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張某為方便孩子上學(xué)計(jì)劃購(gòu)買學(xué)區(qū)房，中介在購(gòu)房過(guò)程中明確保證案涉房屋所在區(qū)域?yàn)閷W(xué)區(qū)房，張某基于該保證簽訂購(gòu)房合同并支付了預(yù)付款，后從政府發(fā)布的相關(guān)文件得知該區(qū)域并非學(xué)區(qū)房，現(xiàn)張某要求中介公司退款，該訴求能否得到法院的支持？

也迪律師解答

本案中，是否為學(xué)區(qū)房雖未寫入購(gòu)房合同核心條款，屬于房屋的交易附加價(jià)值，但張某購(gòu)房的核心目的就是為孩子獲取學(xué)區(qū)入學(xué)資格，其正是基于中介的學(xué)區(qū)房保證才作出購(gòu)房的意思表示，該附加價(jià)值已成為張某訂立購(gòu)房合同的核心訴求，這也是判斷中介責(zé)任的關(guān)鍵前提。同時(shí)，若張某的子女本身符合當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房的入學(xué)適用條件，僅因案涉區(qū)域并非學(xué)區(qū)房導(dǎo)致入學(xué)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，中介的責(zé)任認(rèn)定則聚焦于其主觀行為與法定義務(wù)的履行。

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，中介在提供服務(wù)時(shí)負(fù)有如實(shí)報(bào)告與訂立合同相關(guān)重要事實(shí)的法定義務(wù)，若中介為賺取傭金，明知案涉區(qū)域并非學(xué)區(qū)房卻故意隱瞞該事實(shí)，甚至虛假承諾為學(xué)區(qū)房，該行為屬于主觀上存在惡意與重大過(guò)失，本質(zhì)上違反了合同訂立階段的先合同義務(wù)，已構(gòu)成締約過(guò)失責(zé)任。在此情形下，張某因中介的過(guò)錯(cuò)行為產(chǎn)生損失，其要求中介退款的訴求具有充分的法律依據(jù)，法院通常會(huì)予以支持。此外，中介除返還相關(guān)款項(xiàng)外，還需對(duì)張某因該過(guò)錯(cuò)行為遭受的其他合理?yè)p失承擔(dān)賠償責(zé)任。