每一個國家和地區(qū)，都有幾個全國知名的高級住宅區(qū)，日本也不例外�？陀^來說，日本有錢人的居住地相對分散，但也在全國各地形成了一批頗具名氣的高檔居住區(qū)。

日本的高檔住宅區(qū)大致可分為三類，第一類是傳統(tǒng)老牌高級住宅區(qū)，以兵庫縣蘆屋市的六麓荘町和東京都的田園調(diào)布為代表。

第二類是2000年以后逐步興起的大城市核心區(qū)域高級塔樓，東京都港區(qū)的知名綜合設(shè)施內(nèi)住宅樓最具代表性；第三類則是遍布各地的高級別墅區(qū)，輕井澤、箱根、伊豆、六甲山等地皆是典范。

整體來看，2000年以前，日本富人的住宅選擇以傳統(tǒng)知名高級住宅區(qū)為主，分布范圍十分廣泛。

2000年之后，傳統(tǒng)高級住宅區(qū)的人氣依舊高漲，絲毫沒有衰退的跡象，但以東京和大阪為代表的大城市，出現(xiàn)了明顯的“都心回歸”趨勢，位于城市核心地帶的高層高級住宅樓，成了不少日本有錢人的新居住選擇。

在日本，“關(guān)東”與“關(guān)西”是兩個至關(guān)重要的地理概念，關(guān)東大致涵蓋東京和橫濱周邊區(qū)域，關(guān)西則以大阪、京都和神戶周邊為核心范圍。

日本明治維新始于1868年，距今已有150余年，二戰(zhàn)結(jié)束前，關(guān)東和關(guān)西的經(jīng)濟(jì)實力基本勢均力敵，明治時期的大阪經(jīng)濟(jì)實力甚至還在東京之上。

二戰(zhàn)之后，東京逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，2000年之后，日本全國更是呈現(xiàn)出東京“一極集中”的發(fā)展態(tài)勢。

日本人有意識打造高級住宅區(qū)和觀光地，是在大約100年前，也就是明治維新后半個世紀(jì)，日本基本實現(xiàn)工業(yè)化的階段。東京都大田區(qū)的田園調(diào)布，以及兵庫縣蘆屋市的六麓荘町，正是在這個時期應(yīng)運而生的經(jīng)典代表。

最近幾年，六麓荘町的名字開始在中國小范圍走紅，這片區(qū)域的開發(fā)始于1928年前后，距今即將迎來百年歷史。

當(dāng)時，大阪企業(yè)家內(nèi)藤為三郎懷揣打造“東洋第一”別墅地的夢想，參考了彼時香港白人居住地的規(guī)劃模式，啟動了開山造地工程。以現(xiàn)在的眼光回望，當(dāng)時的諸多規(guī)劃都極具前瞻性，比如將電力和電話線全部埋入地下，地面看不到一根電線桿，極大提升了路面景觀；道路最低寬度設(shè)定為6米，保障通行舒適度。

土地轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)劃為300坪，換算下來約等于1000平方米；為了保障區(qū)域安全，開發(fā)公司還專門出資修建了警亭。六麓荘町的名字，源自“六甲山麓別荘”，日語里的“別荘”，就是別墅的意思。

蘆屋市地處大阪市和神戶市兩大城市之間，明治維新后五十多年的發(fā)展，讓日本誕生了一批創(chuàng)業(yè)成功的富豪，同時也涌現(xiàn)出醫(yī)生、律師、作家等高收入群體，六麓荘町的土地出售對象，正是瞄準(zhǔn)了這批人群。

六麓荘町的總面積僅有約37公頃，目前常住人口約600人，整片區(qū)域坐落在海拔200到250米的山區(qū)，部分區(qū)域還能直接眺望大海。

近幾年六麓荘町之所以名氣漸長，很大程度上是因為當(dāng)?shù)爻雠_的所謂“豪宅條例”。日本是征收遺產(chǎn)稅的國家，隨著時間推移，六麓荘町內(nèi)不少豪宅因遺產(chǎn)分割被拆分出售。

