2025年的上海豪宅市場，無疑是中國最好的市場。

看成交量，總價3000萬以上新房成交2052套，大約占了全國的50%；

看單盤銷售，全國7個“百億+”樓盤，有5個來自于上海。

說白了就是——“越貴”越好賣！

但拆解上海市場，主力總價4、5000萬起的風(fēng)貌產(chǎn)品似乎是一個“例外”。

不完全統(tǒng)計，2025年上海風(fēng)貌產(chǎn)品取證房源約900套、認(rèn)購約550套，考慮數(shù)千套的潛在供應(yīng)量，意味著：

至少需要10年才能去化完畢。

然而就是在這種“冰封”行情下，卻有一個風(fēng)貌項目逆勢走出獨立行情，點燃了風(fēng)貌“寒冬”的一把火！來自：

中建壹品·外灘元境。

就在昨天，位于楊浦濱江的中建壹品·外灘元境逆勢首開，最終實現(xiàn)了去化112套和82%的去化率，以一己之力：

刷新上海風(fēng)貌產(chǎn)品有史以來的首開去化套數(shù)紀(jì)錄。

中建壹品·外灘元境刷新紀(jì)錄的消息傳來，艷姐估摸著，可能連項目團(tuán)隊自己也沒想到吧，就這么破紀(jì)錄了？有點“離譜”啊...

其實中建壹品·外灘元境刷新紀(jì)錄早在預(yù)料之中：

示范區(qū)開放后，吸引了超百組同行踩盤調(diào)研；更夸張的是在最近的蓄客期間，甚至出現(xiàn)核心戶型“認(rèn)購率超10倍”的罕見現(xiàn)象。

中建壹品·外灘元境示范區(qū)實景

這樣的熱度，完全超出了市場對于風(fēng)貌產(chǎn)品的認(rèn)知，在其他房企還在沖刺開門紅的時候：

中建壹品，在上海的風(fēng)貌市場掀起了一道“壹品現(xiàn)象”！

起步即沖刺，開局即炸場，中建壹品也基本鎖定了1月份：

上海風(fēng)貌市場的NO.1。

艷姐在這里做一個大膽的預(yù)測，在中建壹品·外灘元境的新紀(jì)錄下，上海風(fēng)貌市場的游戲規(guī)則大概率要被改寫。

01

風(fēng)貌“全能王”

一場中建壹品式的顛覆革命

上海的頂豪市場雖然是這兩年全國最好的市場，但熟悉上海樓市的應(yīng)該都知道，套均總價少則4000萬起、高則上億的風(fēng)貌產(chǎn)品相當(dāng)“小眾”。

