近日，山東港口科創(chuàng)大廈項(xiàng)目的招標(biāo)計(jì)劃正式公布，一座總投資超16.9億元的綜合性建筑群，即將從規(guī)劃圖紙走向?qū)嵸|(zhì)推進(jìn)。

在青島市北區(qū)核心地段，這樣一座規(guī)劃總建筑面積近11萬(wàn)平方米，集辦公樓、住宅與商業(yè)于一體的“科創(chuàng)大廈”，被寄予了填補(bǔ)區(qū)域空白、升級(jí)城市功能、集聚科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的厚望。

在各地科創(chuàng)載體建設(shè)已從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“效能比拼”的今天，這個(gè)位于主場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目能否精準(zhǔn)落子，換來(lái)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展真正需要的創(chuàng)新動(dòng)能與預(yù)期回報(bào)？

定位之問(wèn)

呼喚“科創(chuàng)引擎”

根據(jù)已公布的招標(biāo)信息，山東港口科創(chuàng)大廈位于市北區(qū)新冠高架以北、規(guī)劃陵縣支路以西的SF0102-013地塊，地處核心發(fā)展區(qū)域。

項(xiàng)目規(guī)劃涵蓋高品質(zhì)辦公樓、住宅及商業(yè)，意在打造業(yè)態(tài)融合的綜合性建筑群。

這種“辦公+居住+商業(yè)”的模式，幾乎是國(guó)內(nèi)科創(chuàng)綜合體的標(biāo)準(zhǔn)配置。其優(yōu)勢(shì)在于能快速形成人氣，實(shí)現(xiàn)資金平衡。但也同樣需要注意項(xiàng)目定位問(wèn)題，若重心偏移，住宅銷售與商業(yè)租賃可能反客為主，導(dǎo)致科創(chuàng)孵化功能難以達(dá)到預(yù)期。

項(xiàng)目名冠以“科創(chuàng)”，但其核心載體——高品質(zhì)辦公樓，將如何具體承載“科創(chuàng)”功能？

近年來(lái)，從北京中關(guān)村到上海張江，從深圳灣到蘇州金雞湖，再到寧波東部新城，以“科創(chuàng)”為名的綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn)，其中不乏成功標(biāo)桿，但也存在不少陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、空置率高企或最終淪為傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的案例。

對(duì)于這個(gè)新項(xiàng)目而言，由山東港口集團(tuán)旗下健康管理公司牽頭，這或許預(yù)示了關(guān)聯(lián)港口物流、海洋經(jīng)濟(jì)、大健康等產(chǎn)業(yè)方向。

模式之思

是“孤島式地標(biāo)”還是“生態(tài)化節(jié)點(diǎn)”？

16.9億元的投資，大部分將轉(zhuǎn)化為建筑的規(guī)模、品質(zhì)與設(shè)計(jì)。然而，科創(chuàng)綜合體的真正價(jià)值遠(yuǎn)不止于硬件。國(guó)內(nèi)不少案例表明，缺乏配套“軟件”的昂貴硬件，極易淪為門庭冷落的“孤島”。

這里的“軟件”，指的是貫穿項(xiàng)目全生命周期的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與服務(wù)。包括共享實(shí)驗(yàn)室、中試車間、數(shù)據(jù)中心等稀缺設(shè)施，以及連接人才、技術(shù)、資本的高效機(jī)制。

成功的科創(chuàng)綜合體項(xiàng)目，從不是孤立的存在。例如上海楊浦區(qū)的“長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷”，由老舊廠房改造而成，總規(guī)劃20萬(wàn)平方米，僅用時(shí)八個(gè)月便已鏈接55家類腦智能相關(guān)企業(yè)，吸引近20家頭部企業(yè)集聚，總估值達(dá)數(shù)十億元，覆蓋“芯片—算法—感知—應(yīng)用”全鏈條的產(chǎn)業(yè)集群雛形已初現(xiàn)。

圖片來(lái)源：長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷官微

上海楊浦區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷董事長(zhǎng)奚榮慶曾表示，創(chuàng)新的發(fā)生離不開健康的園區(qū)生態(tài)。“在園區(qū)一期開發(fā)中，主要引入一些餐飲業(yè)態(tài)等生活配套，先聚集起人流，并且為企業(yè)建立起生活保障；在二期的開發(fā)中，引入了啟迪之星、innocamp等眾創(chuàng)空間，支撐中小企業(yè)的生存與發(fā)展；在三期的開發(fā)中，引入小紅書、嬴徹科技等較為成熟的行業(yè)龍頭企業(yè)，指導(dǎo)、引領(lǐng)中小企業(yè)的發(fā)展，形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。”

對(duì)于此次項(xiàng)目，山東港口科創(chuàng)大廈與青島國(guó)際郵輪港區(qū)、歷史城區(qū)更新等重大片區(qū)如何聯(lián)動(dòng)？如何與市南區(qū)的軟件信息產(chǎn)業(yè)、嶗山區(qū)的人工智能與虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)、西海岸新區(qū)的海洋科學(xué)與制造產(chǎn)業(yè)形成互補(bǔ)而非競(jìng)爭(zhēng)？它能否成為串聯(lián)青島“高端制造+人工智能”等城市新興產(chǎn)業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵樞紐？

這就意味著，項(xiàng)目的規(guī)劃重心需要從“建什么樓”轉(zhuǎn)向“育什么生態(tài)”。

以蘇州和寧波為例，蘇州工業(yè)園區(qū)、寧波新材料科技城等，在建設(shè)科創(chuàng)載體時(shí)，均圍繞本地核心產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行精準(zhǔn)布局，載體建設(shè)強(qiáng)調(diào)實(shí)用、集約、綠色，而非盲目追求建筑地標(biāo)效應(yīng)。同時(shí)，通過(guò)租金優(yōu)惠、稅收返還等組合政策吸引核心企業(yè)，再以核心企業(yè)帶動(dòng)上下游集聚，進(jìn)而形成“引進(jìn)一個(gè)、帶動(dòng)一片”的良性生態(tài)閉環(huán)。

回報(bào)之考

是“種子投資”還是“重資產(chǎn)陷阱”？

在商業(yè)辦公市場(chǎng)承壓的當(dāng)下，巨額投資更需謹(jǐn)慎評(píng)估回報(bào)路徑。

科創(chuàng)綜合體的回報(bào)不僅體現(xiàn)于租金或售價(jià)，更在于其對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才集聚、城市功能的長(zhǎng)期貢獻(xiàn)。

此外，項(xiàng)目的開放性至關(guān)重要。若僅服務(wù)于港口內(nèi)部需求，其創(chuàng)新輻射范圍將大幅縮水；若能面向全球吸引海洋科技、數(shù)字貿(mào)易、智能制造等多元主體，并與青島“10+1”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系布局銜接，則有望成為串聯(lián)區(qū)域創(chuàng)新的關(guān)鍵樞紐。

畢竟，城市的未來(lái)從不取決于建筑的高度，而取決于創(chuàng)新的密度與廣度。