走南闖北，長(zhǎng)沙未來(lái)的基調(diào)？

結(jié)論來(lái)自長(zhǎng)沙政府工作報(bào)告：十五五期間，有序推進(jìn)蘇圫垸、解放垸整體開(kāi)發(fā)，推動(dòng)蘇圫垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區(qū)域貫通聯(lián)動(dòng)。

也就是說(shuō)，未來(lái)五年內(nèi)，解放垸、蘇托垸將成為長(zhǎng)沙的發(fā)展重心，一南一北，定下基調(diào)！其中，解放垸，即奧體新城，官方已有定論。

規(guī)劃面積27.5平方公里，目前的重點(diǎn)是長(zhǎng)沙奧體中心板塊和長(zhǎng)郡中學(xué)新校區(qū)板塊。首開(kāi)區(qū)聚焦于此，是因?yàn)檫@兩大板塊已有價(jià)值支撐點(diǎn)，目前一直在施工中。加上板塊的省級(jí)高定位，其發(fā)展基調(diào)其實(shí)已經(jīng)定下。

重點(diǎn)是北邊的蘇托垸，今天來(lái)仔細(xì)分析，主要聚焦點(diǎn)有三：

其一，蘇托垸，長(zhǎng)沙二環(huán)內(nèi)唯一寶地，為何遲遲得不到開(kāi)發(fā)？

其二，蘇托垸，為何在十五五期間，得到官方高規(guī)格定位發(fā)展？

其三，蘇托垸，能否得到發(fā)展支撐，新概念、大概念是關(guān)鍵！

蘇托垸片區(qū)，位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河、星沙聯(lián)絡(luò)線(xiàn)、楚家河圍合區(qū)域，北鄰金霞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南抵馬欄山片區(qū)，面積14.03平方公里，規(guī)劃人口23萬(wàn)人，是長(zhǎng)沙城區(qū)二環(huán)內(nèi)唯一整體成片地塊。

但十多年來(lái)一直未能開(kāi)發(fā)，原因大家也清楚，一是官方定下的農(nóng)田保護(hù)政策，所以一直無(wú)法動(dòng)工。不過(guò)最新的長(zhǎng)沙國(guó)土空間規(guī)劃顯示，蘇托垸大部分區(qū)域都已經(jīng)被劃出農(nóng)田保護(hù)范疇，能夠進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)！

除了這個(gè)核心原因，還有一個(gè)重點(diǎn)是，在當(dāng)前的大環(huán)境下，政府財(cái)政資金優(yōu)先，開(kāi)發(fā)一個(gè)全新片區(qū)，需要大概念、新概念來(lái)支撐其價(jià)值。

而目前長(zhǎng)沙的主流發(fā)展方向，是往南。所以當(dāng)下很多大項(xiàng)目、大產(chǎn)業(yè)都往南布局——

比如科創(chuàng)科研核心的湘江科學(xué)城，已經(jīng)聚集了湖南大學(xué)新校區(qū)、湖南師范大學(xué)新校區(qū)以及眾多科研項(xiàng)目、科創(chuàng)公司等，因此能夠迅速得到開(kāi)發(fā)。

奧體新城也是如此，在沒(méi)有更多產(chǎn)業(yè)性質(zhì)大概念的情況下，一個(gè)奧體中心就足以帶動(dòng)奧體新城一部分區(qū)域的開(kāi)發(fā)。

但蘇托垸一直缺少這種概念，所以一直沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)。

不過(guò)，隨著2025年年政府工作報(bào)告一出，蘇托垸或?qū)⒂瓉?lái)開(kāi)發(fā)新歷程。那么，對(duì)于蘇托垸，官方給出的定位是什么呢？在政府工作報(bào)告中明確提及：

推動(dòng)蘇托垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區(qū)域貫通聯(lián)動(dòng)。

也就是說(shuō)，蘇托垸的開(kāi)發(fā)將是與周邊板塊聯(lián)動(dòng)進(jìn)行，以馬欄山、松雅湖等成熟板塊的產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)蘇托垸的發(fā)展，并與金霞一同打造城北科創(chuàng)高地！

但為什么是現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)？

其實(shí)早有預(yù)兆：

其一，長(zhǎng)沙主城（二環(huán)內(nèi)），其余部分全部已成熟，已經(jīng)沒(méi)有開(kāi)發(fā)空間，唯有部分區(qū)域開(kāi)啟城市更新來(lái)獲得主城的新開(kāi)發(fā)空間。所以，唯一空置的蘇托垸，在這個(gè)價(jià)值回歸主城的時(shí)代，成為唯一可以大規(guī)模開(kāi)發(fā)的主城核心板塊，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度在情理之中！

其二，長(zhǎng)沙主城區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊的拓展，其實(shí)主要是馬欄山視頻文創(chuàng)園的拓展。周知，馬欄山目前的建設(shè)也已接近尾聲，10余棟寫(xiě)字樓已拔地而起，依托湖南衛(wèi)視，眾多文創(chuàng)企業(yè)在此落地生根，集聚了4000余家文化科技企業(yè)、6.4萬(wàn)名音視頻產(chǎn)業(yè)人才，形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋網(wǎng)絡(luò)視聽(tīng)、數(shù)字出版、動(dòng)漫游戲、VR/AR等領(lǐng)域。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年至2024年間，馬欄山文創(chuàng)視頻產(chǎn)業(yè)園累計(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)收2771億元，年均增長(zhǎng)11.2%。