這意味著，做風(fēng)貌項目如同刀尖上起舞，稍有不慎就有可能成為“包袱”。

中建壹品雖然不是上海風(fēng)貌市場的早期玩家，但在不到2年的時間里，就在上海的風(fēng)貌市場展現(xiàn)出驚人的統(tǒng)治力：

風(fēng)貌辦公中建壹品·華忻坊，創(chuàng)造一個月清盤的“行業(yè)奇跡”；

風(fēng)貌別墅外灘源著·復(fù)興里，碾壓級的200%+空間實得率卡位風(fēng)貌“質(zhì)價比標(biāo)桿”；

風(fēng)貌洋房中建壹品·外灘元境，打破上海風(fēng)貌產(chǎn)品首開去化套數(shù)紀(jì)錄；

艷姐覺得，想看懂一個房企的真功夫，還是得實地走一圈看看它的產(chǎn)品力是不是靠譜。

這次中建壹品在上海風(fēng)貌市場的火爆出圈，很大程度上靠的就是這一點：

它們把產(chǎn)品真的做到了極致。

①中建壹品·華忻坊，一個月清盤創(chuàng)造“行業(yè)奇跡”；

如果說風(fēng)貌別墅難賣，那么風(fēng)貌辦公的客群就更加稀缺。

作為中建壹品在上海的首個風(fēng)貌辦公項目，中建壹品·華忻坊卻創(chuàng)造了“行業(yè)奇跡”：

首開去化9成，當(dāng)月清盤，提前12個月完成清盤任務(wù)。

中建壹品·華忻坊過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

如何做到這一點？2個關(guān)鍵動作：

其一是產(chǎn)品形態(tài)上的創(chuàng)新。基于“海派會館”的創(chuàng)新定位，以石庫門、廣式里弄、花園里弄等多元里弄形態(tài)為原型，通過現(xiàn)代設(shè)計語言轉(zhuǎn)譯，將清水磚墻、紅瓦屋面等傳統(tǒng)形態(tài)與少量的玻璃幕墻相結(jié)合，構(gòu)建具有空間敘事感的風(fēng)貌場景；

中建壹品·華忻坊過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

其二是產(chǎn)品空間上的創(chuàng)新。地下空間約6.6m層高，地上兩層每層約4.5米層高，足以對標(biāo)高端寫字樓的尺度感；南向約14~21米的面寬配合淺進(jìn)深布局，在突破傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑采光局限性的同時，實現(xiàn)空間最大實得率超200%。

在風(fēng)貌辦公這個細(xì)分賽道，中建壹品·華忻坊不是來卷同行的，它是來另起一行的。

②外灘源著·復(fù)興里，碾壓級的200%+空間實得率；

外灘源著·復(fù)興里，是中建壹品在上海的首個風(fēng)貌別墅住宅。

外灘源著·復(fù)興里過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

風(fēng)貌別墅是上海的頂級業(yè)態(tài)，主力套均總價大多在七八千萬，起步價也要四千萬左右，如此高的門檻，自然意味著這是少數(shù)頂級購買力的專屬產(chǎn)品。

不同于其他房企從產(chǎn)品庫中拎出來一套成熟的“模板”復(fù)制更新，中建壹品一開始就瞄準(zhǔn)了問題的核心：如何在提升風(fēng)貌別墅產(chǎn)品力的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)營銷破局？

艷姐看到，中建壹品拿出了一個“革命式”產(chǎn)品：

全兩層風(fēng)貌別墅。

在外灘源著·復(fù)興里之前，上海的風(fēng)貌基本是三層起步，但這種“傳統(tǒng)”，帶來了風(fēng)貌別墅的先天“不足”——窄面寬、長進(jìn)深。

而外灘源著·復(fù)興里通過全兩層的設(shè)計創(chuàng)新，巧妙“化解”了風(fēng)貌別墅的先天“不足”。

以建面約188㎡戶型為例，通過2層布局，一方面單層面積可以放大到約95㎡，對應(yīng)的地下室、露臺等贈送面積也更大；

外灘源著·復(fù)興里建面約188㎡戶型示意，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

另一方面，單層面積的放大，實現(xiàn)了整體面寬加大，進(jìn)深縮小的戶型格局。

最終，通過全兩層的設(shè)計革新，空間實得率最高超200%，還實現(xiàn)了南向約10~13.5米的闊綽面寬，以及起居室全南向格局。

更為暴擊的是，這個動作直接拉低了上海風(fēng)貌別墅的門檻。

外灘源著·復(fù)興里樣板間實景

外灘源著·復(fù)興里的均價約16萬/㎡，總價門檻只有2400萬左右，相比于主力風(fēng)貌別墅7、8000萬的總價，外灘源著·復(fù)興里在高空間實得率的同時，還實現(xiàn)了：

居住體驗、總價門檻上的全面碾壓。

③中建壹品·外灘元境，打響上海風(fēng)貌洋房化第一槍。

如果說前2個項目是從進(jìn)門就能看出身價，那中建壹品·外灘元境就是那種越看越驚艷的選手。

作為中建壹品在上海的首個TOP級的元境系作品，第一眼看上去，它的洋房形態(tài)確實只是一張通往高端改善盤的門票，但仔細(xì)一瞧，這門票縫兒里寫滿了四個字：

