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悉尼房市上演“雙城記”！富人區(qū)房?jī)r(jià)下跌，這些區(qū)卻在上漲

大悉尼地區(qū)的住房市場(chǎng)正在上演“雙城記”——利率走向的不確定性使富人區(qū)的房?jī)r(jià)受壓，而在較實(shí)惠城區(qū)，房?jī)r(jià)仍在上漲。

PropTrack的最新數(shù)據(jù)顯示，整體市場(chǎng)明顯踩下剎車，悉尼房?jī)r(jià)在去年12月下跌0.3%。

在此之前，買家在“即將加息”的警告下選擇退縮觀望。

盡管加息的可能性隨后降低，但房產(chǎn)專家表示，買家信心受挫的沖擊仍足以令多數(shù)地區(qū)的市場(chǎng)降溫。

悉尼東區(qū)錄得全市的跌幅最大，該區(qū)房屋中位價(jià)在2025年最后3個(gè)月下跌2.11%。

北區(qū)同樣疲弱，北岸的房屋中位價(jià)同期下跌1.31%，而Ryde下跌0.13%。

相比之下，外西區(qū)及Blue?Mountain地區(qū)的情況截然不同，房屋中位價(jià)上漲2.6%，為全市最高。

這一包含Penrith的地區(qū)仍是悉尼最便宜的獨(dú)立屋及公寓市場(chǎng)之一。

外西南區(qū)（包括Campbelltown和Camden）的房屋中位價(jià)平均上漲1.7%，西南區(qū)（包括Liverpool和Fairfield）也錄得類似增長(zhǎng)。

中央海岸是另一個(gè)較為實(shí)惠的市場(chǎng)，房屋中位價(jià)上漲1.59%，躋身全市增幅最高地區(qū)的前4。

REA?Group經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne?Flaherty表示，在這些更可負(fù)擔(dān)的地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲的更快，這是因?yàn)橥顿Y者與首次置業(yè)者在爭(zhēng)奪同一類房產(chǎn)。

Flaherty指出，投資者重返市場(chǎng)，是因?yàn)樗麄兛春觅Y本增值的機(jī)會(huì)，并認(rèn)識(shí)到澳洲存在“短期內(nèi)難以解決的住房短缺”。

她補(bǔ)充說(shuō)，許多首次置業(yè)者在政府5%首付計(jì)劃的協(xié)助下出價(jià)競(jìng)購(gòu)。

該計(jì)劃幫助買家以5%的首付入市，無(wú)需支付通常針對(duì)低首付貸款收取的貸款保險(xiǎn)費(fèi)。

Flaherty表示，全澳多個(gè)增長(zhǎng)最快市場(chǎng)的房?jī)r(jià)都在80萬(wàn)澳元以下，使其符合大多數(shù)州的房?jī)r(jià)上限。

“可負(fù)擔(dān)性正驅(qū)使更多人前往更便宜的城區(qū)。”

Ray?White的Amber?Boumelhem在悉尼西區(qū)St?Marys地區(qū)售房，她表示，該地區(qū)可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)對(duì)投資者和首次置業(yè)者都極具吸引力。

她補(bǔ)充說(shuō)，有些首次置業(yè)者已被其它地區(qū)的高房?jī)r(jià)拒之門外，為了能進(jìn)入房市，不惜在更便宜城區(qū)抬高出價(jià)。

同時(shí)，投資者受到當(dāng)?shù)卮笮突A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的鼓舞，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將使這些地區(qū)發(fā)展成重要的西悉尼樞紐。

投資者預(yù)期這將推動(dòng)當(dāng)?shù)刈饨鸺胺績(jī)r(jià)上漲。

Boumelhem還表示：“投資者手頭的資金更充裕，出價(jià)通常高于首次置業(yè)者?！?/p>

“許多首次置業(yè)者來(lái)這里是因?yàn)樗麄冎怀袚?dān)得起這里的房?jī)r(jià)，悉尼的房?jī)r(jià)實(shí)在太瘋狂。”

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澳房貸需求飆升18%，創(chuàng)3年新高！這3州領(lǐng)漲，全民掀起“買房潮”

