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2026年一開(kāi)年，關(guān)于樓市政策的好消息，似乎比2025年要多一些。

1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅。

比起此前的5%增值稅，如今降至3%。盡管沒(méi)有取消，但也是過(guò)去一段時(shí)間來(lái)，難得的樓市刺激政策。

元旦當(dāng)天，《求是》雜志發(fā)表了特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，開(kāi)頭罕見(jiàn)地指出了“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”，并重申了房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)與舉足輕重地位。

1月5-6日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)工作會(huì)議，提出繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，為2026年的貨幣政策定下了寬松基調(diào)。

其中，“靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具”，引發(fā)了不少人對(duì)新一輪降準(zhǔn)、降息的預(yù)期。

緊接著，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布公告，2026年1月1日-2027年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后，1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

同時(shí)，廣州、南通等城市，對(duì)房貸貼息1%。

可以預(yù)見(jiàn)的是，2026年，樓市會(huì)加速出臺(tái)更多提振政策，力度預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)2025年，以上政策只是一個(gè)開(kāi)始。

當(dāng)然，結(jié)合當(dāng)前的總體導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、供應(yīng)總量（含二手房）等，通過(guò)這些政策，讓樓市在短時(shí)間內(nèi)回暖、漲價(jià)，不現(xiàn)實(shí)。

而從種種跡象看，國(guó)家層面的救市，依舊以企穩(wěn)為主，托而不舉，以防過(guò)熱。城市更新會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)，而不像十年前棚戶區(qū)改造那么猛烈。

但是，只有讓樓市盡快起到筑底、企穩(wěn)，才能讓購(gòu)房者恢復(fù)信心、不再觀望、敢于出手，最終推動(dòng)樓市走出惡性循環(huán)。

02

剛剛過(guò)去的2025年，樓市高開(kāi)低走。

開(kāi)年后，樓市延續(xù)了2024年9月以來(lái)的復(fù)蘇跡象，不少在售商品房，以及少量高端、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房，有了一定的成交熱度。

春節(jié)期間的“六小龍”，提振了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

很快，國(guó)內(nèi)一二線城市出現(xiàn)了高地價(jià)，甚至“地王”。

然而好景不長(zhǎng)，當(dāng)政策沒(méi)有持續(xù)、邊際效應(yīng)減弱，再加上關(guān)稅戰(zhàn)等影響，4月起樓市熱度開(kāi)始褪去，下半年更是回到了泥潭之中，二手房加速下行，失望、觀望情緒到了新高度。

這正反映了《求是》雜志特約評(píng)論員文章的觀點(diǎn)：政策預(yù)期上，政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。

2025年全年，鹿城、龍灣、甌海三區(qū)（不含安置性質(zhì)商品房、人才房等）商品住宅僅成交5064套，略低于2024年，好在降幅收窄。

不過(guò)，2025年的溫州市區(qū)樓市，仍有一些亮點(diǎn)。

首先，“四代宅”熱銷。麓湖、璞拾云洲、望江等“四代宅”，憑借高得房率與好戶型、稀缺景觀資源等優(yōu)勢(shì)，受到購(gòu)房者熱捧。

其次，濱江CBD庫(kù)存去化。幾個(gè)新盤并非“四代宅”，但憑地段、品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)資源集聚而熱銷，庫(kù)存從超千套降至200多套（不含人才房），逐步見(jiàn)底。

還有部分地塊的溢價(jià)成交，包括洪殿單元D-10/E-02地塊、中央綠軸區(qū)域G-50b地塊、仙巖F-02-01地塊、溫州中學(xué)街坊A-02地塊、吳橋單元A-07地塊等，其中不乏央企、民企展開(kāi)爭(zhēng)奪，一些新房企嶄露頭角。

因此2026年，溫州樓市還將迎來(lái)一批新面孔。

既然是新面孔，這些新盤的設(shè)計(jì)、建設(shè)水平如何？能否誕生不復(fù)制、更經(jīng)典的項(xiàng)目？有待繼續(xù)觀察。

03

溫州樓市整體不佳，但有局部亮點(diǎn)，足以反映接下來(lái)一個(gè)長(zhǎng)期現(xiàn)象：分化。

好地段、好產(chǎn)品有望走出獨(dú)立行情，而城區(qū)外圍、舊房將仍將面臨困境。

過(guò)去一年多時(shí)間，濱江CBD這些價(jià)格不菲的豪宅，庫(kù)存從超千套降到僅剩200多套，足見(jiàn)溫州高凈值人群的購(gòu)買力依舊在線。