頂豪體驗。

中建壹品·外灘元境是典型的上海風(fēng)貌肌理，但它在風(fēng)貌基礎(chǔ)上，做了一個上海所有房企都不曾有過的產(chǎn)品創(chuàng)新：

3層風(fēng)貌洋房。

中建壹品·外灘元境過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

這么做的好處也非常明確：

其一，保留了風(fēng)貌別墅的形制；

其二，實現(xiàn)與別墅媲美的最大約208%的空間實得率；

其三，將風(fēng)貌產(chǎn)品的門檻降到1000萬+，而且還是精裝交付。

這意味著，中建壹品·外灘元境實現(xiàn)了以高層公寓的價格，進(jìn)階到風(fēng)貌別墅的居住體驗。

這個絕無僅有的創(chuàng)新，讓風(fēng)貌別墅高總價、高門檻、去化難的“潛規(guī)則”，被中建壹品·外灘元境巧妙化解。

中建壹品·外灘元境樣板間實景圖

艷姐也大膽預(yù)測，中建壹品·外灘元境或許將打響上海風(fēng)貌“洋房化”的第一槍。

看完這3個風(fēng)貌項目，艷姐不禁感嘆：

中建壹品，是真會“看人下菜碟”。

不靠復(fù)制粘貼，而是用3種打法，打動3類人：

想要墅居體驗，它用外灘源著·復(fù)興里慢慢展開聊；

想要濱江辦公，它用中建壹品·華忻坊搭建海派公館；

想在性價比的基礎(chǔ)上追求墅居體感，它用中建壹品·外灘元境開創(chuàng)了風(fēng)貌洋房。

說白了，就是無論你在哪、你是誰，中建壹品都能給你一套匹配的答案。

你看，短短2年，持續(xù)深耕楊浦的中建壹品，竟然持續(xù)進(jìn)化迭代出了風(fēng)貌辦公、風(fēng)貌別墅、風(fēng)貌洋房3種業(yè)態(tài)，而且一個比一個能打，中建壹品也當(dāng)之無愧的成為：

上海風(fēng)貌業(yè)態(tài)“全能王”。

某種程度上說，中建壹品，已經(jīng)成為風(fēng)貌產(chǎn)品創(chuàng)新的“代名詞”。

毫無疑問，上海風(fēng)貌市場，正進(jìn)入“中建壹品時間”。

02

“反周期”操盤

一場顛覆行業(yè)的營銷革命

操盤這件事，說到底，是企業(yè)戰(zhàn)略的最后一公里，也是最容易翻車的一公里。

風(fēng)口上的項目好推，但在當(dāng)下這個市場，能逆風(fēng)出擊、還打贏漂亮仗的，才是真正的硬實力。

有人看到他們數(shù)據(jù)漂亮：開年首開，逆勢熱銷；

有人羨慕他們打法密集：話題頻出，節(jié)奏兇猛。

然而，在看完中建壹品·外灘元境的首開表現(xiàn)，艷姐身邊不少同行的第一反應(yīng)不是羨慕嫉妒恨，而是深深的震驚：

從來就沒有不好的市場！只有無法創(chuàng)造奇跡的房企！

在艷姐看來，這份亮眼成績的背后，是市場下行期，中建壹品敢于打破“低價走量”的慣性思維，通過“精準(zhǔn)定位+極致營銷”重構(gòu)市場競爭力，以“反周期”操盤撕開市場缺口。

①塑造產(chǎn)品燈塔，做足豪宅調(diào)性；

中建壹品在上海有個共識——

項目價格或有高低，但產(chǎn)品調(diào)性必須高端。

因為歸根結(jié)底，他們的目標(biāo)不是促銷，而是塑造。

當(dāng)你走進(jìn)中建壹品·外灘元境展示中心，第一感受不是銷售話術(shù)，而是細(xì)節(jié)中的溫度、藝術(shù)館級的氛圍和品牌本身的質(zhì)感。

