厘清為什么會(huì)有“早春”，尋找那些真正具備價(jià)值的“好房子”，并堅(jiān)定地相信：沒(méi)有一個(gè)冬天不可逾越，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)來(lái)臨。

文/每日資本論

農(nóng)歷新年還未到，但香港樓市的火爆似乎給內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)提前嗅到了馬年的春風(fēng)。

近日，據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，香港十大屋苑在1月24日至25日的周末錄得442組預(yù)約看樓量，較前一周上漲3.3%。這一數(shù)據(jù)不僅實(shí)現(xiàn)連續(xù)四周環(huán)比增長(zhǎng)，更創(chuàng)下近六周以來(lái)的新高。在香港土地注冊(cè)處12月數(shù)據(jù)尚未公布的當(dāng)下，這組高頻指標(biāo)如同溫度計(jì)，精準(zhǔn)捕捉到市場(chǎng)溫度的微妙變化——畢竟在樓市交易中，預(yù)約看樓量往往比實(shí)際成交量提前4至6周反映需求端動(dòng)向。

回溯2025年，香港樓市已完成從頹勢(shì)到回暖的轉(zhuǎn)折。香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，10月全港私人住宅樓價(jià)指數(shù)升至294.3，按月升0.41%，連升5個(gè)月，按年升1.13%。今年前10個(gè)月累計(jì)升幅接近1.8%，樓市呈穩(wěn)步回暖態(tài)勢(shì)。

摩根士丹利在最新研報(bào)中明確表示，香港住宅價(jià)格自2018年以來(lái)累計(jì)下跌30%后，已于2025年見(jiàn)底回升5%，2026年將進(jìn)一步上漲10%，2027年延續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著樓市正式進(jìn)入上行周期?；ㄆ靹t將2026年香港樓價(jià)升幅預(yù)測(cè)從原本的3%大幅上調(diào)至8%，直言這一調(diào)整源于2025年4.7%的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期，更堅(jiān)定看好香港樓市開(kāi)啟“數(shù)年上升周期”。

當(dāng)香港樓市以清晰的上升曲線進(jìn)入公眾視野，一個(gè)更值得深思的問(wèn)題浮出水面：在這座與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的國(guó)際都會(huì)顯現(xiàn)樓市早春之時(shí)，仍處于調(diào)整期的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，距離真正的回暖還有多遠(yuǎn)？

香港樓市的復(fù)蘇并非偶然，而是政策松綁、利率下行與人才流入、股市回升，四重利好共振的結(jié)果，這恰好構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖所需的核心支撐體系。將這套體系拆解分析，便能清晰判斷內(nèi)地市場(chǎng)的準(zhǔn)備程度。

全面“撤辣”與稅費(fèi)優(yōu)惠筑牢市場(chǎng)復(fù)蘇根基，是香港激活樓市的第一步。2024年2月，香港政府全面撤銷(xiāo)住宅物業(yè)額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅，非本地買(mǎi)家稅負(fù)從最高30%大幅降至約4.25%。以一套5000萬(wàn)港元的物業(yè)可節(jié)省約750萬(wàn)港元成本，極大釋放了積壓多年的跨地域置業(yè)需求。

2025年9月，香港的《施政報(bào)告》進(jìn)一步將投資移民購(gòu)房門(mén)檻從5000萬(wàn)港元下調(diào)至3000萬(wàn)港元，為高端市場(chǎng)注入增量需求。這種“剛需+高端”的雙向政策支持，構(gòu)建了完整的需求激活鏈條。

這里就不能不提城市的“虹吸”效應(yīng)——即一線城市因?yàn)閮?yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施資源高度聚集產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”。這就導(dǎo)致內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在2025年政策工具箱同樣持續(xù)發(fā)力，但從效果來(lái)看，一線城市和部分省會(huì)城市表現(xiàn)尚可，但部分三四線城市仍需要缺乏針對(duì)性出臺(tái)需求激活措施。

利率下行構(gòu)成了香港樓市回暖的另一關(guān)鍵推力。利率環(huán)境持續(xù)改善，置業(yè)成本降至近年低位。2025年美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調(diào)基本利率至4.0%，香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）從高位5.5%降至4%以下，按揭利率隨之穩(wěn)步回落。市場(chǎng)普遍預(yù)期2026年美聯(lián)儲(chǔ)仍有降息空間，進(jìn)一步降低置業(yè)成本的預(yù)期，促使買(mǎi)家加快入市節(jié)奏。

請(qǐng)注意，香港下調(diào)基本利率，但與租金上漲形成鮮明對(duì)比，催生“供平過(guò)租”現(xiàn)象——部分住宅月供金額低于月租，促使大量租客轉(zhuǎn)向購(gòu)房者。

那么，從利率調(diào)整角度來(lái)說(shuō)，內(nèi)地利率實(shí)施到神經(jīng)末梢是否存在滯后性，“供平過(guò)租”現(xiàn)象是否已經(jīng)接近或達(dá)到，是否在全國(guó)通用？

人才流入帶來(lái)的增量需求是香港樓市的長(zhǎng)期支撐。2025年香港實(shí)施的“高端人才通行證計(jì)劃”已吸引近10萬(wàn)人才申請(qǐng)，其中相當(dāng)一部分選擇了購(gòu)置物業(yè)，直接拉動(dòng)中高端住宅成交。這些人才帶來(lái)的不僅是即時(shí)的購(gòu)房需求，更改善了市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)的預(yù)期。