受利率下調(diào)、首次置業(yè)激勵(lì)政策以及租金上漲的多重驅(qū)動(dòng)，澳洲房貸需求已飆升至3年來(lái)的最高點(diǎn)。廣大民眾正爭(zhēng)相利用政府的首付計(jì)劃入市，與此同時(shí)，家庭對(duì)信用卡的依賴程度也創(chuàng)下紀(jì)錄。

12月的Equifax Consumer Market Pulse報(bào)告顯示，住房貸款需求較去年同比增長(zhǎng)18%，創(chuàng)自2022年以12月的最大增幅。

在這一波信貸熱潮中，四大銀吸引了最密集的房貸咨詢而再融資申請(qǐng)占全部房貸需求的三分之一以上。

12月，昆州、西澳和新州的房貸需求增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁。

Equifax的Kevin James表示：“這一勢(shì)頭顯示首次購(gòu)房者正迅速利用首付計(jì)劃，但這種趨勢(shì)在2026年可能會(huì)對(duì)官方利率的變動(dòng)極為敏感?！?/p>

“若利率維持或下調(diào)，我們預(yù)計(jì)這種走勢(shì)將在2026年持續(xù)；但若加息，勢(shì)頭或?qū)⑹茏?。?/p>

值得注意的是，在所有房貸咨詢中，轉(zhuǎn)貸咨詢占據(jù)了三分之一以上的比例。

James表示，2025年12月約36%的房貸需求由轉(zhuǎn)貸驅(qū)動(dòng)，這表明現(xiàn)有借貸者正積極尋求更具性價(jià)比的貸款方案。這一趨勢(shì)暗示，在步入2026年之際，房貸持有者正采取行動(dòng)，以應(yīng)對(duì)潛在的官方利率不確定性所帶來(lái)的影響。

除了房貸火熱，澳洲家庭對(duì)個(gè)人貸款和信用卡的需求也創(chuàng)3年新高。數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人貸款需求同比增長(zhǎng)10.4%，信用卡咨詢量更是大增15.3%。

James表示：“信用卡支付平均消費(fèi)額增長(zhǎng)了35%，這反映出澳洲家庭不僅在依靠信貸應(yīng)對(duì)假期開銷，更在依賴信貸來(lái)填補(bǔ)日常現(xiàn)金流的缺口，表明消費(fèi)者對(duì)信貸的依賴程度正進(jìn)一步加深。”

Home Loan Experts房貸經(jīng)紀(jì)人Sheng Ye認(rèn)為，租金上漲也促使許多澳人“比原計(jì)劃更提前認(rèn)真考慮購(gòu)房”。

“租金的上升正迫使人們離開心儀的城區(qū)，搬往離城市更遠(yuǎn)的地區(qū)。在很多情況下，租房者開始認(rèn)真思考買房是不是更好的長(zhǎng)期選擇，即使是在偏遠(yuǎn)地區(qū)。”

針對(duì)未來(lái)的利率走向，Ye預(yù)測(cè)澳聯(lián)儲(chǔ)將在今年上半年按兵不動(dòng)。他說(shuō)：“澳聯(lián)儲(chǔ)非常清楚生活成本壓力，進(jìn)一步加息將增加房貸壓力，并可能引發(fā)公眾與政治反彈?！?/p>

“最可能的結(jié)果是利率在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持不變，同時(shí)該行將繼續(xù)觀察經(jīng)濟(jì)狀況。”

澳聯(lián)儲(chǔ)下次董事會(huì)議定于2月3日舉行。

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澳c

近日，澳洲一名在NDIS領(lǐng)域工作的23歲男子分享了他的投資秘訣：在短短一年多的時(shí)間里，他完全不依靠父母資助，成功建立了價(jià)值超100萬(wàn)澳元的房產(chǎn)投資組合。

23歲的Moses Villani目前擔(dān)任全職NDIS服務(wù)經(jīng)理兼?zhèn)€體支持工作者。年紀(jì)輕輕的他，名下已擁有兩處房產(chǎn)，總價(jià)值逾百萬(wàn)澳元。