中建壹品·外灘元境展示中心實景

整個展示空間不急著轉(zhuǎn)化客戶，而是把他們帶進(jìn)一個關(guān)于風(fēng)貌生活方式與審美體系的場域。哪怕只是短暫停留，也能清楚感受到，這和市面上的風(fēng)貌產(chǎn)品，完全不是一個氣質(zhì)層級。

這種“先立調(diào)性、再談轉(zhuǎn)化”的打法，很多房企想學(xué)，但未必學(xué)得會。

②線上線下聯(lián)動，精準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)化；

別看中建壹品·外灘元境是高端形象，但傳播節(jié)奏卻非常人間煙火。

每一波動作背后，都有一套清晰的邏輯鏈：節(jié)點怎么定、平臺怎么選、語境怎么抓，全算得明明白白。最終，再用一套線下場景，把品牌真實落地。

他們打通線上線下的獲客矩陣，傳播項目聲量，觸達(dá)潛在客戶，在前期展廳階段就“未開先火”，樣板房沒開就客戶爆棚。

一方面線上破圈，項目自有主播抖音、視頻號雙平臺直播，并搭建直播+小紅書+微信推廣矩陣，集團(tuán)創(chuàng)新性創(chuàng)立風(fēng)貌數(shù)字營銷團(tuán)隊賦能，放大流量底盤。

一方面線下深耕，基于深耕楊浦優(yōu)勢，通過外展、外呼、推薦等，做深做透本地和外溢客群。

而到了示范區(qū)開放時，立刻把重心轉(zhuǎn)向“體驗感”，一邊打磨現(xiàn)場服務(wù)，一邊提前鋪設(shè)圈層，讓客戶真切感受到：這項目，不只是“看著好”，住起來也一樣舒心。

縱觀整個項目，不管是發(fā)布案名、開放，還是取證，幾乎每一步都能在社交媒體上引發(fā)熱議和轉(zhuǎn)化。

你說這是營銷和傳播厲害？其實核心是策劃團(tuán)隊太了解客戶和市場了。

這戰(zhàn)略水平，說實話，艷姐不得不表示大寫的服。

③營銷以快制勝，節(jié)奏拉到極致。

中建壹品·外灘元境的推盤節(jié)奏，說是“拼命”也不為過。

8月29日正式拿地，9月17日發(fā)布案名，11月15日開放城市展廳；

進(jìn)入12月，開放示范區(qū)和樣板間，1月取證、開盤。

從拿地到首開，前后僅4個多月時間，而且還是操盤難度極大的風(fēng)貌項目，放在其他項目上，這是個不可能的數(shù)字。

其節(jié)奏之密、銜接之緊，可見一斑。

舉個例子，示范區(qū)和樣板間是最能打動客戶的環(huán)節(jié)，在時間緊、任務(wù)重的現(xiàn)實壓力下，中建壹品華東區(qū)域團(tuán)隊展現(xiàn)出了相當(dāng)極致的品質(zhì)把控能力，執(zhí)行總經(jīng)理親自坐鎮(zhèn)一線，帶著區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)班子深度參與示范區(qū)、樣板間打造，大到材料怎么選、工藝怎么定，小到軟裝怎么擺、細(xì)節(jié)怎么磨，方案一條一條的過、每天現(xiàn)場復(fù)盤把控。這種與時間賽跑、玩命死磕品質(zhì)的狠勁，最終僅用了3個多月，做到示范區(qū)和樣板間的驚艷亮相。

正是這種自上而下緊密協(xié)同、自下而上執(zhí)行到位的“精準(zhǔn)定位+極致營銷”打法，也成就了中建壹品·外灘元境的逆勢標(biāo)桿之戰(zhàn)。