其中，作為頭部板塊的濱江CBD，今后住宅供應(yīng)量有限。如果青山住宅不面向市場(chǎng)，就基本只剩鹿角灣地塊。

當(dāng)濱江CBD庫(kù)存越來(lái)越少，率先完成筑底，將起到風(fēng)向標(biāo)作用，并產(chǎn)生外溢，利好周邊洪殿、桃花島等板塊。

除了濱江CBD，老城區(qū)、中央綠軸區(qū)域（不含南端）已幾乎沒(méi)有新盤在售，有條件加推的地塊也很少。

當(dāng)城市更新只是穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)住宅地塊供應(yīng)也將穩(wěn)步釋放。

因此，多數(shù)核心城區(qū)的高端小區(qū)，房?jī)r(jià)都有筑底的可能。

其實(shí)，當(dāng)前的在售新盤，未必能滿足溫州高凈值人群的高端需求，仍需推出更多元化的高端產(chǎn)品來(lái)刺激市場(chǎng)。

比如，除鹿角灣地塊外，甌江路海事局北側(cè)的停車場(chǎng)，能否開(kāi)發(fā)為一線江景住宅？

老城區(qū)推動(dòng)城市更新，能否建設(shè)更多延續(xù)溫州地方文化的風(fēng)貌別墅？

要知道，以60后、70后為主的第一代溫商，已逐步進(jìn)入耳順、天命之年。他們擁有更雄厚的資金實(shí)力，對(duì)溫州感情更深，基本上是最后一次置業(yè)了。

如果能通過(guò)更新穎、更多元化的高端產(chǎn)品，吸引他們?cè)跍刂葙?gòu)置終極居所，對(duì)當(dāng)前的樓市能起到一定的提振作用。

04

溫州樓市更大的問(wèn)題，在于城市外圍區(qū)域，這些板塊或多或少都還有一些新盤、次新房在售，甚至庫(kù)存量較大，筑底需要很長(zhǎng)時(shí)間。

尤其是近5年市區(qū)交付的約24萬(wàn)套全新安置房，在二手房市場(chǎng)上以更低的價(jià)格，吸走了大量剛需商品房的購(gòu)房力，改變了此前商品房、二手房交集有限的局面。

老舊、郊區(qū)的二手房，也將因低價(jià)起到類似保障房的作用，持續(xù)分流剛需購(gòu)房者，并成為住房存量時(shí)代的常態(tài)。

同時(shí)，受樓市下行影響，消失的不僅僅是投資客，就連很多正常購(gòu)房需求都消失了。

比如，給孩子的婚房，推遲買了。女性婚前用于兜底的資產(chǎn)，不買了。

二手房賣不起、賣不掉，沒(méi)有足夠的錢買新房，也不改善了。

還有很多購(gòu)房者，觀望了三四年，還在繼續(xù)觀望。

在龐大人口基數(shù)之下，溫州樓市潛在購(gòu)買力依舊可以挖掘。至于人均住房面積數(shù)據(jù)，被龐大規(guī)模安置房（一戶多套）等因素人為放大了。

但這些購(gòu)買力的回歸，需樓市真正企穩(wěn)之后，否則他們還會(huì)繼續(xù)觀望下去。

正如《求是》雜志特約評(píng)論員文章所言：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重，仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

因此2026年，既然國(guó)家層面對(duì)樓市的定調(diào)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，溫州層面需繼續(xù)下大力氣提振樓市，想盡千方百計(jì)激活潛在購(gòu)買力，去化商品房、二手房庫(kù)存。

比如，將部分安置房、二手房用于保障房，讓外來(lái)人口成為真正的市民。

將二手房納入拆遷安置、以舊換新等，讓想改善的人賣得掉二手房，有錢買商品房。

用好教育等優(yōu)質(zhì)資源，吸引郊縣居民前來(lái)市區(qū)購(gòu)房。

從長(zhǎng)期看，只有繼續(xù)推動(dòng)城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，讓城市具備吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力，讓這座城市定居的人能掙到錢，才是樓市興旺的根本。

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