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老司機(jī)一直都認(rèn)為：相逢是緣?？吹嚼纤緳C(jī)這篇文章，也是緣分，如果您認(rèn)同我的觀點(diǎn)，請(qǐng)文末點(diǎn)個(gè)贊，如果不認(rèn)同，請(qǐng)即時(shí)劃走，不用留言與我辯駁。

成年人只做選擇，不做改變。我不想改變您的看法，同樣您也改變不了我。

開年之初，我認(rèn)為2026年是樓市的一個(gè)機(jī)會(huì)窗口，但我說(shuō)的機(jī)會(huì)，請(qǐng)不要誤解，我不是說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)見底、今年就要反彈。我說(shuō)的是孕育中的機(jī)會(huì)，就像現(xiàn)在的天氣，寒風(fēng)凜凜，滿目蕭條，但其實(shí)已經(jīng)在孕育春天的生機(jī)。

今天我從宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面，談一下我的看法。

首先是宏觀層面。我們都知道，房地產(chǎn)是一個(gè)政策市，政策極大地左右著樓市的走向。2026年，可能是樓市政策的一個(gè)大年，因?yàn)?025年是一個(gè)政策小年，全年基本上沒有出臺(tái)什么有力的政策。

今年年年初，《求是》雜志的一篇文章，在很大程度上起到了正本清源、甚至是撥亂反正的作用。文章強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的戰(zhàn)略意義，包括它作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱、居民財(cái)富的重要載體、地方財(cái)政的重要來(lái)源、以及帶動(dòng)就業(yè)和內(nèi)需的重要抓手。房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性，也重新得到了確認(rèn)。

這一系列表態(tài)，為今年出臺(tái)更多政策、包括松綁政策，提供了理論依據(jù)。當(dāng)然，具體政策怎么出、什么時(shí)候出、以什么樣的力度，這些都是未知數(shù)。

但可以肯定的是，今年對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策針，肯定是偏正向的，而且力度肯定要比2025年要大。

其次在宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，去年雖然面臨貿(mào)易戰(zhàn)，但GDP還是增長(zhǎng)了5%，這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)之不易。

2026年，宏觀經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)仍然非常大，尤其是外貿(mào)，極難重現(xiàn)去年的輝煌。如果房地產(chǎn)還是像2025年這樣衰退——去年房地產(chǎn)投資和銷售都是兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)——對(duì)于GDP的負(fù)面影響超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)，那么2026年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)將會(huì)面臨非常大的困難。

可以說(shuō)，穩(wěn)住房地產(chǎn)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，是一個(gè)必然的要求。

最近，有關(guān)30萬(wàn)億存款到期這事，在財(cái)經(jīng)界討論非常多。這筆定存巨款到期后會(huì)流向何處，會(huì)不會(huì)有一部分流進(jìn)樓市抄底，我個(gè)人認(rèn)為是必然的，當(dāng)然規(guī)?？赡懿淮螅吘乖瓉?lái)存款有3%的利息，現(xiàn)在對(duì)半砍了，總有些資金不會(huì)繼續(xù)呆在銀行里。

但有什么好的投資渠道嗎？房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)四年下跌，很多租金都已經(jīng)超過(guò)存款利率1個(gè)點(diǎn)、甚至一倍以上了，從長(zhǎng)期收益來(lái)看，買入并持有高租金回報(bào)率的房產(chǎn)，是一個(gè)不錯(cuò)的選項(xiàng)。

在中觀層面，也就是行業(yè)層面，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)差不多5年的下跌，平均跌幅已經(jīng)超過(guò)了40%。過(guò)去所謂的泡沫也好，風(fēng)險(xiǎn)也好，得到了很大程度的釋放，這是一個(gè)客觀事實(shí)。

在利率下行的大背景下，越來(lái)越多的房子已經(jīng)跌出了性價(jià)比。至少?gòu)淖宰用鎭?lái)說(shuō)，安置房以及一些老舊的普通商品房，它們的租售比已經(jīng)來(lái)到了合理區(qū)間。