當(dāng)機立斷、行動果決、節(jié)奏精準(zhǔn)、風(fēng)格大膽，這不僅是單個項目的勝利，更是中建壹品“敢為天下先”作風(fēng)的集中彰顯。

03

中建壹品·外灘元境

顛覆上海風(fēng)貌豪宅天花板

關(guān)于中建壹品·外灘元境的成績，艷姐聽到過業(yè)內(nèi)也有過不少“酸葡萄”的聲音：

不就是運氣好，以較低的價格拿了燙金的地塊嘛？

但事實是，從去年上海風(fēng)貌產(chǎn)品的真實數(shù)據(jù)來看，前11個月上海風(fēng)貌產(chǎn)品取證約800套、認(rèn)購約500套，平均認(rèn)購率62.5%，去化率還要遠(yuǎn)低于這個數(shù)字——簡言之，還真不是有塊好地就能隨便賣的。

拋開地塊本身，中建壹品·外灘元境到底贏在了哪里？

艷姐覺得，答案的核心是項目對市場的3大顛覆性重塑。

①改寫風(fēng)貌法則：風(fēng)貌洋房，重塑墅居生活新物種；

中建壹品·外灘元境地處楊浦濱江九宮格之中，容積率1.4、限高12~15米……典型的低密風(fēng)貌產(chǎn)品。

中建壹品在拿地之后，并沒有按照其他房企以風(fēng)貌別墅的邏輯打造項目，而是錨定一個核心：

如何給到客戶風(fēng)貌別墅之外的另一種選擇？

將傳統(tǒng)的風(fēng)貌別墅做了“一拆三”處理。

這也是中建壹品在上海獨創(chuàng)的：

三層風(fēng)貌洋房。

中建壹品·外灘元境戶型示意，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

所以我們能看到它既具備別墅的空間體感，地上首層做到了地下室+花園，二層帶空中露臺，三層還有驚喜空間的布局結(jié)構(gòu)；

中建壹品·外灘元境過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

又有高層的生活質(zhì)感，像別墅沒有的入戶大堂、入戶雙玄關(guān)收納系統(tǒng)，甚至做出了高層住宅才有的滿飄窗通透格局。

中建壹品·外灘元境樣板間實景

這種融合，也誕生了前所未有的風(fēng)貌新物種。

②改寫空間法則：層層退臺，最高約208%的空間實得率；

在打造中建壹品·外灘元境的時候，有一個核心邏輯：

通過空間的超級融合，將每一層戶型的價值放大到極致。

一個關(guān)鍵動作——層層退臺。

在一層的南向花園，他們做了一個別墅特有的耳房設(shè)計，耳房不僅被花園包裹，甚至享有270°景觀視野；

而在二層，在保持室內(nèi)空間完整性的基礎(chǔ)上，在一層耳房的位置做成了一個和陽臺連通的退臺空間；

在三層，在保留三房格局的基礎(chǔ)上，打造了一個南向陽臺，并向上拓展了一個最大層高約3.6米的可拓展空間。

中建壹品·外灘元境過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準(zhǔn)

最終實現(xiàn)了一層向下擴(kuò)展、二層向外擴(kuò)展、三層向上擴(kuò)展的空間格局。

效果也非常直接——空間實得率的大幅提升，能做到最大約208%的實得率。

中建壹品·外灘元境樣板間實景

而每一層，都因為這決定性的超高空間擴(kuò)展性，擁有了截然不同的生活方式，實現(xiàn)對市場真正的“降維打擊”。

③改寫生活法則：超級戶型，重構(gòu)人居功能哲學(xué)。

作為上海首個風(fēng)貌洋房產(chǎn)品，中建壹品·外灘元境對風(fēng)貌規(guī)則的理解和挖掘，幾乎做到了極致，身處樣板間你會有個強烈感受：

這絕不僅僅是得房率紙面數(shù)據(jù)上的增長，而是日常人居體驗的跨越式升級。

在建面約139㎡的二層平墅戶型中，通過LDKB一體化設(shè)計，形成一個約40㎡的超級客餐廳空間，極大提升了空間場景的可能性；南向客廳約5.2米的面寬，配合約3.3米的超大層高，空間的尺度感被放大到極致；主臥也采用了酒店化套房設(shè)計。

