核心資產(chǎn)的游戲，從來(lái)都是另一個(gè)維度的競(jìng)爭(zhēng)。

珠江新城的樓市，被一宗地塊徹底“燃”起來(lái)了！1月23日，馬場(chǎng)地塊，正式掛牌。起拍總價(jià)186億，起拍樓面價(jià)3.29萬(wàn)/㎡，將于大年初九正式出讓。

該總價(jià)已超越去年保利面粉廠地塊的成交價(jià)，換句話(huà)說(shuō)，廣州新的總價(jià)地王已經(jīng)由馬場(chǎng)接替。

而在這宗“王炸”地塊掛牌前，珠江新城的樓市，正在以一種獨(dú)立于整體市場(chǎng)的姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)回暖。

2025年底的廣州樓市，上演了一場(chǎng)深刻的“冰火”分化。

當(dāng)全市新房住宅成交量同比下滑超10%、創(chuàng)下近十年低位時(shí)，有一個(gè)板塊卻走出了獨(dú)立的熾熱行情——珠江新城。

這里的市場(chǎng)邏輯，與別處截然不同。

當(dāng)其他區(qū)域還在苦苦“以?xún)r(jià)換量”時(shí)，珠江新城無(wú)論是成交量還是成交價(jià)，均創(chuàng)下“新高”。

年初，財(cái)聯(lián)社便發(fā)布了一則消息稱(chēng)：珠江新城樓市連續(xù)8周量?jī)r(jià)雙升。

具體來(lái)看，2025年12月廣州泛珠江新城板塊四季度成交量呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢(shì)，11-12月的月均成交量對(duì)比10月份上漲30%，12月成交達(dá)333套。

同時(shí)，12月成交價(jià)環(huán)比上升8%，達(dá)到近半年新高。

其中，整體均價(jià)17萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)達(dá)30萬(wàn)元/㎡的保利玥璽灣，去年銷(xiāo)售額超過(guò)140億，成為廣州年度銷(xiāo)冠。

這直觀地驗(yàn)證了一個(gè)在當(dāng)前市場(chǎng)看似悖論、實(shí)則深刻的規(guī)律：賣(mài)得越貴的，反而賣(mài)得越好。

這股熱潮并非僅限于新房市場(chǎng)。珠江新城的二手豪宅市場(chǎng)，同樣涌動(dòng)著驚人的購(gòu)買(mǎi)力。

2026年1月截至21日，珠江新城已成功賣(mài)出48套二手豪宅，相當(dāng)于一天就有兩位富豪在珠江新城掃貨。（數(shù)據(jù)來(lái)源：珠城秋姐）

成交名單上，凱旋廣粵尊府、匯悅臺(tái)、天鑾等頂級(jí)豪宅悉數(shù)在列。

最引人注目的是：尚東柏悅府近期售出一套總價(jià)上億元的500㎡大平層。

雖然珠江新城豪宅多，但上億的成交還是屈指可數(shù)。

上次的億級(jí)成交，還要追溯到2024年6月，匯悅臺(tái)一套建面約437㎡戶(hù)型，以1.35億元成交，單價(jià)超30萬(wàn)/㎡。

并且近五年內(nèi)，尚東柏悅府第一次有億級(jí)成交。

雖然在2021年6月，小區(qū)曾成交了一套總價(jià)1.1億元的法拍房，但實(shí)際上是兩套房源打通，合并成交。

除此之外，價(jià)格體系也在全面修復(fù)。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月內(nèi)，珠江新城東區(qū)及西區(qū)成交均價(jià)均環(huán)比上漲。

其中，東區(qū)最新成交均價(jià)為9.43萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲3.6%，且成交量環(huán)比大漲20%。

另外，西區(qū)最新成交均價(jià)為5.91萬(wàn)元/㎡，環(huán)比大漲23.7%。

比如天鑾，在去年11月時(shí)失守10萬(wàn)元/㎡，被不少人笑稱(chēng)頂級(jí)豪宅也“塌房”。

但在2026年1月17日，同樣的建面約264㎡戶(hù)型，同樣的東南向，其成交均價(jià)則回歸至10.42萬(wàn)元/㎡，總價(jià)2750萬(wàn)元。

類(lèi)似情況的還有中海璟暉華庭，去年一整年僅成交了兩套房源，且單價(jià)首次跌破8萬(wàn)元/㎡。

但在1月份，小區(qū)成交便有所回溫。

相似的戶(hù)型，去年的成交價(jià)僅為7.57萬(wàn)元/㎡，而1月則回歸至8.14萬(wàn)元/㎡。

另外，頂豪匯悅臺(tái)近期成交了一套低樓層房源，建面約284.16㎡，總價(jià)高達(dá)6000萬(wàn)元，單價(jià)21.11萬(wàn)元/㎡。

最能代表廣州豪宅的標(biāo)桿項(xiàng)目，也在短期波動(dòng)后迅速重歸20萬(wàn)+陣營(yíng)。

珠江新城的火熱，為2026年乃至未來(lái)的廣州樓市提供了清晰的預(yù)演。

未來(lái)的市場(chǎng)，將徹底告別“雨露均沾”式的普漲或普跌。
一個(gè)“K型分化”的時(shí)代正加速到來(lái)，并成為不可逆轉(zhuǎn)的新常態(tài)。

市場(chǎng)的回暖將不再是雨露均沾，核心資產(chǎn)市場(chǎng)，因稀缺和共識(shí)而獨(dú)立上行，而普通住宅市場(chǎng)，將繼續(xù)面臨供需調(diào)整。

兩者之間的溫差，將成為未來(lái)樓市最顯著、也最殘酷的特征。

而接下來(lái)的2026年，隨著馬場(chǎng)地塊、珠實(shí)金融城項(xiàng)目、綠城黃沙島別墅等豪宅入市，這場(chǎng)分化大戲?qū)⒂萦摇?/p>