穿越周期的內(nèi)生動(dòng)力

撰文 | 李磊

排版 | fufu

圖片來源 | 華貿(mào)集團(tuán)

中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)正從規(guī)模與速度轉(zhuǎn)向品質(zhì)與內(nèi)涵，城市核心區(qū)的更新與復(fù)興成為一場(chǎng)綜合大考。如何在保護(hù)與傳承文脈的前提下，為城市注入符合當(dāng)代生活需求的高品質(zhì)功能？如何在有限的核心地塊，打造不僅具有商業(yè)價(jià)值，更能承載文化記憶、激發(fā)區(qū)域活力的可持續(xù)作品？

這一命題的復(fù)雜性遠(yuǎn)超常規(guī)商業(yè)開發(fā)，它既考驗(yàn)操盤手對(duì)城市歷史、文化肌理和生活方式的深刻洞察，也要求企業(yè)跳出短期市場(chǎng)反饋的局限，以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光構(gòu)建項(xiàng)目與城市未來數(shù)十年的持續(xù)價(jià)值，在保護(hù)與發(fā)展、文化與商業(yè)、短期利益與長(zhǎng)期效益之間找到精準(zhǔn)平衡點(diǎn)。

2025年末，蘇州萬象天地以開業(yè)三日客流超70萬、四日銷售額破億的驚艷數(shù)據(jù)亮相，宣告歷時(shí)十年精雕細(xì)琢的蘇州華貿(mào)中心全面投入運(yùn)營(yíng)。這份成果并非偶然，其背后是華貿(mào)集團(tuán)跨越二十年的長(zhǎng)期主義信念在蘇州古城的深度實(shí)踐。

回望華貿(mào)集團(tuán)從北京到蘇州的實(shí)踐之路，這不僅是一家企業(yè)的戰(zhàn)略抉擇，更折射出在存量時(shí)代中國(guó)城市發(fā)展的深層變革：當(dāng)城市從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提質(zhì)，那些真正能穿越行業(yè)周期的作品，必然植根于與城市共生、共融、共成長(zhǎng)的價(jià)值邏輯。

Vol.1

戰(zhàn)略定力

以長(zhǎng)期主義穿越周期

華貿(mào)自創(chuàng)立伊始，便將引領(lǐng)大都會(huì)生活方式與打造百年精品定為核心目標(biāo)，以未來數(shù)十年城市發(fā)展與持續(xù)運(yùn)營(yíng)為尺度的價(jià)值取向，從本質(zhì)上要求企業(yè)具備跨越行業(yè)周期的戰(zhàn)略耐性，在時(shí)間長(zhǎng)河中堅(jiān)守初心。

2003年，北京華貿(mào)中心在原北京熱電廠舊址啟動(dòng)時(shí)，城市CBD東擴(kuò)的規(guī)劃尚未明朗，彼時(shí)的行業(yè)盛行高周轉(zhuǎn)、快銷售的風(fēng)潮，華貿(mào)卻堅(jiān)定選擇“開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理一體化”的模式，這意味著企業(yè)需直面漫長(zhǎng)的資金回收周期與極高的市場(chǎng)不確定性。

歷經(jīng)二十余載深耕，北京華貿(mào)中心以一組扎實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，彰顯了長(zhǎng)期主義的商業(yè)韌性：超甲級(jí)寫字樓以逾90%的出租率集聚全球高端租戶，樹立商務(wù)價(jià)值標(biāo)桿；華貿(mào)商圈整體銷售額連續(xù)多年突破300億元，定義城市頂級(jí)商圈的消費(fèi)引力；麗思卡爾頓與JW萬豪雙酒店共同完善國(guó)際化高端生態(tài)的構(gòu)建。

不同業(yè)態(tài)的亮眼表現(xiàn)共同印證一個(gè)核心認(rèn)知：在城市核心區(qū)域，資產(chǎn)的真正價(jià)值在于其持續(xù)優(yōu)化、適應(yīng)甚至引領(lǐng)城市發(fā)展的能力。深度運(yùn)營(yíng)所累積的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)壁壘，是長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略的終極兌現(xiàn)——它無法被快速?gòu)?fù)制，唯有在時(shí)間的淬煉中緩慢鑄就。