中建壹品·外灘元境建面約139㎡戶型樣板間實景

更夸張的是，他們還做了一個南向超大露臺，并與客廳陽臺連通，形成一個X靈動空間。

這樣的設(shè)計，最終帶來了空間實得率的大幅提升。

艷姐大致算了下，建面約139㎡二層平墅戶型的實得率大約110%，相比于傳統(tǒng)80%得房率產(chǎn)品增加了約40㎡的實得面積。

139㎡的戶型，硬是做出了市面上180㎡產(chǎn)品的尺度感。

中建壹品·外灘元境建面約139㎡戶型樣板間實景

按照項目12.8萬/㎡的均價，相當(dāng)于近500萬的空間附贈，這種真金白銀的獲得感，吸引力還是相當(dāng)大的。

建面約110㎡的二層平墅戶型也同樣有諸多巧思：南向約11米面寬、3開間朝南、約30㎡的客餐廳空間；

中建壹品·外灘元境建面約110㎡戶型樣板間實景

而且南向露臺+陽臺連通，形成可以打開、約20㎡的戶外“空中花園”；實得率超100%。

中建壹品·外灘元境建面約110㎡戶型樣板間實景

更核心的是，項目還做了精裝交付：

像建面約139㎡戶型，整面維多利亞綠奢石的背景墻，美諾的廚電3件套；建面約110㎡戶型的嘉格納3件套+利勃海爾冰箱等等，顏值和裝標(biāo)相當(dāng)在線。

說實話，在中建壹品·外灘元境，艷姐看到了太多改寫規(guī)則的“上海首創(chuàng)”：

不管是首個風(fēng)貌洋房，還是層層退臺式設(shè)計……

正是這種產(chǎn)品敢突破、敢于立標(biāo)桿的產(chǎn)品思維，最終成就了中建壹品·外灘元境首開去化112套、刷新上海風(fēng)貌首開去化套數(shù)紀(jì)錄，也強勢宣告：

上海風(fēng)貌的“新王加冕”。

結(jié)語

過去2年，中建壹品連落3個風(fēng)貌項目，但戰(zhàn)略高度聚焦：

深耕楊浦濱江。

楊浦濱江實景

短短2年，中建壹品就完成了從風(fēng)貌辦公到風(fēng)貌別墅，再到風(fēng)貌洋房的全業(yè)態(tài)迭代進(jìn)化，更像是一部楊浦風(fēng)貌的“百科全書”。

所以，你再回頭看這一輪中建壹品在上海的爆發(fā)，艷姐覺得，它絕對不只是踩中了哪塊地、做對了哪個盤那么簡單。

它其實是在用一整套體系化的能力，打出了一張張完全不同、卻同樣叫好的答卷。

如果不知道風(fēng)貌產(chǎn)品怎么做，那就先跑到中建壹品的項目上去看一看：

看它在不同區(qū)位、不同定位下，怎么把產(chǎn)品一一落到實處；

看它的每個細(xì)節(jié)是不是都經(jīng)得起推敲，從圖紙到現(xiàn)場是否都能拿到高分。

而讀懂中建壹品在上海的打法，就是讀懂中建三局“敢為天下先，永遠(yuǎn)爭第一”的關(guān)鍵切片。

中建壹品這次，打出的真是一套漂亮的組合拳。

當(dāng)然，中建壹品·外灘元境的故事到這里還沒有完，后續(xù)還會推出雙拼、樓王等房源，價格大概還會向上走。會不會再次驚艷市場？我們也拭目以待。

歡迎掃碼預(yù)約品鑒中建壹品·外灘元境

主編：張艷

責(zé)編：Eric

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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