日本各地都有“町內(nèi)會”這樣的地區(qū)自治機(jī)構(gòu)，成員均為當(dāng)?shù)鼐用瘢辞P町的居民為了維護(hù)區(qū)域整體風(fēng)貌，保住高檔住宅區(qū)的品牌，由町內(nèi)會主導(dǎo)制定了一份規(guī)范建筑的“建筑協(xié)定”，這只是一份居民間的紳士協(xié)定。

直到2007年2月，蘆屋市以地方政府立法的形式，將這份“建筑協(xié)定”升格為地方條例，這便是“豪宅條例”的由來。

這份“豪宅條例”的內(nèi)容細(xì)致且嚴(yán)苛：其一，一戶的土地面積不得低于400平方米，且必須是供個人居住的一戶建建筑；其二，建筑物整體高度控制在2層以下，地下室不計入層數(shù)；其三，屋內(nèi)屋外的照明設(shè)施，必須充分考慮對鄰居的影響，嚴(yán)禁設(shè)置霓虹燈等刺眼光源；其四，綠地面積不得低于用地總面積的30%，且每10平方米綠地需種植1棵高大喬木，或者2棵低矮喬木、灌木；其五，車庫入口禁止設(shè)置在道路拐角處；其六，施工時間限定在節(jié)假日之外的上午八點到下午五點。

在這些條例中，最核心的條款有兩條，一條是每戶土地面積不低于400平方米，另一條是建筑物必須控制在2層以下。六麓荘町的土地價格，別說和東京、大阪市內(nèi)的高級住宅區(qū)相比，就算在蘆屋市內(nèi)，也算不上最貴。

但要一次性購置400平方米以上的土地，需要投入巨額資金，絕非普通人所能承受。維系六麓荘町高級住宅區(qū)品牌價值的因素有五個：大宅院的居住格局、低矮建筑的統(tǒng)一風(fēng)貌、無電線桿的寬闊道路環(huán)境、依山看海的優(yōu)越地理位置，以及覆蓋率極高的綠化景觀。

如果說六麓荘町是關(guān)西高級住宅區(qū)的代表，那么田園調(diào)布就是關(guān)東地區(qū)的標(biāo)桿。田園調(diào)布的開發(fā)始于1918年，當(dāng)年9月2日，田園都市株式會社正式成立，公司發(fā)起人股東的代表人物，正是2024年7月1日登上1萬日元鈔票的澀澤榮一。

彼時的澀澤榮一，是日本經(jīng)濟(jì)界最具影響力的人物之一，他萌生了學(xué)習(xí)歐美建設(shè)田園城市的想法，隨即派遣自己的兒子澀澤秀雄前往歐美考察。

1919年8月，澀澤秀雄啟程，先后考察了歐美11個國家，重點參考了英國埃比尼澤·霍華德主導(dǎo)打造的田園城市萊奇沃思，以及美國舊金山郊外的高級住宅區(qū)圣弗朗西斯伍德。

當(dāng)時，田園調(diào)布公司開發(fā)的土地面積約達(dá)200萬平方米，如今，能保持高檔住宅區(qū)風(fēng)貌的，只是其中一小部分，也就是位于田園調(diào)布車站西側(cè)，呈折扇扇面形狀的區(qū)域。

從目前各類網(wǎng)站披露的信息來看，曾在田園調(diào)布居住過的人群，主要集中在企業(yè)家、政治家、演員、作家、體育明星這幾類。

和六麓荘町類似，田園調(diào)布也設(shè)有區(qū)域自治機(jī)構(gòu)，同樣制定了本地區(qū)專屬的“建筑協(xié)定”，核心內(nèi)容包括：每戶的土地面積不得低于165平方米；建筑物高度不得超過9米，且限定在兩層以內(nèi)；禁止建設(shè)商品住宅樓模式的建筑；院子原則上要設(shè)置綠籬，而非封閉式的圍墻。

日本全國共有1400多個“市町村”，每年日本總務(wù)省會公布各個市町村的家庭平均收入數(shù)據(jù)，從這份收入排行榜中，能夠從側(cè)面摸清日本高收入群體的居住地分布情況。

千葉縣浦安市是東京迪士尼樂園的所在地，鹿兒島縣宇檢村是一處偏僻漁村，憑借大規(guī)模人工漁業(yè)養(yǎng)殖實現(xiàn)了高收入，千葉縣芝山町則毗鄰東京成田空港，坐擁大量空港相關(guān)設(shè)施。

