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前言

誰也沒料到，2021年會成為樓市的重要拐點(diǎn)，從那以后房價(jià)開啟了持續(xù)下行模式，相對于高點(diǎn)，跌三四成已是普遍現(xiàn)象，跌一半不算極端，更有甚者，房價(jià)直接縮水到只剩當(dāng)初的首付款。

回望這場調(diào)整，最讓人佩服的還是李嘉誠，早在樓市巔峰期，他就精準(zhǔn)預(yù)判到風(fēng)向，用一場被同行嘲諷的“賤價(jià)甩賣”，穩(wěn)穩(wěn)守住了財(cái)富，而他當(dāng)年的預(yù)言，如今正一步步變成現(xiàn)實(shí)。

李嘉誠預(yù)言應(yīng)驗(yàn)

在樓市狂熱的那些年，李嘉誠明確警示：“未來5年不管是香港還是內(nèi)地的房價(jià)都將會迎來大調(diào)整，因?yàn)樾枨笤谥皫啄昃鸵呀?jīng)釋放殆盡了，未來面臨‘需求枯竭’，房價(jià)兇多吉少，面臨顯著調(diào)整壓力?！?/p>

這番話傳開后，業(yè)內(nèi)同行紛紛嘲諷他“年邁昏聵”，覺得他放著百億市值的項(xiàng)目不捂著，非要七折甩賣，平白損失三十億，是不明智的選擇。

當(dāng)時(shí)的市場情緒，確實(shí)容不下“看空”的聲音，2021年前“買房必漲”“加杠桿才聰明”是主流共識，剛需掏空六個(gè)錢包上車，投資者瘋狂囤積房源，房企也趁機(jī)加碼拿地、擴(kuò)張版圖。

沒人把李嘉誠的警告當(dāng)回事，反而覺得他錯(cuò)失了后續(xù)的上漲紅利，可站在2026年的節(jié)點(diǎn)復(fù)盤，劇情早已徹底反轉(zhuǎn)。

統(tǒng)計(jì)顯示2025年全年，26家上市房企合計(jì)虧損近600億元，僅1家艱難盈利，那些曾嘲諷李嘉誠的企業(yè)，于當(dāng)年大多遭遇資金鏈斷裂危機(jī)，陷入舉步維艱之境。

手中項(xiàng)目，莫說七折甩賣，即便腰斬拋售還少人問津，部分遠(yuǎn)郊地塊更是直接爛尾，曾經(jīng)百億估值，如今不過是鏡花水月、紙面財(cái)富罷了。

而李嘉誠甩賣資產(chǎn)回籠的數(shù)百億現(xiàn)金，成了穿越周期的關(guān)鍵，他不僅沒有離場，反而在市場低迷期抄底優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，再次展現(xiàn)了對周期的精準(zhǔn)把控。

今年開局?jǐn)?shù)據(jù)落定，樓市新邏輯漸趨明朗，三大核心轉(zhuǎn)變?nèi)驿侀_，以往行業(yè)規(guī)則被徹底改寫，也迫使普通人不得不重新審視購房之事。

租賃時(shí)代已然全面興起，買房的傳統(tǒng)執(zhí)念漸消，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示全國40個(gè)重點(diǎn)城市里，35歲以上租客占比升至三成以上，較2021年樓市巔峰期上漲4.9個(gè)百分點(diǎn)。

這個(gè)群體里，不乏已婚家庭和年薪50萬以上的職場中層，他們并非買不起房，而是主動(dòng)放棄置業(yè)，選擇長期租賃。

消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

90后、00后的消費(fèi)觀念，更是加速了這一轉(zhuǎn)變，他們見證過身邊人被三十年房貸捆綁的窘迫，也經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的就業(yè)壓力，對現(xiàn)金流的重視遠(yuǎn)超房產(chǎn)。

與其背負(fù)高額房貸壓縮生活質(zhì)量，不如把資金留作應(yīng)急、進(jìn)修或提升生活體驗(yàn)，購房早已不是人生必選項(xiàng)。

與此同時(shí)，各地保障性租賃住房集中入市，房企亦將滯銷新房轉(zhuǎn)作長租公寓，租賃房源供應(yīng)量劇增，租客掌握絕對主動(dòng)，議價(jià)空間拓寬，若不滿意換房更為充裕。

