在深圳存在一批很尷尬的新房，在別的新房一個又一個清盤的時候，即使降價也賣不動。

降到“2字頭”

最近，位于深圳龍華的一個項(xiàng)目，甩出一張海報——馬力全開，新年狂歡，勁爆秒殺，3套工抵房上新，91平原價約374萬一口價約286萬，原價約378萬一口價約289萬，原價約377萬一口價約288萬。

乍一看，似乎并無特別的地方。

畢竟深圳做促銷的項(xiàng)目并不罕見，以工抵房的名義做促銷也并不罕見。

但值得注意的是，這個項(xiàng)目給出的秒殺價的三套房源，暴露了當(dāng)下深圳新房市場的一個問題——連龍華的90平的剛需戶型也降到 了“2字頭”，并且降幅在88萬—90萬之間，接近百萬的級別。

促銷力度之大，可見一斑。

根據(jù)海報中披露的信息——

實(shí)景現(xiàn)樓交付有保障；

家門口12年一貫制優(yōu)質(zhì)教育；

社區(qū)超九成商業(yè)已入駐運(yùn)營開業(yè)；

在建中加上龍華區(qū)域的定位，其實(shí)很容易就能鎖定到位于在建中25號線石凹站約620米的錦順名居。

龍華大浪的錦順名居，這些年的順銷都表現(xiàn)得比較尷尬。

2021年7月6日項(xiàng)目獲批預(yù)售，520套78~187平戶型，備案均價約5.1萬/平，總價約344萬～943萬，但深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，依舊剩余291套房源，去化率約44.04%。

這就意味著項(xiàng)目賣了4年都還未清盤，甚至連一半都未賣出，去化周期超過了53個月。

去化速度遠(yuǎn)低于深圳同類新房去化水平。

不僅遠(yuǎn)低于深圳同類新房的去化水平，甚至也遠(yuǎn)低于深圳的非住宅類新房的去化水平。

根據(jù)深圳貝殼研究院及深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，深圳2025年12月的新房住宅庫存量為30330套，去化周期約為14.8個月，而2021年12月深圳的新房住宅庫存為28793套，去化周期為6.6個月。

而根據(jù)深圳貝殼研究院及深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，深圳2025年12月的非住宅類新房庫存量為18399套，去化周期約為73.4個月，而2021年12月深圳的非住宅類新房庫存量為53911套，去化周期為34.6個月。

要知道，錦順名居開盤當(dāng)年龍華大浪片區(qū)唯一在售的新房，更是整個大浪片區(qū)超250萬平方米舊改規(guī)劃的首發(fā)標(biāo)桿綜合體項(xiàng)目之一，集高端住宅、商務(wù)寫字樓、精品公寓、商業(yè)為一體，整個項(xiàng)目規(guī)劃體量并不算差。

其次，在一眾預(yù)售期房中，當(dāng)時這個項(xiàng)目也已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)。

而開盤的時間節(jié)點(diǎn)上，不僅是深圳樓市行情最好的時間段，而且當(dāng)年深圳的新房預(yù)售才124個批次，當(dāng)年整個深圳樓市的新房庫存是近12年最低的一年，去化周期也是近12年最短的一年。

當(dāng)年深圳樓市的新房都顯示出“不夠賣”的跡象，當(dāng)年28個樓盤還誕生了31次日光的成績。

可以說，當(dāng)年的深圳新房是整個市場的香餑餑。

更重要的是，在這些年，錦順名居進(jìn)行過多次“自救”，比如10萬一套 的高傭金讓全深圳的經(jīng)紀(jì)人推售。

這樣嚴(yán)重拖深圳新房庫存后腿的新房，在整個深圳來說，都是很尷尬的一個存在。

缺“好房子”

錦順名居的規(guī)劃不差，但綜合位置地段看，市場的價格就略顯偏高了。

即使價格隨市場一調(diào)再調(diào)，也無法突破自身的局限性。

項(xiàng)目更多地局限于項(xiàng)目本身。

項(xiàng)目現(xiàn)房的狀態(tài)，小區(qū)外觀及園林的布局都不算差，肉眼可見的品質(zhì)。

雖然項(xiàng)目戶型整體看都比較方正，但項(xiàng)目需要超過120平的戶型才能做到比較通透。

若追求居住空間的舒適度以及通透性，選擇錦順名居的總價門檻就變得更高了。

錦順名居120平以上的戶型，備案總價最低587萬，最高944萬。試問什么樣的群體愿意支付這樣的成本選擇周邊景觀以民房及廠房為主、社區(qū)園林配套一般、地段位置相對偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目？

而項(xiàng)目109平及以下的戶型，不僅不夠通透，玄關(guān)處的收納空間或內(nèi)部的次臥空間都有一定的欠缺。比如81平的戶型，設(shè)計(jì)僅一個衛(wèi)生間，其中一個臥室的飄窗與臥室進(jìn)深無法對齊，導(dǎo)致臥室利用飄窗增加空間的實(shí)用性難度有所增加。

但這并非錦順名居這一個項(xiàng)目的困局。而是深圳整體新房的一個縮影——戶型有待升級及更替。

以相同的開發(fā)商開發(fā)的不同項(xiàng)目為例——

約139平的戶型，中山保利瑯悅項(xiàng)目的格局上，做到正常的五開間，并且戶型內(nèi)部不會設(shè)計(jì)過多的飄窗占用臥室空間，陽臺、套間臥室以及客廳不會出現(xiàn)錯位，陽臺約5.1米的開間，套間臥室+客廳的開間也對齊是約5.1米，戶型的使用率也卷到了約130%。

而深圳保利瑧譽(yù)項(xiàng)目約138平戶型，雖然也是五開間，但5開間中被一個廁所占了一個位置，不僅每個空間都設(shè)計(jì)了飄窗，臥室、客廳也與陽臺錯位，無法做到開間對齊，陽臺開間比臥室+客廳開間，少了一個飄窗的尺寸。

明顯，若陽臺開間與客廳+臥室的開間對齊，戶型會更規(guī)整，客廳及陽臺的使用效率也更好，相對而言也更容易布置室內(nèi)家具及家居用品的擺設(shè)。

當(dāng)然，并非中山的項(xiàng)目同戶型布局設(shè)計(jì)已經(jīng)很完美，但空間使用設(shè)計(jì)，更能滿足當(dāng)下市場對新房得房率以及使用率的需求。

所以，可以看到，有時候新房庫存有壓力，也就意味著市場有一定的缺失急需補(bǔ)償。

深圳依然缺少真正的“好房子”，也就意味著深圳的新房住宅，還有很大的提升空間。

深圳的住宅，還有很長的路要走。

作者 | 騎豬英雄