日本房地產(chǎn)行業(yè)有一個固定說法叫“都心三區(qū)”，指的就是東京都的千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū)。在2024年日本平均收入最高的自治體榜單中，關(guān)西區(qū)域僅有六麓荘町所在的蘆屋市入圍，這也從側(cè)面印證了蘆屋市的高級住宅區(qū)屬性。房地產(chǎn)行業(yè)還有“都心五區(qū)”的說法，是在都心三區(qū)的基礎(chǔ)上，加上了澀谷區(qū)和新宿區(qū)。

二戰(zhàn)后的日本房地產(chǎn)行業(yè)，以房地產(chǎn)泡沫破裂為分水嶺，發(fā)生了翻天覆地的變化。第一個變化是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，1991年之前，日本房地產(chǎn)開發(fā)以綠地開發(fā)為主，1991年之后，城市更新成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心業(yè)務(wù)。

第二個變化是發(fā)展方向的調(diào)整，1991年之前，城市發(fā)展以向周邊“攤大餅”擴(kuò)張為主，1991年之后，轉(zhuǎn)而向高空要空間，大力建設(shè)高樓建筑。

第三個變化是區(qū)域發(fā)展格局的重塑，1991年之前，日本基本實現(xiàn)全國各地均衡發(fā)展，1991年之后，東京的“一極集中”態(tài)勢愈發(fā)明顯。

在這場歷史性的時代變革中，日本富裕階層的住宅選擇也出現(xiàn)了顯著變化。以東京都為例，2000年之前，富裕階層大多居住在都內(nèi)的傳統(tǒng)高級住宅區(qū)，或是郊外的一戶建住宅。2000年之后，越來越多的富裕階層開始選擇在都心的塔瓦曼購置房產(chǎn)。

所謂“塔瓦曼”，指的是樓層超過20層的商品住宅樓。伴隨著日本城市再開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，東京都內(nèi)的塔瓦曼數(shù)量與日俱增。

日本的“新錢”階層與塔瓦曼首次共同走進(jìn)大眾視野，是在2005年前后。2003年3月，也就是日本平成15年，森地產(chǎn)公司開發(fā)的六本木秀仕項目正式竣工，這個項目涵蓋寫字樓、酒店、兩棟住宅樓、底層商業(yè)設(shè)施和庭院等多種業(yè)態(tài)。

90年代后期，隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，日本涌現(xiàn)出一大批互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，不同于傳統(tǒng)制造業(yè)漫長的創(chuàng)業(yè)周期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的年輕創(chuàng)業(yè)者往往在短短幾年內(nèi)，就能積累起幾十億日元的身價。

當(dāng)時，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)將辦公室設(shè)在六本木秀仕的寫字樓，企業(yè)創(chuàng)始人則租住旁邊的高檔住宅樓，這批年輕的創(chuàng)業(yè)者被稱為“秀仕族”，一度成為社會關(guān)注的焦點。

2003年之后，日本各地不斷涌現(xiàn)出類似的綜合體項目，或是獨棟的塔瓦曼建筑，其售價也一路水漲船高。

目前，日本最高的建筑物，是2023年11月正式開業(yè)的東京都港區(qū)麻布臺秀仕，該綜合體中的森JP大廈是全日本最高建筑，從54層到64層規(guī)劃為高級住宅，共計91戶。

這些住宅的具體售價并未對外公開，但根據(jù)日本房地產(chǎn)行業(yè)的傳言，其起售價高達(dá)20億日元，換算成人民幣約1億元，最頂層的房源價格更是達(dá)到了280億日元，這個價格遠(yuǎn)超六麓荘町等傳統(tǒng)豪宅區(qū)的房產(chǎn)價值。

大部分日本富豪都不會只滿足于一套房產(chǎn)，在全國各地的知名景點和宜居之地，都分布著頗有名氣的別墅地和避暑地，也是富豪們購置第二居所的首選。

日本富裕階層別墅較為集中的地方有輕井澤、箱根、日光、熱海、六甲山等地，最近幾年，北海道的二世谷也逐漸成為新晉熱門區(qū)域，不少日本富裕階層都會選擇在這些地方，擁有一棟屬于自己的別墅。