今天朋友圈的主角，必須是珠江新城馬場！

作為頂豪，盡管價格注定高不可攀，但出讓公告一發(fā)布，仍然火速成為全城焦點。

很多人不理解，一塊地而已，有那么重要嗎，能影響到多少人呢。

是的，馬場地塊就是那么重要，間接影響著廣州所有買家和賣家！

01

節(jié)后開拍！

引爆市場毫無懸念

資料顯示，馬場地塊起拍總價約186億元，起拍樓面價約3.29萬/平。

這總價，至少在廣州土拍歷史上躋身前五。

當(dāng)然，馬場地塊不可能以底價成交。

去年廣州土拍，溢價率最高的是海珠區(qū)南泰路地塊，為27.27%；而近年天河土拍最高的溢價率，來自保利玥璽灣，即面粉廠地塊，溢價率約33.4%。

大膽猜測，馬場地塊溢價率至少在30%以上，那成交總價就是248億元，登頂廣州土拍總價TOP1！

折算樓面價約4.4萬/元，注意，這是名義樓面價，而不是住宅面積的樓面價。

考慮到馬場一期包括商業(yè)用地、其他交通設(shè)施用地、九年制學(xué)校用地，且商業(yè)占比地塊接近一半。

若是溢價30%，可售產(chǎn)品的樓面價至少6萬+/平！極有可能，沖擊廣州新任單價地王！

拿到這個價格，我們再來聊聊地塊對市場的影響：

1??點燃2026年廣州土拍

根據(jù)公告，馬場地塊將在春節(jié)假期后首個工作日停止報名（截止交保證金），翌日即大年初九（2月25日）競價開拍，上不封頂。

也就是說，馬場將是2026年廣州首場土拍！

各位試想一下，一場百億甚至破兩百億元的土拍，頂豪新王在房企追逐下誕生，這無疑是廣州土拍最好的強(qiáng)心針！

有了馬場打開局面，抬高地價，讓市場看到頭部房企對廣州樓市的信心，相信后面其余地塊的出讓，人氣價格都會更高。

2??激活珠江新城二手市場

馬場地塊自帶流量，重點不在于位置。而是在珠江新城，拿出了以往沒有的東西：

頂奢百貨SKP+中央公共綠軸+九年制名校。

這些東西，無疑為發(fā)展多年、價值幾乎固化的珠江新城注入新的增長點，帶來二次發(fā)展的空間。

因此，馬場地塊對珠江新城二手，尤其是潭村周邊的這些社區(qū)來說，絕對是利好而不是利空。

這一點，很快就會在珠江新城二手成交數(shù)據(jù)上反映出來——成交數(shù)量增加，房價止跌回升。

02

引發(fā)板塊輪動

拉高廣州房價預(yù)期！

以上兩點，是馬場地塊帶來的“即時”效應(yīng)。

而下面要說的，則是需要一段時間積淀才會顯現(xiàn)的，影響范圍更大的變化。

3??拉高一手豪宅房價

延續(xù)前面說的邏輯，馬場地塊將拉高珠江新城地價和價值，那么新房市場，當(dāng)然也能受益。

首先，珠江新城一手豪宅已有全年網(wǎng)簽均價達(dá)21.8萬元/㎡，排名全國第一的凱旋新世界（數(shù)據(jù)來源：克而瑞網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計）以及去年首開認(rèn)購106億元，開盤1個多月錄得網(wǎng)簽141億元的保利玥璽灣（《保利玥璽灣今晚開盤！廣州樓市，年底開始飆車！》）。

兩大頂豪坐鎮(zhèn)，加上馬場地塊！

三足鼎立的強(qiáng)大陣容以及爆發(fā)出來的吸金力量，將為珠江新城帶來更多的流量和全國的客戶。

同理，琶洲、世界大觀和金融城等一手豪宅也是如此，因為他們有了更多漲價空間。

4??穩(wěn)定廣州房價預(yù)期

馬場地塊作為頂豪出現(xiàn)，不僅能為樓市帶來信心，帶來買家，更是重塑廣州房價體系。

在板塊輪動的市場規(guī)則之下，頂豪價格上去了，撐開天花板，下面的豪宅、高改叫價更硬氣。

高端市場都吃上肉，剛需市場總能混口湯吧，慢慢地，整體房價得以止跌回穩(wěn)。

因此，馬場地塊并不是一個簡單的豪宅項目，而是2026年樓市的一根定海神針，一個風(fēng)向標(biāo)。

也注定了，會改變廣州樓市的走勢。

唯一不確定的，就只剩下：

哪家房企能拿下馬場地塊？

各位，你們覺得馬場地塊將花落誰家。除了呼聲最高的保利和越秀，會不會半路殺出程咬金？

歡迎大家在評論區(qū)聊聊～

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