Villani坦言，他的動(dòng)力源于童年經(jīng)歷。他在一個(gè)6口之家長(zhǎng)大，當(dāng)時(shí)家里經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，看著父母為了維持生計(jì)日夜操勞，他便暗下決心要通過(guò)投資改變命運(yùn)，過(guò)上不同的生活。

他的購(gòu)房之旅始于2024年底。憑借早年積攢的積蓄，他開始瀏覽房源并尋求合適的購(gòu)買機(jī)會(huì)。

他說(shuō)：“我在去年6月底購(gòu)買了第一套房，11月購(gòu)買第二套。”

據(jù)悉，Villani的第一份工作是在肉鋪，當(dāng)時(shí)他只能領(lǐng)最低時(shí)薪，但他從未停止存錢。此后，他還做過(guò)外賣配送、上門推銷，并在殘障護(hù)理領(lǐng)域身兼數(shù)職。

他的置業(yè)歷程還包括通過(guò)播客和資料自學(xué)投資知識(shí)。為了更精準(zhǔn)地捕捉市場(chǎng)機(jī)遇，他咨詢了專業(yè)團(tuán)隊(duì) Investor Kit，利用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的建議識(shí)別出具有高增長(zhǎng)潛力的偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)。

Villani的第一處房產(chǎn)于2025年6月在維州Wodonga購(gòu)入，價(jià)格為48.5萬(wàn)澳元，低于當(dāng)?shù)丶s58萬(wàn)澳元的平均房屋價(jià)值。第二處房產(chǎn)位于昆州Townsville，購(gòu)價(jià)56.5萬(wàn)澳元。

2025年6月，他以48.5萬(wàn)澳元的價(jià)格在維州Wodonga購(gòu)入第一套房，該價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)丶s58萬(wàn)澳元的房屋中位價(jià)。11月，他又在昆州Townsville以56.5萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)入第二套房。

他表示，曾聽說(shuō)Wodonga是不錯(cuò)的投資地點(diǎn)。

“我也喜歡那套房，因?yàn)槲磥?lái)有機(jī)會(huì)進(jìn)行分地開發(fā)，我對(duì)這些投資是著眼長(zhǎng)期的?！?/p>

“有幾項(xiàng)我絕不妥協(xié)，比如我真的不想買公寓——我的研究主要集中在獨(dú)立屋，所以決定走這條路?！?/p>

目前仍與父母同住在Doncaster的Villani表示，未來(lái)出售房產(chǎn)后他計(jì)劃繼續(xù)“租房投資”。

“我還很年輕，近期內(nèi)還不確定要住在哪里，所以我認(rèn)為租房是讓我能探索、在不同地方生活的機(jī)會(huì)，而不必立刻定下長(zhǎng)期居所?！?/p>

談及投資策略，Villani表示自己看重的是長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)。他特別青睞帶有土地分割潛力的獨(dú)立屋，并將其列為“不可妥協(xié)”的條件。在他看來(lái)，比起公寓，獨(dú)立屋更符合他的長(zhǎng)期投資規(guī)劃。

“目前我主要想發(fā)展一家NDIS公司，正在注冊(cè)成為合格的NDIS服務(wù)提供者。把錢投在資產(chǎn)上確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，但相比把錢留在銀行中，我更視此為一種選擇?！?/p>

針對(duì)年輕投資者的困境，Investor Kit首席執(zhí)行官Arjun Paliwal表示，許多人往往被悉尼、墨爾本等一線城市的高昂房?jī)r(jià)嚇倒，從而止步不前。

Paliwal認(rèn)為，這種挫敗感導(dǎo)致不少年輕人退而求其次去購(gòu)買墨爾本CBD等地的公寓，結(jié)果往往差強(qiáng)人意。他指出，很多人以5、60萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)入公寓，10年后甚至虧本離場(chǎng)，這種做法令人唏噓。