在蘇州，面對(duì)古城更新的特殊語(yǔ)境，項(xiàng)目需在歷史風(fēng)貌保護(hù)、現(xiàn)代功能需求與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)平衡之間進(jìn)行精準(zhǔn)匹配。長(zhǎng)達(dá)十年的開發(fā)周期中，即便遭遇市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)、政策導(dǎo)向調(diào)整、消費(fèi)趨勢(shì)更迭，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)始終未偏離既定的高標(biāo)準(zhǔn)定位。

紫芝園的復(fù)建正是這種戰(zhàn)略定力的生動(dòng)寫照。當(dāng)施工中發(fā)現(xiàn)明代園林遺址后，華貿(mào)放棄了更經(jīng)濟(jì)的方案，轉(zhuǎn)而邀請(qǐng)香山幫非遺傳人，以傳統(tǒng)技藝重現(xiàn)這一文化遺產(chǎn)。從單純投資回報(bào)率看，這項(xiàng)決策極不劃算；但置于城市價(jià)值的長(zhǎng)坐標(biāo)中審視，它讓一段塵封的歷史真正活在當(dāng)下，成為了連接過去與現(xiàn)代的文化節(jié)點(diǎn)。這份對(duì)城市歷史負(fù)責(zé)的審慎與誠(chéng)意，正是項(xiàng)目獲得廣泛認(rèn)同的深層根基。

從北京到蘇州，華貿(mào)的實(shí)踐勾勒出長(zhǎng)期主義的雙重內(nèi)核：既是基于深遠(yuǎn)洞察、敢于逆周期布局的戰(zhàn)略勇氣，也是在具體場(chǎng)景中對(duì)品質(zhì)、文化與城市價(jià)值絕不妥協(xié)的戰(zhàn)術(shù)定力。正是這種貫穿戰(zhàn)略與執(zhí)行的一致性，構(gòu)成了華貿(mào)穿越周期的核心底氣。

Vol.2

共贏邏輯

以“生態(tài)圈”構(gòu)筑商業(yè)護(hù)城河

長(zhǎng)期主義的宏大愿景絕非單一企業(yè)能獨(dú)力實(shí)現(xiàn)，這推動(dòng)華貿(mào)從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為生態(tài)圈營(yíng)造者與價(jià)值共創(chuàng)平臺(tái)方。角色轉(zhuǎn)變的核心邏輯是以清晰的長(zhǎng)期戰(zhàn)略與卓越硬件為載體，主動(dòng)吸引并綁定價(jià)值觀契合的頂尖伙伴，共同構(gòu)筑難以復(fù)制的高端商業(yè)護(hù)城河。

華貿(mào)對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)守、對(duì)長(zhǎng)期持有的承諾形成強(qiáng)大磁場(chǎng)，自然吸引了萬豪國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)萬象生活等同樣看重長(zhǎng)期價(jià)值的合作伙伴。這種合作已深度演進(jìn)為基于共同商業(yè)洞察的生態(tài)共建。

正如安踏集團(tuán)副總裁張濤所言，可持續(xù)的合作源于雙方在專業(yè)上的共識(shí)，其核心在于“預(yù)測(cè)趨勢(shì)、響應(yīng)消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)與生活的需求，并最終實(shí)現(xiàn)品牌與場(chǎng)景的相互賦能”。

正是這種雙向的賦能，使得安踏集團(tuán)與華貿(mào)的合作愈發(fā)密切，從北京華貿(mào)中心的迪桑特全球旗艦店、可隆全國(guó)旗艦店，到蘇州萬象天地以及惠州華貿(mào)天地的多品牌全面布局，安踏與華貿(mào)的合作已不再是單純的空間租賃，而是生態(tài)的共建，這構(gòu)成了華貿(mào)生態(tài)圈最穩(wěn)固的基石。

華貿(mào)集團(tuán)首次攜手華潤(rùn)萬象生活打造的蘇州萬象天地同樣是價(jià)值共創(chuàng)邏輯的集中彰顯。

• 這一共創(chuàng)首先體現(xiàn)于深植在地的場(chǎng)景設(shè)計(jì)。項(xiàng)目借鑒蘇州園林“移步異景”的理念，通過街、巷、廣場(chǎng)的靈動(dòng)銜接，打破了傳統(tǒng)封閉商場(chǎng)的沉悶感，將商業(yè)動(dòng)線自然融入古城肌理；室內(nèi)空間則以開闊中庭與通透玻璃幕墻引入大量自然光，營(yíng)造出輕盈現(xiàn)代的游園體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)空間與在地文化的完美對(duì)話。
  

