觀點(diǎn)網(wǎng) 1月平平無奇的一天，杭州贊成美樹小區(qū)物業(yè)群里彈出了一則新消息，不是追算欠繳的物業(yè)費(fèi)，也不是播報小區(qū)維修服務(wù)的進(jìn)度，而是一份來自物業(yè)公司的撤場函。

1月12日，南京銀城物業(yè)服務(wù)有限公司杭州分公司發(fā)出了一份《有關(guān)撤出贊成美樹小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作函》，表示由于收繳率持續(xù)過低，加之運(yùn)營成本上漲，決定于2月28日24時起，正式停止對該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，并完成人員撤場。

南京銀城物業(yè)（杭州）為瑞森生活服務(wù)旗下物業(yè)公司，成立于2018年，于2023年5月進(jìn)駐贊成美樹小區(qū)，提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)，到正式撤場，服務(wù)年限不過三年。

于業(yè)主而言，繳費(fèi)意愿低主要在于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不符合業(yè)主為此付出的價格，即“質(zhì)價不符”；于物業(yè)公司而言，收繳率低、資金流動性差，就無法為業(yè)主提供高質(zhì)的甚至是基本的物業(yè)服務(wù)。

如此往復(fù)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾陷入死循環(huán)。從“降價潮”持續(xù)升級，隨之而來的便是“撤場潮”。

三換物業(yè)公司

銀城物業(yè)此次撤離的贊成美樹小區(qū)位于杭州余杭區(qū)良渚街道，開發(fā)商為浙江金緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該房企分別由浙江省贊成集團(tuán)有限公司、浙江贊成控股集團(tuán)有限公司分別持股74.3%和10%，其余15.7%則由職工持股會持有。

贊成美樹小區(qū)于2010年建成，并于2012年1月交付，占地面積約5.37萬平方米，建筑面積約12.88萬平方米，房屋總數(shù)1152戶。

但交付之后，贊成美樹小區(qū)就頻繁傳來負(fù)面動態(tài)。物聊社獲悉，有業(yè)主表示，從2015年開始，樓棟外立面瓷磚陸續(xù)脫落，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，因外立面掉落砸壞住戶房窗的情況多達(dá)30多戶；此外，還有多處墻面存在空鼓情況。

當(dāng)時小區(qū)的物業(yè)公司表示，外墻脫落發(fā)生在房屋的保修期內(nèi)，主要責(zé)任不在物業(yè)，只能協(xié)同業(yè)委會聯(lián)系開發(fā)商和街道，推進(jìn)墻面維修和改造事項(xiàng)。

但該小區(qū)開發(fā)商項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人多次拒絕回應(yīng)，且已經(jīng)對項(xiàng)目公司進(jìn)行了注銷，此類問題無法徹底得到解決。

墻面脫落只是贊成美樹小區(qū)的房屋質(zhì)量問題中的一個突出表現(xiàn)，開發(fā)商“失蹤”之后，矛盾全都轉(zhuǎn)移到了物業(yè)公司身上。

這也是該小區(qū)交付14年三換物業(yè)公司的根源問題——維修任務(wù)重于服務(wù)任務(wù)。

小區(qū)交付之初的前期物業(yè)公司為浙江贊譽(yù)物業(yè)，其由杭州萬科物業(yè)100%持股，彼時物業(yè)費(fèi)為1.75元/平方米。服務(wù)八年后，2020年，經(jīng)業(yè)主大會表決，小區(qū)選聘杭州萬科物業(yè)成為新的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)升至3.5元/平方米。

但服務(wù)期剛滿兩年，業(yè)主大會再次表決與杭州萬科物業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同，并針對后者未履行的事項(xiàng)進(jìn)行起訴，又鬧了個不歡而散。

再后來便是銀城物業(yè)帶資入場又匆忙離場的故事。

2023年5月，進(jìn)駐贊成美樹小區(qū)之初，銀城物業(yè)就出資50萬元投入業(yè)委會賬戶，并表示“每年不計(jì)成本超出物業(yè)服務(wù)合同范圍解決歷史遺留問題”，物業(yè)費(fèi)與前物業(yè)公司相比，下降了0.9元/平方米至2.4元/平方米。

但由于小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)處于過低水平，加之物業(yè)服務(wù)運(yùn)營成本剛性上漲，導(dǎo)致該項(xiàng)目長期處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)，無法維持正常運(yùn)營與服務(wù)投入，銀城物業(yè)將于2026年2月28日正式退出贊成美樹小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

同時，相關(guān)業(yè)主也需于銀城物業(yè)正式撤場之前結(jié)清物業(yè)費(fèi)，以及在小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)入空窗期之前，為小區(qū)找來第四家物業(yè)公司。

