——AI制圖，圖文無關(guān)

和我們離得最近的城市是香港。

在2021年開始下跌4年后，2025年3月香港樓市因?yàn)榫仁姓叽碳?，疊加美元降息，再次觸底反彈，截止到目前，今年已經(jīng)漲了8%。

房價(jià)在上漲，但香港的租金漲的更高，官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，如今的租金已經(jīng)是1993年以來最高。

毋庸置疑的是，香港正在進(jìn)入租金房價(jià)雙向上的正向螺旋，這將進(jìn)一步推動(dòng)香港的租金和房價(jià)徐徐上升。

就在我們感嘆時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn)，好像全世界的房價(jià)都在漲。比如說下面這張圖。

這是日本東京的漲幅，從2021年開始，已經(jīng)連著漲了四年。更重要的是，伴隨房價(jià)上漲的，是租金也在同頻上漲。

所以，從這些數(shù)據(jù)可以看出，在一個(gè)正常的上漲行情中，租金和房價(jià)一定是同頻的，最終形成正向螺旋，從而進(jìn)一步推動(dòng)租金和房價(jià)持續(xù)上升。

類似的城市還會(huì)有很多，比如說河內(nèi)、胡志明、新加坡、布里斯班。為什么說這些城市，因?yàn)檫@些城市都是我經(jīng)常去考察的城市，我更熟。

所以，在過去幾年，就我親自調(diào)研到，看到的情況來說，有一種趨勢非常鮮明。

這就是有沒有趕上這些漲幅，直接決定了你這幾年的家庭財(cái)富是縮水還是上升。

比如說，越南房產(chǎn)、日本房產(chǎn)以及澳洲房產(chǎn)，基本上這幾年內(nèi)的漲幅都超過了50%。這個(gè)數(shù)據(jù)的關(guān)鍵是什么？

是這個(gè)漲幅正好彌補(bǔ)了國內(nèi)樓市下行的資產(chǎn)折損。

事實(shí)上，我們很多客戶，雖然國內(nèi)房產(chǎn)虧得一塌糊涂，但是因?yàn)榘闹薹慨a(chǎn)漲了普遍超過60%，所以對沖之下，家庭資產(chǎn)不僅沒有折損，還會(huì)有不小的正向收益。

我隨便找了幾套房子：

這是隨手找的兩套，我們在澳洲的房子，平均收益都在50%以上，而這么多下來，我們已經(jīng)給有需要的客戶找了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。

這張圖中所有的項(xiàng)目，最差的漲幅在20%，相比較平均50%的漲幅看似虧了，但至少不僅完成了保本了，還有20%的正向收益。

這張圖說明了什么？說明了至少有上百個(gè)人，因?yàn)橥ㄟ^在澳洲買了房子，所以在最近幾年內(nèi)都可以不用太慌，因?yàn)橛袃?yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在，人的心里會(huì)更踏實(shí)。

很多時(shí)候，人的認(rèn)知真的是折疊的，那些先知先覺者，早已著手進(jìn)行了多元對沖。

最近有一張圖流傳很廣，說的是中國的海外投資總額已經(jīng)超過了日本。所有人都知道，日本是海外資產(chǎn)投資第一大國，在過去20年日本通過海外投資再造了一個(gè)日本。

但現(xiàn)在情況變了。那么，這個(gè)數(shù)據(jù)是多少呢？國家外匯管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)是11萬5073億美元，減去3萬6000億美元的外匯儲(chǔ)備，所以個(gè)人和私有投資總額是7萬8000億美元。

這里面很大一部分資金，流入了海外的不動(dòng)產(chǎn)市場，我們可以通過香港的案例知道一些真實(shí)情況。

在2024年，香港40%的成交量和52.5%的成交金額，是由內(nèi)地買家支撐的。

而今年數(shù)據(jù)更是飆升了起來，僅僅是上半年內(nèi)地人在香港的成交額，已經(jīng)是去年全年的90%。

最新的數(shù)據(jù)是，香港總價(jià)5000萬以上的豪宅，有60%是內(nèi)地買家購買的。

從這里，我們能看到有錢人的戰(zhàn)斗力有多強(qiáng)。

最后給大家說一些在海外做投資的原則。

第一，一定要堅(jiān)持價(jià)值投資，也就是開發(fā)商、品質(zhì)、地段

第二，要找上升期的地區(qū)，或者人和錢凈流入的地區(qū)

具體操作起來，其實(shí)就是三個(gè)法則：真實(shí)需求、政策支持、低供應(yīng)市場。

這三個(gè)法則一定要牢記，真實(shí)需求可以規(guī)避純投機(jī)的市場，比如說迪拜；政策支持是順應(yīng)形勢，就和2015年國內(nèi)的形勢一樣；低供應(yīng)市場是供需失衡，也是價(jià)格能不斷上漲的核心。