• 更深層次地，則落實(shí)為引領(lǐng)市場(chǎng)的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)。蘇州萬象天地首店占比超50%，餐飲首進(jìn)率超70%。這背后不僅是招商實(shí)力的體現(xiàn)，更是雙方基于對(duì)蘇州市場(chǎng)的共同研判，主動(dòng)定義消費(fèi)趨勢(shì)、填補(bǔ)市場(chǎng)空白的成果。

蘇州萬象天地總經(jīng)理嚴(yán)麗君在發(fā)布會(huì)上表示，華貿(mào)與華潤(rùn)萬象生活的合作超越了傳統(tǒng)的委托運(yùn)營(yíng)，是基于共同長(zhǎng)期愿景、在運(yùn)營(yíng)層面深度耦合的價(jià)值共創(chuàng)，是共同持續(xù)升級(jí)商業(yè)范式、與城市共生的又一實(shí)踐。

正因如此，蘇州萬象天地的意義已遠(yuǎn)超一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。它以極強(qiáng)的目的地屬性與文化融合力，在蘇州多中心的商業(yè)格局中，成功將年輕消費(fèi)力與市場(chǎng)高光重新凝聚回古城核心，致力于成為持續(xù)生長(zhǎng)、引領(lǐng)生活方式的潮流文化客廳。

開業(yè)后迅速占領(lǐng)熱門榜榜首、在社交媒體引發(fā)廣泛打卡的表現(xiàn)，印證了其“空間+內(nèi)容”模式的競(jìng)爭(zhēng)力。作為蘇州華貿(mào)中心的流量核心，萬象天地正強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)著華貿(mào)所構(gòu)建的酒店、辦公、文化等多元生態(tài)系統(tǒng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)與價(jià)值循環(huán)。

Vol.3

城市共生

一場(chǎng)雙向賦能的當(dāng)代實(shí)踐

華貿(mào)在蘇州的實(shí)踐本質(zhì)是城市發(fā)展的迫切需求與企業(yè)專業(yè)能力的精準(zhǔn)匹配與相互成就。蘇州華貿(mào)中心為古城補(bǔ)齊了現(xiàn)代服務(wù)功能的短板，而古城深厚的文化底蘊(yùn)則為項(xiàng)目賦予了獨(dú)一無二的靈魂與差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

蘇州華貿(mào)中心所在的石路素有“紅塵中一二等富貴風(fēng)流之地”的美譽(yù)，承載著老蘇州的城市記憶。但在近年來城市多中心發(fā)展格局下，這一老牌商圈逐漸顯露出業(yè)態(tài)陳舊、年輕客群流失的頹勢(shì)。其復(fù)興的核心難點(diǎn)不僅在于物理空間的更新迭代，更在于如何重塑其當(dāng)代吸引力，回應(yīng)古城商業(yè)如何與年輕人對(duì)話這一普遍命題。

蘇州華貿(mào)中心為石路帶來了一套涵蓋高端商業(yè)、奢華酒店、甲級(jí)寫字樓與藝術(shù)場(chǎng)館的系統(tǒng)性解決方案，通過業(yè)態(tài)復(fù)合作用實(shí)現(xiàn)功能與文化的雙重激活。

• 業(yè)態(tài)功能上，蘇州萬象天地作為流量引擎，以極具現(xiàn)代感的商業(yè)場(chǎng)景與全新消費(fèi)體驗(yàn)吸引大量年輕消費(fèi)力回歸，直接打破了石路商圈老化的刻板認(rèn)知；麗思卡爾頓酒店的引入填補(bǔ)了商圈高端商務(wù)接待的空白，提升區(qū)域商務(wù)能級(jí)；超甲級(jí)寫字樓為古城吸引高智人群，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。商業(yè)引流、酒店聚氣、寫字樓立產(chǎn)，三者協(xié)同驅(qū)動(dòng)為古城注入強(qiáng)勁的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)活力。

• 文化層面，紫芝園與H+美術(shù)館構(gòu)成傳統(tǒng)與先鋒的有趣呼應(yīng)。蘇州萬象天地的“登臺(tái)”空間集合了蘇州博物館藝術(shù)品商店、非遺品牌吳物等在地文化IP，讓商業(yè)空間成為文化傳播的載體。這些文化空間的存在讓石路不再是單純懷舊的符號(hào)，而進(jìn)化為能承載傳統(tǒng)與當(dāng)代對(duì)話的文化客廳。

