變化背后，反映了企業(yè)主在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境下怎樣的資產(chǎn)配置新思路？

企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的邏輯變遷

近年來(lái)，企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的邏輯正經(jīng)歷從“成本中心”向“資產(chǎn)中心”的深刻轉(zhuǎn)型。

傳統(tǒng)商業(yè)語(yǔ)境中，辦公場(chǎng)所被視為剛性經(jīng)營(yíng)成本，企業(yè)普遍傾向通過(guò)租賃或購(gòu)置標(biāo)準(zhǔn)化寫(xiě)字樓來(lái)控制開(kāi)支，以追求短期運(yùn)營(yíng)效率。

然而，隨著新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)快速崛起，一批頭部成長(zhǎng)型企業(yè)已將核心區(qū)獨(dú)棟物業(yè)的購(gòu)置提升至戰(zhàn)略性資產(chǎn)配置的高度。企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知已從單純的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)載體，升級(jí)為對(duì)沖周期風(fēng)險(xiǎn)、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要資產(chǎn)錨點(diǎn)。

示范區(qū)實(shí)拍圖

與認(rèn)知變遷相伴的，是企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)需求的復(fù)合化轉(zhuǎn)型，單一辦公需求已演變?yōu)椤蔼?dú)立總部形象+產(chǎn)品技術(shù)展示空間+核心區(qū)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)”的多元訴求體系。企業(yè)尤其看重物業(yè)能否同時(shí)滿足運(yùn)營(yíng)效率、品牌展示與資產(chǎn)保值三重功能，這種復(fù)合化需求也推動(dòng)市場(chǎng)向定制化企業(yè)總部物業(yè)傾斜。

正如仲量聯(lián)行《2024全球未來(lái)辦公調(diào)研》顯示，企業(yè)房地產(chǎn)職能需從“成本中心”進(jìn)化為“價(jià)值引擎”，以在不確定性中實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)和創(chuàng)新，同時(shí)平衡成本控制與效率提升。

創(chuàng)意樣板房實(shí)拍圖 城市新興核心商務(wù)區(qū)的價(jià)值崛起

在企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知與需求完成雙重升級(jí)的背景下，區(qū)域選擇的權(quán)重持續(xù)提升，城市新興核心商務(wù)區(qū)正憑借獨(dú)特價(jià)值實(shí)現(xiàn)崛起，成為企業(yè)總部落地的優(yōu)選之地。

分析來(lái)看，能夠精準(zhǔn)吸引此類(lèi)企業(yè)入駐的新興核心商務(wù)區(qū)，往往具備兩大核心支撐條件：其一，擁有市級(jí)及以上層面的清晰戰(zhàn)略規(guī)劃背書(shū)，為企業(yè)長(zhǎng)期布局提供了高確定性的發(fā)展環(huán)境；其二，區(qū)域商業(yè)、交通等基礎(chǔ)配套已進(jìn)入快速兌現(xiàn)期，寫(xiě)字樓集群、大型商業(yè)綜合體、軌道交通樞紐等設(shè)施逐步完善，降低企業(yè)前期適配成本。

創(chuàng)意樣板房實(shí)拍圖

以廣州為例，在《廣州面向2049的城市發(fā)展戰(zhàn)略》規(guī)劃中，城市新中軸進(jìn)一步向南延伸至番禺長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD。依靠廣州南站、廣佛環(huán)線、地鐵3/7/18號(hào)線、高速公路等便捷交通，以長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD為中心，1小時(shí)聯(lián)通廣州、深圳、佛山、香港、東莞等城市的“灣區(qū)商務(wù)黃金環(huán)”逐漸成型。

廣州“十五五”規(guī)劃提出，提出建設(shè)廣州番禺大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)生活圈，完善便利港澳居民在穗發(fā)展和生活政策措施，共建大灣區(qū)世界級(jí)旅游目的地。番禺錨定長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展CBD”定位，長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD“灣區(qū)會(huì)客廳”的輻射效應(yīng)持續(xù)釋放。

如今，該片區(qū)的市場(chǎng)主體超2.8萬(wàn)家企業(yè)。從本質(zhì)上看，企業(yè)向番禺萬(wàn)博CBD這類(lèi)新興核心商務(wù)區(qū)的遷移，既是對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公與資產(chǎn)配置資源的追逐，更是對(duì)城市未來(lái)發(fā)展方向的精準(zhǔn)投票。

廣州萬(wàn)博CBD示意圖 獨(dú)棟總部成為資產(chǎn)配置戰(zhàn)略支點(diǎn)

在核心城市商務(wù)區(qū)，獨(dú)棟總部物業(yè)正成為新經(jīng)濟(jì)企業(yè)資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

這背后暗藏著深層的價(jià)值邏輯與需求匹配邏輯。從資產(chǎn)屬性來(lái)看，稀缺性直接決定了獨(dú)棟總部的核心價(jià)值——當(dāng)前，一線城市核心區(qū)可整售的低容積率獨(dú)棟用地已近乎絕版，這種物理稀缺性使其超越普通寫(xiě)字樓，也使其成為企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)配置中的“壓艙石”。