這三個(gè)法則可以幫你規(guī)避掉市場上80%的風(fēng)險(xiǎn)，剩下的就是靠專業(yè)的技術(shù)分析進(jìn)行選籌就可以了。

舉個(gè)例子吧。2026年澳洲房產(chǎn)的機(jī)會(huì)有兩個(gè)：

1、布里斯班的別墅（尤其是非核心區(qū)）+核心區(qū)高端公寓；

2、墨爾本核心區(qū)的公寓。

為何如此，我們一個(gè)個(gè)來拆解：

為什么是布里斯班的別墅？

原因很簡單，核心區(qū)已經(jīng)漲過了，非核心區(qū)開始補(bǔ)漲。具體說的話，大概有幾個(gè)點(diǎn)吧。

第一，從2023年開始，經(jīng)過幾年的上漲行情，布里斯班的房價(jià)中位數(shù)已經(jīng)101萬5767澳幣，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超出了第一次買房的人、年輕家庭和部分投資者負(fù)擔(dān)能力。

這倒逼著人口和住房需求開始外溢，外圍有更大土地、更寬敞房屋和更好性價(jià)比。

第二，核心區(qū)普通公寓的中位數(shù)，已經(jīng)超過了非核心區(qū)的別墅，這時(shí)市場將自動(dòng)對外圍別墅進(jìn)行價(jià)值重估。

第三，因?yàn)?032的奧運(yùn)會(huì)，布里斯班迅猛的基建潮會(huì)進(jìn)一步加快，這將拉大城市框架，將外圍逐漸納入，這將重塑布里斯班的城市格局，再造一個(gè)布里斯班。

第四，截至2024年6月，昆士蘭的人口增長了2.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。到2032年，昆士蘭的人口預(yù)計(jì)將增長16%以上，大部分會(huì)在布里斯班。

第五，供需嚴(yán)重失衡。布里斯班的公寓交付量在2025到2030年平均每年4600套。但需求是平均為每年16,000套。別墅則更低。未來幾年，布里斯班的空置率將降到0.7%。平均100套房子，只有0.7套因?yàn)閭€(gè)別原因租不出去。

2025年，布里斯班平均漲幅是14.5%。

為什么布里斯班核心區(qū)高端和頂級(jí)公寓也有機(jī)會(huì)？

因?yàn)橄∪薄?/p>

和悉尼和墨爾本比起來，布里斯班的城市仍在處在高速發(fā)展中。

這映射到住宅上，就是布里斯班的公寓存量遠(yuǎn)低于悉尼和墨爾本。這其中，高端公寓更是稀缺。先看個(gè)圖：

這是布里斯班過去5年總價(jià)200萬澳幣以上公寓的成交量，翻了6倍。這說明了高品質(zhì)高端公寓在布里斯班的需求之旺盛。

其實(shí)這個(gè)和國內(nèi)也一樣，行情都下行這樣了，但是上海、深圳總價(jià)超過3000萬人民幣的樓盤，依然是出一棟清一棟。

日本漲幅最好的公寓，也是東京最核心的富人區(qū)，看似買的很貴，但漲幅依然能最高。

這個(gè)說明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值邏輯，在全世界都是通用的。

為什么是墨爾本的公寓？

因?yàn)榉績r(jià)和城市的價(jià)值極度不匹配。

墨爾本是澳洲第二大城市，但是公寓的價(jià)格中位數(shù)還沒布里斯班高，這顯然是極度不合理的。

墨爾本竟然比布里斯班低了20萬澳幣。

那為什么墨爾本不漲呢？就是因?yàn)樵谝咔橹肮?yīng)太多了。供需失衡真是屢試不爽的價(jià)格法則，供大于需價(jià)格就必然下降，就像我們現(xiàn)在國內(nèi)一樣；供小于需就一定會(huì)價(jià)格上漲，就像胡志明、河內(nèi)、布里斯班一樣。

但墨爾本已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，連續(xù)5年減少了供應(yīng)，接下來幾年也在極度控制供應(yīng)。此外，墨爾本印花稅減免政策還有9個(gè)月的窗口期。

所以，眼下就是墨爾本的底部，將來會(huì)漲多少，什么時(shí)候漲，沒人能確定，但至少價(jià)格不應(yīng)該比布里斯班低，墨爾本一定會(huì)迎來一波補(bǔ)漲。

最后，請牢記三大法則：真實(shí)需求、政策支持、低供應(yīng)市場。

從2025年開始，特別是最近這幾個(gè)月，一種感覺越來越濃郁，在2026年，亂紀(jì)元可能在加速到來。大爭之世，萬物皆為芻狗，能不能具有跨國視野和多元配置思維，將決定一個(gè)家庭在未來會(huì)不會(huì)有選擇權(quán)！

但這些，一大半人可能都無法感知，因?yàn)槭澜缯娴氖谴嬖谡郫B的！

今年，我的重心就是持續(xù)全球一線調(diào)研，深入一線感知最真實(shí)變化，詳細(xì)的考察報(bào)告會(huì)發(fā)到的私密群里，如果你想了解全球一線動(dòng)態(tài)，請長按下方二維碼加群。