以在寧波買一套老一點(diǎn)的二手房為例，現(xiàn)在便宜點(diǎn)的小區(qū)價(jià)格也就1-2萬(wàn)/平。一套90平小戶型，總價(jià)150萬(wàn)就能買到非常不錯(cuò)的地段，地鐵商業(yè)樣樣俱全。首付加稅費(fèi)準(zhǔn)備25萬(wàn)，貸款120萬(wàn)，月供5660元，一般正常上班的兩個(gè)人也供得起。如果首付能多付一點(diǎn)，比如首付30%，再用上一部分公積金，月供就能降到4000左右，其實(shí)就和租一套房差不多了。

月供會(huì)沉淀資產(chǎn)，最終會(huì)留下一套房子，但租房純粹都給了房東。

月供和租金差的不多的情況下，很多人肯定會(huì)由租轉(zhuǎn)購(gòu)。2025年二手房成交量之所以能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定，甚至年底反彈，就是房?jī)r(jià)跌到了很多剛需客戶的心理區(qū)間，買房變得比租房更劃算了。

行業(yè)的另一個(gè)巨大變化，是新樓盤供應(yīng)量在大幅度減少。經(jīng)過(guò)這幾年痛苦的去庫(kù)存之后，很多城市的庫(kù)存已經(jīng)不大了。當(dāng)然，個(gè)別城市、個(gè)別地段庫(kù)存還很高。

現(xiàn)在的庫(kù)存基本都是2023年及以前的一些老盤，但不管怎么樣，零敲碎打地消化了兩三年后，特別是這些開發(fā)商也沒有新盤，拋售的壓力不大了。

從2024年開始，新樓盤的數(shù)量斷崖式下跌。去年開發(fā)量大概跌到了歷史峰值的1/3，甚至更低。也就是說(shuō)，一個(gè)城市以前每年有50個(gè)樓盤，現(xiàn)在可能只有10-20個(gè)。而且主要減少的還是普通住宅、剛需房。

今后普通購(gòu)房者，只能在二手房市場(chǎng)里面購(gòu)買，二手房的庫(kù)存也在減少，換手率在增加，價(jià)格趨穩(wěn)的前景更加可期。

最后是微觀層面，也就是買房人和房東這個(gè)層面，他們的恐慌情緒，或者說(shuō)劇烈的心理博弈，這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)去了。

其實(shí)從去年四季度到現(xiàn)在，悲觀情緒已經(jīng)大幅度得到了緩解。雖然現(xiàn)在看空的人還比較多，整體也都不樂觀。重要的是，這種環(huán)境是在沒有政策刺激的情況下取得的，可以說(shuō)是實(shí)打?qū)嵉某山蝗〉玫摹?/p>

二手場(chǎng)成交量已經(jīng)穩(wěn)了大半年了，并且在去年四季度還出現(xiàn)了翹尾，去年全國(guó)二手房成交量創(chuàng)下了歷史新高。

老司機(jī)在去年最后幾個(gè)月的VIP月報(bào)里，多次強(qiáng)調(diào)了二手成交量企穩(wěn)這個(gè)現(xiàn)象。

各種跡象都顯示，2026年極有可能是樓市磨底的一年，但目前樓市還沒有真正見底，大部分人也不會(huì)相信老司機(jī)說(shuō)的這些。所以，2026年既是一個(gè)買房人在底部上車的機(jī)會(huì)之年，也是一部分人在地板上割肉的年份。

最后要強(qiáng)調(diào)的是，本文分析并不能替代對(duì)具體某個(gè)人、某套房的判斷，有些房子已經(jīng)見底，有些房子還在跌，這都需要具體分析。老司機(jī)是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立樓市分析師，如果您有問(wèn)題需要咨詢，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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