近3億元重磅投資落子青島主城區(qū)。

近日，青島財(cái)富金融綜合創(chuàng)新中心C座改造提升項(xiàng)目正式啟動(dòng)招標(biāo)，擬投資2.925億元打造高端酒店。該項(xiàng)目落子嶗山區(qū)云嶺路9號(hào)，計(jì)劃于2026年2月開(kāi)工、2027年9月竣工。

項(xiàng)目建成后，將成為集住宿、會(huì)議、餐飲、休閑于一體的綜合性商務(wù)文旅酒店，填補(bǔ)嶗山區(qū)核心區(qū)高端會(huì)議場(chǎng)地空白。

不過(guò)，在青島高端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、旅游淡旺季差異顯著的背景下，其發(fā)展前景如何，仍有待進(jìn)一步觀察。

資源聚合

作為項(xiàng)目建設(shè)方，青島金家?guī)X財(cái)金企業(yè)管理有限公司的國(guó)企背景為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)保障。該公司由青島金家?guī)X控股集團(tuán)100%控股，注冊(cè)資本19.99億元，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，此前已參與多個(gè)嶗山區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

而本次項(xiàng)目建安費(fèi)達(dá)近2.80億元，全部為企業(yè)自籌資金，避免了財(cái)政項(xiàng)目的流程掣肘。

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目選址十分考究。

青島市嶗山區(qū)云嶺路9號(hào)地處政商、旅游、文創(chuàng)三重核心交匯點(diǎn)，北鄰嶗山區(qū)政府，周邊聚集金融機(jī)構(gòu)總部、商務(wù)寫字樓，天然承載高端商務(wù)客群需求；東望石老人海灘，西接青島市博物館、青島大劇院，文旅資源密集，家庭游客、文娛愛(ài)好者流量充足。

從交通配套看，項(xiàng)目周邊已形成“地鐵+公交”立體網(wǎng)絡(luò)。地鐵11號(hào)線苗嶺路站、正在建設(shè)中的地鐵5號(hào)線云嶺路站以及多條途徑公交線路，將共同打造周邊快捷便利交通網(wǎng)，覆蓋市區(qū)主要商圈，會(huì)展中心、國(guó)信體育館等城市地標(biāo)均在15分鐘車程內(nèi)。

這種“商務(wù)+文旅+交通”的疊加優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目建成后既能承接政務(wù)會(huì)議、商務(wù)宴請(qǐng)，也能服務(wù)度假旅游、文化消費(fèi)客群，達(dá)成“一店多能”的場(chǎng)景覆蓋。

在此基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目區(qū)別于傳統(tǒng)單一型酒店，以“全場(chǎng)景綜合服務(wù)商”為定位，功能設(shè)計(jì)緊扣市場(chǎng)需求。

在餐飲服務(wù)上，項(xiàng)目致力于打造餐飲矩陣差異化，包括自營(yíng)全日制融合餐廳、精釀啤酒屋、桃源小館等多個(gè)品牌，兼顧商務(wù)簡(jiǎn)餐、特色宴請(qǐng)、休閑社交等多元需求，既能滿足住客日常餐飲，也能吸引周邊居民成為消費(fèi)常客。

功能分區(qū)規(guī)劃中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)有大型會(huì)議中心、宴會(huì)廳及多間中小會(huì)議室，配備茶歇休息區(qū)，可承接千人級(jí)會(huì)展、企業(yè)年會(huì)、行業(yè)論壇等活動(dòng)，建成后將填補(bǔ)嶗山區(qū)核心區(qū)高端會(huì)議場(chǎng)地的缺口。

商務(wù)屬性之外，項(xiàng)目還設(shè)有兒童娛樂(lè)設(shè)施及康體健身區(qū)域，兼顧家庭度假客群需求，打破“商務(wù)酒店僅服務(wù)成人”的刻板印象。

從硬件標(biāo)準(zhǔn)看，內(nèi)部客房標(biāo)配中央空調(diào)、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、24小時(shí)熱水等高端設(shè)施，后勤區(qū)域配套員工食堂、培訓(xùn)教室等完善保障體系，顯示出建設(shè)方對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化考量。

潛在壓力

需額外關(guān)注的是，項(xiàng)目同時(shí)承載上述多重功能，不同客群的需求差異很有可能引發(fā)場(chǎng)景沖突。而核心客群密集度依賴周邊商務(wù)活動(dòng)，受經(jīng)濟(jì)周期影響，加之青島旅游市場(chǎng)季節(jié)性特征明顯，夏季旺季一房難求，冬季淡季入住率驟降。種種因素作用下，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本控制難度或?qū)⒊掷m(xù)提升。

其次，青島作為北方重要的旅游城市和商務(wù)樞紐，高端酒店市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，本地同類型酒店大都已形成各自的客群壁壘。盡管項(xiàng)目試圖打造差異化餐飲矩陣，但周邊已有多家高端酒店配備相似設(shè)施，若不形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，極易陷入“千店一面”的發(fā)展困境。

從建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)角度看，長(zhǎng)達(dá)596天的施工周期需應(yīng)對(duì)裝修材料價(jià)格波動(dòng)、勞動(dòng)力成本上漲等不確定性；后期運(yùn)營(yíng)則需平衡“高端定位”與“市場(chǎng)定價(jià)”的關(guān)系，避免陷入“曲高和寡”的困境。

而項(xiàng)目建安費(fèi)已達(dá)2.79億元，后期運(yùn)營(yíng)還需承擔(dān)人力、能耗、維護(hù)等高額成本。若定價(jià)過(guò)高將影響入住率，定價(jià)過(guò)低則難以覆蓋成本，平衡收益與市場(chǎng)接受度將是酒店發(fā)展中面臨的一大挑戰(zhàn)。

此外，項(xiàng)目總建筑面積近6萬(wàn)平方米，但規(guī)劃中未明確停車位數(shù)量，周邊區(qū)域作為政務(wù)文化核心區(qū)，日常停車壓力較大，若酒店自身停車位配比不足，將嚴(yán)重影響商務(wù)客群的入住意愿。

如何在紅海中以獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突圍，將是項(xiàng)目未來(lái)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵課題。