最容易忽視的是港股的上漲。2025年，港股在全球主要股市中表現(xiàn)突出，恒生指數(shù)等年內(nèi)漲幅超過(guò)20%。市場(chǎng)交易活躍度提升，投資者信心逐步恢復(fù)，多個(gè)行業(yè)板塊出現(xiàn)輪動(dòng)上漲。

更有意思的是，港股的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)與樓市回暖往往會(huì)形成鮮明的“共振效應(yīng)”?；仡櫄v史，恒生指數(shù)的走勢(shì)往往領(lǐng)先香港樓市數(shù)個(gè)月，2003年SARS后、2009年QE貨幣寬松周期中，均出現(xiàn)過(guò)“股市先漲、樓市跟漲”的規(guī)律。2024年9月以來(lái)，恒生指數(shù)持續(xù)上漲超44%，2025年年內(nèi)累計(jì)漲幅更是高達(dá)54.22%，恒生科技指數(shù)上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場(chǎng)的繁榮催生了強(qiáng)勁的財(cái)富效應(yīng)。隨后，這種財(cái)富效應(yīng)就會(huì)持續(xù)外溢至樓市。

簡(jiǎn)單說(shuō)，消費(fèi)者口袋里有了錢(qián)，且有賺錢(qián)效應(yīng)，自然而然就會(huì)去消費(fèi)。而樓市政策、利率等等因素會(huì)產(chǎn)生疊加效應(yīng)，從而讓樓市迅速回暖。

按照這個(gè)邏輯，大A現(xiàn)在也持續(xù)向好，一旦賺錢(qián)效應(yīng)放大，那么財(cái)富效應(yīng)是否會(huì)外溢到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)？

非止如此。判斷內(nèi)地房地產(chǎn)的回暖節(jié)奏，還需從全球歷史經(jīng)驗(yàn)中尋找參照。日本經(jīng)濟(jì)大蕭條與美國(guó)金融危機(jī)后的樓市走勢(shì)，提供了兩種截然不同的復(fù)蘇樣本，其核心啟示在于政策干預(yù)時(shí)機(jī)與流動(dòng)性修復(fù)速度的關(guān)鍵作用。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在1990年代泡沫破裂后，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20余年的調(diào)整期，其教訓(xùn)尤為深刻。1991年泡沫頂峰時(shí)，東京核心區(qū)房?jī)r(jià)每平方米超過(guò)100萬(wàn)日元，而到2003年跌至不足30萬(wàn)日元，跌幅超70%。不過(guò)，東京房?jī)r(jià)在2017年已經(jīng)恢復(fù)至泡沫破裂前的水平。

需要提醒的是，日本房?jī)r(jià)行情更多是核心都市圈的結(jié)構(gòu)性行情，大部分地區(qū)依然面臨人口流失和空置率高企的困境。換言之，如果人口基本面不支持，單純的貨幣刺激無(wú)法扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期頹勢(shì)。

而美國(guó)在2008年次貸危機(jī)后，通過(guò)量化寬松（QE）迅速注入流動(dòng)性，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷短暫陣痛后便重回升勢(shì)，并在隨后的十年里不斷創(chuàng)新高。美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，強(qiáng)大的金融市場(chǎng)和財(cái)富效應(yīng)是樓市復(fù)蘇的強(qiáng)力助推器。

看到此，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖的答案其實(shí)已經(jīng)呼之欲出——房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇速度取決于三個(gè)關(guān)鍵變量：一是政策干預(yù)的及時(shí)性，是否在市場(chǎng)信心崩潰前注入流動(dòng)性；二是金融體系的修復(fù)效率，能否確保資金順暢流向房企與購(gòu)房者；三是人口基本面是否支持。

而房地產(chǎn)對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的重要性遠(yuǎn)超多數(shù)國(guó)家，其關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)超過(guò)100個(gè)，從鋼鐵、水泥等基礎(chǔ)工業(yè)，到家電、家具等消費(fèi)品行業(yè)，再到金融、物業(yè)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成了龐大的經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)。

官媒的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2014年的14.9%逐步下調(diào)至2024年的7.4%，到2025年三季度更降至6.67%。即便如此，仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的主要支柱之一。這也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并非選擇題而是必答題。

答案的核心，就是能否形成“政策放松—信心恢復(fù)—交易活躍—資金循環(huán)”的正向閉環(huán)。

從短期看，打通流動(dòng)性梗阻是首要任務(wù)。從中期看，建立新的發(fā)展模式至關(guān)重要。香港樓市的復(fù)蘇并非回到過(guò)去的高速增長(zhǎng)，而是形成“低息環(huán)境+合理供應(yīng)+人才支撐” 的新平衡。內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)需要快速擺脫對(duì)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式的依賴，逐漸探索出新路徑。更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)與城市分化將決定回暖的區(qū)域差異。

好了，在這個(gè)充滿變數(shù)的大時(shí)代里，雖然有著各種不確定性，但我們需要的不是恐慌，而是厘清為什么會(huì)有“早春”，尋找那些真正具備價(jià)值的“好房子”，并堅(jiān)定地相信：沒(méi)有一個(gè)冬天不可逾越，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)來(lái)臨。

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