未平的撤場潮

作為服務(wù)對象是成千上萬個業(yè)主的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)并不缺少各種爭議和矛盾。

關(guān)于一項(xiàng)服務(wù)，也許物業(yè)公司認(rèn)為自己達(dá)到了100%的執(zhí)行力度，但仍然存在“不滿意”“不夠細(xì)致”的聲音；相反，也存在業(yè)主認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量不匹配服務(wù)價格，但物業(yè)公司已處于長期虧損狀態(tài)的情況。

事到如今，降費(fèi)已無法解決服務(wù)質(zhì)量與收繳率的問題，物業(yè)公司與業(yè)主間的矛盾愈演愈烈，業(yè)主要求更換物業(yè)公司的情況不在少數(shù)，物業(yè)公司主動撤場也已成為行業(yè)一種現(xiàn)狀。

2025年四季度至今，短短4個月的時間內(nèi)，已傳出包括新城悅服務(wù)、金茂物業(yè)、碧桂園服務(wù)等頭部物業(yè)公司退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)的動態(tài)，保利物業(yè)、福建一建物業(yè)等央國企物業(yè)公司也卷入了這場風(fēng)波。

例如，新城悅服務(wù)已于2025年12月31日正式退出阜陽市潁州區(qū)吾悅廣場（安置房）小區(qū)物業(yè)服務(wù)，服務(wù)時限剛滿3年。

退出該項(xiàng)目的原因在于部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)、二次加壓費(fèi)等現(xiàn)象仍存，導(dǎo)致收繳率未能達(dá)到基本運(yùn)營紅線，加之物價上漲、人力成本增加等因素，項(xiàng)目處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)。

央企保利物業(yè)則是在2026年一次性退出了中冶在上海的兩個住宅項(xiàng)目——中冶祥騰城市佳園和中冶祥騰城市廣場。

值得注意的是，保利物業(yè)自2025年6月入場，距離發(fā)出撤場函僅過去6個月，將于2026年3月正式退出項(xiàng)目。服務(wù)期還不到一年，就因物業(yè)費(fèi)結(jié)算困難而導(dǎo)致公司現(xiàn)金流持續(xù)虧損，最終以撤場收尾。

撤場現(xiàn)象頻出，也深刻地反映了物業(yè)服務(wù)“包干制”的弊端。

目前，物業(yè)服務(wù)主要采用兩大收費(fèi)模式——包干制與酬金制。其中，包干制的采用范圍相對更廣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，約95%小區(qū)采用包干制；酬金制相對比較年輕，在大多數(shù)地區(qū)仍處于推廣階段。

包干制的利弊十分明晰，在擬定合同時便敲定物業(yè)費(fèi)均價與服務(wù)內(nèi)容，金額層面由物業(yè)公司自負(fù)盈虧，質(zhì)量層面則由業(yè)委會進(jìn)行常規(guī)性監(jiān)督。

但隨著業(yè)主對生活質(zhì)量的要求不斷提高，以及進(jìn)行物業(yè)服務(wù)所需的人力、物力成本的上漲，包干制的弊端也逐漸顯現(xiàn)了出來，即業(yè)主不認(rèn)同服務(wù)品質(zhì)，繳費(fèi)意愿極低，導(dǎo)致物業(yè)公司難以盈利甚至虧損，進(jìn)而影響服務(wù)品質(zhì)，矛盾便如車輪般越滾越遠(yuǎn)。

在此背景下，酬金制應(yīng)運(yùn)而生。

在擬定合同時，物業(yè)公司會提出固定的管理酬金，經(jīng)業(yè)主表決通過后，管理酬金成為物業(yè)公司的合法利潤，與后期展開物業(yè)服務(wù)的一切費(fèi)用完全分開，同時，物業(yè)公司所動用的每一筆資金都需向業(yè)主公開、核實(shí)。

這樣一來，就消除了業(yè)主對物業(yè)公司謀取不正當(dāng)利益的不滿，業(yè)主的繳費(fèi)意愿也會得到一定程度的提升。

但酬金制也不是萬能鑰匙，作為一種服務(wù)業(yè)收費(fèi)模式，同樣存在弊端，比如物業(yè)公司或許會因?yàn)槌杲鸸潭ǘ辉敢庠谔嵘?wù)品質(zhì)上下功夫。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于，繳費(fèi)率以及業(yè)主共擔(dān)盈虧的意愿達(dá)不到100%，酬金制也無法實(shí)施下去。等待著業(yè)主和物業(yè)公司的，將會是另外一個循環(huán)。

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