文/上海進深 嚴明會

去年以來，上海郊區(qū)新房市場，能把“觸發(fā)積分”這四個字寫進銷售簡報的項目，屈指可數。

而懷山望，是其中最具反差感的一個。

去年12月19日，浦東惠南板塊，懷山望首開，官宣去化超八成。

一次性推出103套建面約160-260㎡的疊加與聯排產品，均價39766元/㎡，最終獲得140組有效認籌，認籌率135.9%，觸發(fā)積分制。

在外環(huán)外的市場環(huán)境下，直接越過了多數郊區(qū)項目的心理預期。

上海郊區(qū)新房去化壓力很大，認籌率能過50%，已經算優(yōu)秀；觸發(fā)積分，更是鳳毛麟角。

網上房地產顯示，截至1月22日，103套房源中僅剩28套處于可售狀態(tài)，15套房源處于已登記狀態(tài)，基本達到官宣口徑的去化率。

這是一個非常關鍵的數據，它意味著：懷山望不是靠認籌熱鬧，而是真實成交效率高。

首開熱度還沒完全消化，項目就迅速啟動了二批次加推，推進速度也很快。

1月17日，加推房源過會，1月21日取證，將在1月23日開啟認購，1月31日開盤銷售。

二批次推售33、35、53幢房源，僅24套建面約165-200㎡疊加，均價約37157元/㎡，相比于一批次，供應量驟減，均價也更低。

這或許從側面說明，項目的去化壓力仍在，后續(xù)成交并不輕松。

懷山望的項目公司為上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司，董事長及法人為楊司貴，實控方是中國信達。

項目本身的背景，也強化了這種錯位感。

懷山望并非一塊新地，其前身是藝泰一品花園二期，曾因開發(fā)商資金鏈問題長期停滯。

后來，信達地產以共建方身份介入，完成破產重組，才有了如今的懷山望。

也正因為這層關系，懷山望的地不是從市場上“搶”來的，而是從問題項目中接過來的。

這直接決定了它的關鍵點：拿地成本低，定價空間大。

懷山望的定價非常卷，同時具備明顯的性價比優(yōu)勢。

大量約164㎡的上疊產品，單價僅在3-3.1萬/㎡左右，總價約500萬級，部分220㎡ 聯排的單價在4.5-4.7萬/㎡左右，總價千萬級。

在同一個板塊，去年賣的小高層已經賣到3.2萬/㎡，洋房接近4萬/㎡。

也就是說，懷山望用接近小高層的總價門檻，賣的是低密、有院落有露臺的精裝別墅。

再對比隔壁新場在售的高層新房招商象嶼星耀翠灣4.7萬/m2、同潤新云都會4.56萬/m2。

像懷山望這樣的“3字頭”精裝別墅產品，在整個浦東沒有競品，供應也很稀缺。

土地屬性方面，懷山望的容積率只有約0.87，放在今天的上海，本身就是稀缺品?！敖睢敝螅?.0以下的住宅用地基本停供，近五年，1.2以下的低密宅地占比已經壓縮到個位數。

不過，懷山望的熱銷，并不具備普遍性。

它至少驗證了一件事：在當下的上海郊區(qū)市場，真正能賣動的，不是配置更卷，而是能給出別人沒有的東西。

低密、低總價、錯位定價。

當這三點同時成立，市場自然會用成交給出回應。