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樓市略為回暖，就有新晉發(fā)展商部署推出全新盤。

今天要說的這個新盤，故事起點就很有意思——它和影帝梁朝偉的一次投資有關。

2013年，梁朝偉以1500萬購入紅磡高山道的一個地鋪。

多年后，財團為重建項目申請強拍，該鋪位估值大幅縮水。

最終在2021年，梁朝偉以1350萬沽出，持有7年，賬面虧損150萬離場。

圖：香港經(jīng)濟日報

這個曾讓影帝忍痛離場的舊樓地塊，如今已被三位80后專業(yè)人士集資組成的新晉發(fā)展商TKS Limited收入囊中，花了近四年時間打磨，蛻變成一棟全新的現(xiàn)樓：

悅麓

項目提供83伙單位，涵蓋開放式至一房，折后入場總價約324萬港元起，在高成數(shù)按揭條件下，首付門檻約30多萬港元。

話不多說，湯姆為你深度拆解這個位于紅磡的務實派選擇。

交通是巨大優(yōu)勢

悅麓坐落于紅磡高山道，其交通便利性毋庸置疑。

項目步行約5-6分鐘即可同時抵達兩個港鐵站：

· 何文田站（屯馬線、觀塘線）：名副其實的雙線換乘樞紐。

· 土瓜灣站（屯馬線）：同樣舉步可達。

圖：MTR

這意味著什么？

從何文田站出發(fā)，2站到尖東，3站抵金鐘，瞬間接入港島核心商圈。

這種“雙地鐵站護航”的配置，對于依賴公共交通的上班族而言，是通勤效率的極大保障，也是租金穩(wěn)定的基石。

新開發(fā)商的背景

買樓，尤其是新晉發(fā)展商的盤，背景一定要查清。

剛剛說到悅麓背后的TKS Limited，由三位80后專業(yè)人士組建，走的是“舊樓并購重建”的深耕路線。

他們先于2020年購入附近物業(yè)，再于2021年通過強拍，以約1.36億港元統(tǒng)一了悅麓前身——一幢1958年舊樓的業(yè)權。

圖：香港01

從收購、合并地皮到打磨成現(xiàn)樓，他們花了近四年時間。

對于新晉發(fā)展商，首個項目的口碑就是生命線，這種慢工出細活的態(tài)度，多少傳遞出他們希望站穩(wěn)腳跟的決心。

為“上車”而生的戶型

悅麓為單幢住宅項目，樓高約22層，每層規(guī)劃4至5個單位，全盤合共提供83個住宅單位。

圖：網(wǎng)絡

項目主打中小型戶型，單位實用面積約166至304呎，涵蓋開放式及一房間隔，其中一房單位占整體供應逾八成。所有單位均采用開放式廚房設計，大部分戶型同時配備露臺及工作平臺，實用性較高。

部分戶型圖

圖：網(wǎng)絡

標準單位共72伙，分布于6樓至23樓，實用面積介乎189至304呎，每戶均設約22呎露臺，普遍另附約16呎工作平臺。

平臺特色單位合共7伙，分別位于5樓A至E室，以及15樓B室和18樓A室，實用面積約166至291呎，平臺面積由約47至364呎不等。

部分戶型圖

圖：網(wǎng)絡

天臺單位數(shù)量極為罕有，僅設4伙，位處25樓A室及D室，實用面積約252至288呎，每戶均設有約161至223呎天臺，并另附22呎露臺。

來看看示范單位：

圖：網(wǎng)絡

成熟的生活配套

項目享受的是紅磡幾十年積累下來的成熟生活氛圍。

周邊民生商店、特色食肆林立，項目地下及1樓也設有商鋪，日常生活所需下樓即得，充滿便利的煙火氣。

圖：明報

項目所屬的小學校網(wǎng)為34網(wǎng)（何文田、土瓜灣一帶）及35網(wǎng)（紅磡、黃埔），是傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)校網(wǎng)。

中學屬九龍城校區(qū)，區(qū)內(nèi)名校林立，如協(xié)恩中學、香港培正中學等，為子女教育提供了高起點的平臺。

而且悅麓緊鄰香港理工大學及香港都會大學，形成了穩(wěn)定的高知租客群體，為租賃市場提供了源源不斷的生力軍。

圖：Polyu官網(wǎng)

價格與回報率

價格方面，項目首批價單提供兩種付款方式。

其中選擇“90天現(xiàn)金付款方案”可享受10%的價格優(yōu)惠，折后總價約324.55萬至614.43萬港元，折后單價約15,988至22,104港元/呎。

圖：Yahoo財經(jīng)

目前入場門檻最低的單位為6樓A室，實用面積203呎（約18.9㎡），同時也是全盤總價及單價最低的房源。

針對資金實力較強的買家，開發(fā)商還設置了額外優(yōu)惠政策：

• 一次性購買2至3套，可額外享受2%的“大宗購買折扣”；

• 若整層打包購入4套及以上一房單位，可再享3%的“整層購買優(yōu)惠”，進一步壓低整體購入成本，對投資型買家更為友好。

從投資測算角度看，以折后總價約324.55萬港元的開放式單位為例，假設按揭成數(shù)80%、貸款年期30年、年利率約3%，首付約65萬港元，月供約1.1萬港元左右（具體以銀行審批為準）。

租賃方面，參考紅磡一帶近期新盤及次新盤，小面積單位的租金單價普遍約50–75港元/呎。即便按相對保守的60港元/呎估算，約200呎左右的單位，月租金約1.2萬港元，基本接近月供水平，具備實現(xiàn)“租金覆蓋月供”的可能性。

對首置客而言：悅麓是用最低總價，進駐九龍核心區(qū)、享受雙地鐵和優(yōu)質(zhì)校網(wǎng)的珍貴入場券。

對投資者而言：它是一個基于現(xiàn)樓、租金回報清晰、有望實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的小型現(xiàn)金流資產(chǎn)。

當然，你必須接受它的不完美：單幢式、無豪華會所（僅設200呎迷你住客會所）、不設車位、景觀未必開闊。

但它的邏輯就在于，用極致務實的性價比，精準兌換那些最核心的居住與投資價值。

你會選擇這種小而美的現(xiàn)金流資產(chǎn)，還是更傾向于配套齊全的大型社區(qū)？

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