而根據(jù)湖南省規(guī)劃的音視產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，至2027年將長(zhǎng)沙打造為全國(guó)音視頻產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策源地，產(chǎn)業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)5000億元。馬欄山作為核心載體，必然要擴(kuò)張文創(chuàng)視頻產(chǎn)業(yè)規(guī)模，往哪擴(kuò)？

蘇托垸！

其實(shí)，這一點(diǎn)早在蘇托垸的最初規(guī)劃上就已現(xiàn)端倪。根據(jù)規(guī)劃，蘇托垸擬打造為“馬欄山北片區(qū)”，構(gòu)建以文化創(chuàng)意為主，以文旅消費(fèi)、科創(chuàng)研發(fā)為輔的“一主兩輔”產(chǎn)業(yè)體系。

另外，蘇托垸還將聯(lián)動(dòng)金霞發(fā)展，共同組成長(zhǎng)沙打造“全球研發(fā)中心城市”中“一城一區(qū)三基地”中的科大金霞基地，而其核心就在蘇托垸。

而十五五規(guī)劃中，還明確將聯(lián)動(dòng)松雅湖區(qū)域。屆時(shí)，蘇托垸一邊聯(lián)動(dòng)馬欄山，打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的第二基地，又接納金霞的高科技產(chǎn)業(yè)，依托松雅湖未來(lái)科技城的核心科創(chuàng)加持，將蘇托垸板塊打造為全新的高新技術(shù)+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

那么，問(wèn)題來(lái)了，蘇托垸目前有哪些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？又有哪些最新動(dòng)態(tài)？

在2024年，官方就推動(dòng)了蘇托垸的招商大會(huì)，明確提及打造“水上蘇托 未來(lái)創(chuàng)城”的概念，并且規(guī)劃了開(kāi)發(fā)時(shí)間表。

其中，根據(jù)規(guī)劃，蘇托垸區(qū)域?qū)⒁M(jìn)馬欄山文創(chuàng)園資源，合體打造國(guó)際傳媒港、影視拍攝基地、個(gè)人電影工廠、人民藝術(shù)館、數(shù)字文化高峰論壇中心、芒果明星村等。

另外，蘇托垸還引入中國(guó)（長(zhǎng)沙）地理標(biāo)志智創(chuàng)生態(tài)博覽園（總部基地）項(xiàng)目，總投資30億，共計(jì)350畝地，分布范圍極大。

不過(guò)，這些項(xiàng)目都還未真正落地，而在近期，蘇托垸有了很多新動(dòng)態(tài)：

其一，2025年9月，蘇托垸召開(kāi)了拆遷工作會(huì)，定調(diào)將對(duì)片區(qū)約7000多畝的土地進(jìn)行征拆。這一舉措標(biāo)志著蘇托垸的開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)操階段，也傳遞出長(zhǎng)沙北部區(qū)域加速升級(jí)的信號(hào)。

在開(kāi)福區(qū)發(fā)改委的重點(diǎn)會(huì)議上也明確表示，要加速推進(jìn)蘇托垸、洪山公園、四方坪三場(chǎng)連片區(qū)域的開(kāi)發(fā)和土地釋放。這是對(duì)蘇托垸征拆工作的進(jìn)一步解釋。

其二，長(zhǎng)沙市及市政府的領(lǐng)導(dǎo)也相繼前往蘇托垸片區(qū)進(jìn)行調(diào)研。例如，2025年12月27日，市長(zhǎng)就曾到訪(fǎng)雨花區(qū)和開(kāi)福區(qū)，調(diào)研了略行地區(qū)與蘇托垸片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況。

在蘇托垸片區(qū)，調(diào)研的重點(diǎn)是片區(qū)的整體規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商。會(huì)議明確提到：

一是要深入研究，有序推進(jìn)蘇托垸片區(qū)的開(kāi)發(fā)，并進(jìn)一步完善規(guī)劃編制。

二是要明確與金霞新城、馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。

其三，蘇托垸城中村改造項(xiàng)目已被納入長(zhǎng)沙市城中村改造首批項(xiàng)目庫(kù)，意味著啟動(dòng)時(shí)間不遠(yuǎn)了。另外蘇托垸規(guī)劃高中項(xiàng)目已啟動(dòng)招標(biāo)，并引入了長(zhǎng)郡雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)的品牌，將在河?xùn)|打造一所新的長(zhǎng)郡雙語(yǔ)高中。

由此可見(jiàn)，蘇托垸的開(kāi)發(fā)其實(shí)已有動(dòng)作。但也要注意到，目前的動(dòng)作大多集中在祝家湖一帶，而這一片區(qū)本身已開(kāi)發(fā)得相對(duì)成熟。

因此，真正標(biāo)志蘇托垸進(jìn)入全新開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，其實(shí)尚未啟動(dòng)。

來(lái)源：李白樓語(yǔ)堂、長(zhǎng)沙工作報(bào)告、網(wǎng)易號(hào)