Vol.4

未來版圖

從蘇州樣本到全國(guó)核心區(qū)復(fù)興之路

2025年對(duì)于華貿(mào)而言意義非凡。蘇州華貿(mào)中心的全面亮相不僅標(biāo)志著單個(gè)項(xiàng)目的成熟，更意味著華貿(mào)完成了一次關(guān)鍵的能力躍遷——從打造北京華貿(mào)中心這類“新城之心”標(biāo)桿，進(jìn)階為掌握在歷史文化名城核心區(qū)進(jìn)行“復(fù)雜系統(tǒng)更新”的整套方法論，為全國(guó)戰(zhàn)略布局奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)、勾勒出清晰藍(lán)圖。

縱觀華貿(mào)的全國(guó)布局，無論是南京玄武湖畔的“湖畔生活美學(xué)”，還是上海北外灘的“品牌之家”集群，戰(zhàn)略焦點(diǎn)始終如一：鎖定那些文化積淀深厚、區(qū)位價(jià)值突出但功能亟待煥新的城市核心區(qū)域，將“長(zhǎng)期主義、生態(tài)共建、城市共生”的蘇州經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不同城市的獨(dú)特基因進(jìn)行在地化適配與升級(jí)。

在南京，面對(duì)玄武湖的自然風(fēng)光與明城墻的歷史遺存，通過建筑與景觀的開放性設(shè)計(jì)，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為可駐足欣賞湖光山色的公共客廳，讓建筑退讓于風(fēng)景、讓商業(yè)服務(wù)于城市生活。在上海北外灘，則積極響應(yīng)建設(shè)“世界級(jí)會(huì)客廳”的城市戰(zhàn)略，創(chuàng)新性地規(guī)劃“品牌之家”集群，為頂尖品牌提供融合零售、文化、藝術(shù)與總部功能的定制化獨(dú)棟空間，助力上海商業(yè)能級(jí)實(shí)現(xiàn)跨越式提升、重塑全球消費(fèi)格局。

• 上海華貿(mào)中心

• 南京華貿(mào)中心

華貿(mào)的發(fā)展路徑清晰表明，在存量時(shí)代，可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不再源于擴(kuò)張速度，而在于以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值的能力、以開放生態(tài)聚合優(yōu)質(zhì)資源的能力、以及真正理解并融入城市發(fā)展脈絡(luò)的能力。這為整個(gè)行業(yè)參與城市更新提供了兼具遠(yuǎn)見、深度與實(shí)操性的參考范本。

贏商觀察

從北京通惠河畔到蘇州閶門舊址，華貿(mào)的足跡勾勒出一條中國(guó)高端城市綜合體發(fā)展的清晰脈絡(luò)。這條脈絡(luò)始于“我們想為城市留下什么”的初心之問，貫穿于對(duì)城市、對(duì)社會(huì)、對(duì)歷史負(fù)責(zé)的理念堅(jiān)守，最終落實(shí)在建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化的長(zhǎng)期主義實(shí)踐之中。

如今，隨著蘇州樣本的成功落地與南京、上海項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，華貿(mào)正將其淬煉成型的“共生”模式，系統(tǒng)性地注入中國(guó)更多核心城市的發(fā)展進(jìn)程。這已超越單一企業(yè)的商業(yè)敘事，而是為中國(guó)城市發(fā)展的品質(zhì)時(shí)代，貢獻(xiàn)了一份關(guān)于耐心、專業(yè)與責(zé)任的行業(yè)答卷。

華貿(mào)以二十余年實(shí)踐向行業(yè)證明：在追逐速度的時(shí)代，最快的道路往往是那些愿意與時(shí)間同行、與城市共生的長(zhǎng)期主義之路。循著這條道路，便不難理解，最好的作品，永遠(yuǎn)是與城市共同完成的。

展望未來，華貿(mào)將繼續(xù)秉持這份初心，與城市共呼吸，與時(shí)代共生長(zhǎng)，這不僅是對(duì)過去的總結(jié)，更是對(duì)未來的承諾——讓每一座華貿(mào)中心，都成為一座城市向上生長(zhǎng)的見證。

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