老破小意外逆襲，遠(yuǎn)郊新房陷入去化困境，這種反差在核心城市表現(xiàn)得尤為明顯，以上海為例，內(nèi)環(huán)內(nèi)建成超20年的老舊小區(qū)，掛牌后平均1.8個(gè)月就能成交，部分房源還能賣出溢價(jià)。

而臨港、金山等遠(yuǎn)郊板塊，多個(gè)新房項(xiàng)目入市半年網(wǎng)簽率不足10%，有的甚至開盤至今零成交，售樓處被迫縮減工位。

老破小的崛起，離不開政策加持和需求回歸，各地持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，加裝電梯、翻新管網(wǎng)、優(yōu)化綠化，大幅提升了居住體驗(yàn)，更關(guān)鍵的是，期房暴雷事件頻發(fā)，讓購房者愈發(fā)謹(jǐn)慎，現(xiàn)房成了首選。

老破小大多產(chǎn)權(quán)清晰、配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院、商超一應(yīng)俱全，剛好契合當(dāng)下“為確定性買單”的需求，反觀遠(yuǎn)郊新房，所謂的“規(guī)劃利好”遙遠(yuǎn)且不確定，很難再打動(dòng)理性的購房者。

摒棄炒房思維

普漲時(shí)代徹底終結(jié)，分化行情成為常態(tài)，數(shù)據(jù)顯示2025年12月，上海徐匯、杭州西湖等核心城區(qū)房價(jià)微漲0.3%，而多數(shù)三四線城市及核心城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，房價(jià)環(huán)比下跌0.5%-1.2%，差距還在持續(xù)拉大。

核心資源集中的資產(chǎn)，抗跌性愈發(fā)突出，上海徐匯、普陀等區(qū)域的改善型老房，即便均價(jià)超10萬元/平方米，憑借優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和便捷交通，仍能保持高認(rèn)購率。

與之相對的是，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇，不僅價(jià)格持續(xù)走低，還面臨“賣不掉、租不出”的困境。

有炒房者手握五套遠(yuǎn)郊房源，如今只能以低于購入價(jià)20%的價(jià)格掛牌，即便如此，掛牌半年仍無人問津，淪為純粹的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。

面對樓市的新變化，政策層面也在精準(zhǔn)發(fā)力，而非以往的“大水漫灌”，2026年1月15日，央行明確將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例從50%下調(diào)至30%，針對性破解商辦用房庫存高企的問題。

稅費(fèi)方面，換房個(gè)稅退稅優(yōu)惠延續(xù)，個(gè)人出售購買不滿2年住房的增值稅率從5%降至3%，疊加存量公積金貸款利率下調(diào)，切實(shí)降低了換房成本，激活二手房交易流通。

對普通人而言，當(dāng)下最該做的不是盲目抄底或恐慌拋售，而是認(rèn)清趨勢、守住底線，首先要徹底摒棄炒房思維，認(rèn)清房產(chǎn)的居住本質(zhì)，聚焦自身居住需求，按需配置。

其次“現(xiàn)金流為王”這一原則的重要性日益凸顯 ，無論是租房抑或購房，都需量入為出，預(yù)留應(yīng)急資金，以免被房貸、物業(yè)費(fèi)等拖累，致使生活陷入困局。

結(jié)語

樓市從“只漲不跌”的神話，回歸到理性的居住屬性，本質(zhì)上是市場發(fā)展的必然結(jié)果，李嘉誠的成功，不在于精準(zhǔn)預(yù)測具體年份，而在于看透了房產(chǎn)的核心價(jià)值邏輯。

脫離需求和資源的資產(chǎn)，終究會被市場拋棄，2026年的樓市拼的不再是膽量和杠桿，而是理性和眼光，守住本心、量力而行，才能在波動(dòng)的市場中穩(wěn)住生活節(jié)奏。