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東方不亮西方亮。

北京新年樓市，昌平區(qū)熱鬧非凡——兩兄弟同時亮相了。

1月22日，中建智地公示了歇甲組合地塊（CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045）的規(guī)劃總圖，案名將在月底前公布。

同一天，同樣來自昌平的未來城?星寰時代，不僅公示了報規(guī)圖，案名也一并發(fā)布。

另一個位于東小口的龍樾海序，規(guī)劃方案也在緊鑼密鼓準備中。

在花姐看來，歇甲項目與星寰時代有血緣關(guān)系——未來城科學(xué)置業(yè)都有持股，這讓它們有了些許競爭關(guān)系。

但，位于東小口的龍樾海序和它倆，幾乎沒有任何沖突。

一場“三國殺”，正在醞釀之中。

在昌平區(qū)，中建智地是吃過紅利的，北京國賢府一二期，都贏得了熱銷。

它很懂昌平客戶。

現(xiàn)在，位置更佳的歇甲組合地塊來了，中建智地會帶來怎樣的產(chǎn)品呢？

花姐從那份報規(guī)圖，找到了初步的答案——它的不計容建面，創(chuàng)造了京城樓市最高紀錄。

超級不計容面積

中建智地歇甲項目并非一宗純宅地，包括了2塊住宅用地和4塊配套公建用地。

它的住宅位于最東側(cè)的0038和0046地塊。

北區(qū)的0038地塊，共規(guī)劃了7棟11-18層住宅，332戶；南區(qū)0046地塊，共規(guī)劃11棟11-18層住宅，504戶。

在0038和0046地塊身上，中建智地怕是破了一項北京樓市的新紀錄——地上不計容面積達到8434平米，占整個地上建面9.13萬平的9.24%。

這是一個什么概念？

花姐梳理了近幾個月來，北京樓市部分新項目的規(guī)劃方案，歇甲組合地塊在這個指標上，遙遙領(lǐng)先。

在它之前，北京樓市地上不計容面積最大的項目，應(yīng)該是中建運河玖院。

一、二期加一起為8073.57平米，占整個地上建面24.52萬平的比例，為3.29%。

它之所以能成去年北京樓市現(xiàn)象級紅盤，很重要的一點，歸功于它的超級社區(qū)規(guī)劃：每個子地塊都有大量好房子元素占比。

也就是說，在首層架空、風雨連廊、鄰里中心等好房子元素的面積和占比上，歇甲項目超越了中建運河玖院。

并不是每個開發(fā)商，都愿意增加地上不計容面積。畢竟，堆積大量好房子元素的背后，是真金白銀的付出。

但，對購房者而言，不計容面積越大，帶來的好處至少有兩點：1、小區(qū)的公區(qū)規(guī)劃，十分強大；2、戶型的贈送尺度，不是很低。

來看看歇甲項目的0038地塊。

它的大門位于正南面中間，長度達到了近45米；緊挨著大門，是高6.5米的風雨連廊，直通鄰里共享中心；在鄰里共享中心的東西北三面，分別是兩處下沉庭院和風雨連廊。

僅這些好房子元素的面積加一起，達到了約1700平米。不僅如此，在4#的南北兩邊，還有大面積的風雨連廊設(shè)施。

相比0038地塊，0046地塊表面上看，似乎差一些，但它實際的不計容面積，達到了4415.33平米，比0038地塊還要多出近400平。

戶型78平至140平

在昌平，中建智地開發(fā)北京國賢府一、二期，是這里賣得最好的項目之一。

中建智地也將成功經(jīng)驗，運用到了歇甲項目身上。

與北京國賢府二期比，歇甲項目砍掉了最大的166平戶型，其余的則基本復(fù)制了過來，大小略有變化。

花姐初步測算，它的戶型共分6個段位：78平、97平、108平、118平、126平、140平。

來看看它們的具體占比：

1、78平。分布在0046地塊西側(cè)的2#、4#、7#、9#邊戶，共88套，占比10.53%；

2、97平。分布在0046地塊2#、4#、7#、9#中間戶，以及11#，共154套，占比18.42%；

3、108平。分布在0038地塊3#、5#、6#、7#，以及0046地塊3#、5#、8#、10#，共176套，占比21.05%；

4、116平。分布在0038地塊1-2#，以及0046地塊1#，共288套，占比34.45%；

5、126平。分布在0038地塊4#，共64套，占比7.66%；

6、140平。分布在0046地塊6#，共66套，占比7.89%。

不過，在贈送尺度上，歇甲項目超越了北京國賢府二期，以及其他諸多昌平在售新盤。

所有的戶型，南向均為通面內(nèi)嵌陽臺，進深1米、1.5米、1.8米；北向至少有兩處設(shè)備平臺，進深1.1米；部分戶型邊戶側(cè)面，有飄窗贈送。

以主力戶型116平為例。

其南向客廳和次臥內(nèi)嵌陽臺進深1.8米，主臥陽臺進深1米，北向擁有三處設(shè)備平臺。

整體的陽臺面積約12.4平米，贈送一半；設(shè)備平臺面積約8.3平米，全部贈送。

這讓該款戶型的實際得房率，約在90%左右。

整體看，其洋房戶型的得房率，約在90-93%之間；小高層的得房率，約在88-90%之間。

花姐點評：

僅從地上不計容面積看，在歇甲項目上，中建智地是花了大價錢的。

畢竟，目前的整個歇甲灣板塊，干凈的像張白紙。

好處是，沒有其他因素的干擾，歇甲灣可以在最初的頂層設(shè)計上，一步到位，這是東小口龍樾海序不能比擬的。

但當下風險同樣存在。在市場下行之際，購房者更愿意看到眼見為實的東西。

這種情況下，中建智地作為首個開荒者，必然要在歇甲項目上，傾注更多財力和精力。

而它也具備這種能力。

從北京國賢府一二期，到北京宸園，中建智地都是憑一己之力，不僅實現(xiàn)了項目熱銷，更提升了整個板塊的區(qū)域價值。

很明顯，在歇甲項目上，北京樓市的新晉“一哥”，還想再復(fù)制一次。