創(chuàng)意樣板房實(shí)拍圖

更關(guān)鍵的是，獨(dú)棟物業(yè)提供的功能主權(quán)精準(zhǔn)匹配了企業(yè)的深層需求?；讵?dú)立冠名權(quán)、完整形象展示面、全維度空間規(guī)劃自主權(quán)以及專(zhuān)屬私密性，對(duì)企業(yè)而言，獨(dú)棟總部不再是簡(jiǎn)單的工位集合地，而是企業(yè)品牌的“物理標(biāo)識(shí)”與價(jià)值容器。

無(wú)論是獨(dú)立的建筑外立面，還是自主規(guī)劃的產(chǎn)品展示區(qū)、企業(yè)文化展廳，都讓獨(dú)棟物業(yè)成為企業(yè)品牌價(jià)值的具象化載體，這也是其持續(xù)受到青睞的關(guān)鍵所在。

企業(yè)布局錨定經(jīng)營(yíng)與財(cái)富雙目標(biāo)

在核心區(qū)獨(dú)棟總部物業(yè)的購(gòu)置熱潮中，客群畫(huà)像逐漸清晰。從行業(yè)分布來(lái)看，對(duì)此類(lèi)資產(chǎn)興趣濃厚的企業(yè)，多集中于大健康、新能源、新消費(fèi)、科技與高端制造等熱門(mén)賽道，以及正在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的服裝、家居、能源等傳統(tǒng)行業(yè)。

這些行業(yè)普遍處于高速增長(zhǎng)期，一方面對(duì)企業(yè)獨(dú)立品牌形象、專(zhuān)屬研發(fā)展示空間有著較高的剛性需求；另一方面，這類(lèi)行業(yè)的企業(yè)主往往具備更強(qiáng)的資本運(yùn)作意識(shí)與長(zhǎng)期主義發(fā)展觀念，更傾向于將不動(dòng)產(chǎn)配置納入企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

項(xiàng)目實(shí)景圖

深入拆解其決策邏輯，可發(fā)現(xiàn)顯著的務(wù)實(shí)導(dǎo)向。其一，購(gòu)置行為的自用屬性明確，能夠精準(zhǔn)匹配企業(yè)當(dāng)前及中期發(fā)展所需的物理空間；其二，將部分閑置資本沉淀于核心城市稀缺不動(dòng)產(chǎn)，是企業(yè)主對(duì)沖通脹壓力、優(yōu)化個(gè)人及家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的理性選擇。

這種決策實(shí)現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求與家庭財(cái)富管理的協(xié)同聯(lián)動(dòng)——既滿足了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的空間訴求，又通過(guò)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期增值屬性實(shí)現(xiàn)財(cái)富沉淀。

持續(xù)領(lǐng)跑，銷(xiāo)冠做對(duì)了什么

從市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，前述趨勢(shì)的演進(jìn)已有落地樣本。在廣州萬(wàn)博CBD，由華潤(rùn)置地打造的萬(wàn)博企業(yè)中心的市場(chǎng)表現(xiàn)頗具代表性。

公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目2025年已錄得超過(guò)20組成交，入市以來(lái)持續(xù)領(lǐng)跑廣州商辦市場(chǎng)，成交額全市第一，2025年市占率（簽約金額/全市簽約金額）達(dá)13.6%。

項(xiàng)目實(shí)景圖

低密度的花園式稀缺獨(dú)棟形態(tài)是萬(wàn)博企業(yè)中心一大亮點(diǎn)，建面約1600-3000㎡，項(xiàng)目容積率僅約1.24。項(xiàng)目還打造了約7米層高地下空間以及約9米挑高首層大堂，并為企業(yè)提供logo獨(dú)立冠名權(quán)。

據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，成交客戶主要集中于新能源、消費(fèi)、大健康等高增長(zhǎng)賽道，以及正在轉(zhuǎn)型升級(jí)的服裝等傳統(tǒng)行業(yè)。從購(gòu)置用途來(lái)看，客戶需求明確指向設(shè)立企業(yè)總部、打造高端產(chǎn)品展示空間，并進(jìn)行長(zhǎng)期資產(chǎn)持有，部分客戶已明確計(jì)劃將行政或核心業(yè)務(wù)總部遷入該區(qū)域。

項(xiàng)目實(shí)景圖

正如中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專(zhuān)家委員會(huì)首席研究員蔡云提到，商辦的本質(zhì)是“服務(wù)于商業(yè)活動(dòng)的空間載體”，其價(jià)值由區(qū)位、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)共同決定。在供需失衡和科技變革的背景下，未來(lái)的商辦將更注重靈活性（適應(yīng)企業(yè)變化）、復(fù)合性（多功能融合）和可持續(xù)性（綠色低碳）。

核心區(qū)獨(dú)棟總部物業(yè)交易的持續(xù)升溫，并非單一因素作用的結(jié)果，而是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)發(fā)展階段與資產(chǎn)配置理念共同作用的必然產(chǎn)物。

這一趨勢(shì)深刻預(yù)示著，一線城市高端商辦市場(chǎng)已徹底告別普漲時(shí)代，正式進(jìn)入價(jià)值精選階段。未來(lái)，能深度融合企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展需求與資產(chǎn)保值需求的稀缺物業(yè)，將持續(xù)成為資本競(jìng)逐的核心標(biāo)的。這也將進(jìn)一步推動(dòng)商辦市場(chǎng)向精細(xì)化、差異化的方向演進(jìn)。