包括失業(yè)率、基礎(chǔ)建設(shè)投入或快速增長(zhǎng)率在內(nèi)的數(shù)據(jù)才是關(guān)鍵。

他說(shuō)：“經(jīng)濟(jì)才是真正的關(guān)鍵因素，其他年輕投資者應(yīng)該學(xué)習(xí)跨區(qū)域思維，這才合理。“如果你想成為成功的投資者，就不能只盯著家門口那片讓你感到舒適的區(qū)域?！?/p>

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澳洲國(guó)家住房協(xié)議實(shí)施十五月 住宅開工增竣工遠(yuǎn)未達(dá)目標(biāo)

澳洲聯(lián)邦艾班尼斯政府標(biāo)志性的「國(guó)家住房協(xié)議」實(shí)施已滿15個(gè)月，步入首階段中期，不過(guò)最新官方數(shù)據(jù)顯示，雖然住宅開工量呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但竣工總量仍大幅落后于協(xié)議設(shè)定的雄心目標(biāo)。

「國(guó)家住房協(xié)議」2024年7月啟動(dòng)，目標(biāo)是在五年內(nèi)大幅增加住房供應(yīng)。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局最新的建筑活動(dòng)報(bào)告，9月份，建筑工程總價(jià)值增長(zhǎng)3.8%，達(dá)到432億澳元。 9月開工的住宅總數(shù)比上一季度新增了6.6%，達(dá)到48778套。新的私營(yíng)部門房屋開工戰(zhàn)這些建筑的一半以上，9月份增長(zhǎng)6.9%，達(dá)到28845套，而完工的部門房屋數(shù)量從2024年9月下降5.1%，至27066套。

與此同時(shí)，除住宅外，已完工的私營(yíng)部門住宅比2024年9月下降了9.7%，比2025年6月下降了30.7%。

各州表現(xiàn)呈差異化趨勢(shì)。規(guī)劃改革開始在新州顯現(xiàn)成效，該州在截至2025年9月的一年內(nèi)開工量達(dá)47,198套，較上一年增加4,186套。不過(guò)，在協(xié)議的前15個(gè)月內(nèi)，新州僅完成55,557套新房，遠(yuǎn)低于該階段94,000套的目標(biāo)。

昆州的住房建設(shè)同樣面臨批評(píng)。昆州政府周三發(fā)布了對(duì)生產(chǎn)力委員會(huì)關(guān)于建筑業(yè)生產(chǎn)力最終報(bào)告的回應(yīng)，昆州住房擁有權(quán)廳長(zhǎng)賈內(nèi)茨基（David Janetzki）將住房建設(shè)滯后歸咎于前工黨政府與工會(huì)達(dá)成的協(xié)議。

他說(shuō)，建筑生產(chǎn)率下降的十年降低了住房負(fù)擔(dān)能力，增加了重要基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的成本。

業(yè)界已經(jīng)警告，若聯(lián)邦與州政府不能在關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施資金與稅制改革上取得突破，住房供應(yīng)危機(jī)難以緩解。

業(yè)界組織Urban Taskforce行政總裁弗雷斯特說(shuō)，按比例計(jì)算，協(xié)議前15個(gè)月的竣工目標(biāo)應(yīng)為30萬(wàn)套，但實(shí)際全國(guó)僅完成218,974套新房。實(shí)際竣工量與協(xié)議自身目標(biāo)之間的差距顯示，要滿足人口增長(zhǎng)所需的住房供應(yīng)，仍有很長(zhǎng)的路要走。

弗雷斯特說(shuō)，世界上所有的規(guī)劃批準(zhǔn)，如果無(wú)法轉(zhuǎn)化為住房的開工和竣工，都毫無(wú)意義，聯(lián)邦政府需要在為住房配套基建買單方面參與進(jìn)來(lái)。這已是現(xiàn)階段最大的挑戰(zhàn)，當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)在于聯(lián)邦對(duì)住房配套基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、供水）支持不足，以及各州（尤其是新州）對(duì)住房征收的高額稅收。他希望聯(lián)邦財(cái)長(zhǎng)甘馬斯（Jim Chalmers）與總理艾班尼斯（Anthony Albanese）正視問(wèn)題，加大對(duì)住房相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投入并推動(dòng)稅制改革。

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