中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻變革。截至2025年底，“保障+市場(chǎng)”雙軌并行的住房租賃供應(yīng)格局已在全國(guó)多個(gè)核心城市初步形成，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)主體、租金走勢(shì)發(fā)生顯著變化。

壹

PART ONE

“保障+市場(chǎng)”雙軌并行

長(zhǎng)租房供應(yīng)格局正在重塑

截至2025年底，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)已形成“保障+市場(chǎng)”雙軌并行的清晰格局。在核心15城中，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟(jì)南、蘇州等11城保租房與集中式比例超45%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局成型。

市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變?？硕痖L(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，15城新開集中式公寓規(guī)模持續(xù)高位運(yùn)行，2025年新開規(guī)模25.3萬套，同比上漲25.3%。從2025年新開項(xiàng)目建設(shè)類型表現(xiàn)來看，核心15城整體仍以新建型項(xiàng)目主導(dǎo)供應(yīng)，其中12城新開新建類項(xiàng)目占比超7成，與2024年對(duì)比來看，蘇州、成都、北京、杭州、上海等7城新建類項(xiàng)目占比持續(xù)提升，主因城市集體土地、存量土地、R4地、人才專項(xiàng)租賃用地等新建型項(xiàng)目逐步入市，預(yù)計(jì)“十五五”期間北京、杭州及上海三城仍以新建型項(xiàng)目主導(dǎo)供應(yīng)，蘇州/成都/天津/鄭州存量土地有限，未來以存量改建類項(xiàng)目為新開主力。

2025年新開項(xiàng)目屬性表現(xiàn)中，從新開項(xiàng)目屬性表現(xiàn)來看，保租房成為絕對(duì)主力，12城新開保租房規(guī)模占比超70%，且其中9城保租房占比較2024年新開占比持續(xù)提升，漲幅多在10%以上水平。

這種變化背后是政策的強(qiáng)力推動(dòng)。核心15城“十四五”保租房籌集完成率多在90%以上水平，但當(dāng)前政府口徑披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用住房等原有體系的保障房轉(zhuǎn)化，若剔除該部分，實(shí)際有效入市量整體偏低，十五城合計(jì)供應(yīng)僅102.1萬套，占籌集目標(biāo)約20.6%；若各城市完成2025年籌集目標(biāo)，北京、上海、武漢、南京、鄭州超額完成“十四五”目標(biāo)，廣州、深圳、杭州、蘇州、天津接近完成，或依托政府原有體系“充量”轉(zhuǎn)化，促使目標(biāo)完成，成都、重慶、濟(jì)南、廈門、西安堅(jiān)持按需平穩(wěn)供應(yīng)策略，十四五目標(biāo)預(yù)計(jì)完成率不足八成。

貳

PART TWO

十五城租金普降

僅兩城逆勢(shì)微漲

保租房的規(guī)?；胧?，推動(dòng)了租賃市場(chǎng)租金的理性回調(diào)。2023年以來各城市低價(jià)保租房項(xiàng)目規(guī)模入市，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，該背景下多數(shù)運(yùn)營(yíng)商企業(yè)推出免租期優(yōu)惠、租房折扣等策略以提升自身項(xiàng)目出租率，“以價(jià)換量”意圖明顯，導(dǎo)致核心15城年度平均租金持續(xù)下調(diào)，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現(xiàn)為近五年低位。

分城市看，2023年及以前，核心15城租金同比普遍呈上漲趨勢(shì)，但隨著保租房規(guī)模入市以來，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境持續(xù)加劇，城市租金持續(xù)下調(diào)，多城2025年租金同比降幅達(dá)近年低值水平；2025年全年，僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應(yīng)以低價(jià)的保租房項(xiàng)目主導(dǎo)，導(dǎo)致城市整體租金同比降幅較高。

叁

PART THREE

出租率企穩(wěn)

市場(chǎng)認(rèn)可度逆勢(shì)提升
與租金下降形成對(duì)照的是，市場(chǎng)對(duì)集中式公寓產(chǎn)品的認(rèn)可度持續(xù)提升，出租率保持高位企穩(wěn)。2021年核心15城集中式公寓平均出租率僅86.7%，2023年以來出租率持續(xù)維持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，但整體波動(dòng)趨穩(wěn)，由此可見市場(chǎng)對(duì)集中式公寓產(chǎn)品的認(rèn)可度持續(xù)提升。

分城市看，2025年核心15城出租率同比7城上漲、8城下降，其中杭州同比降幅達(dá)7.2%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項(xiàng)目區(qū)位及交通等配套較弱影響項(xiàng)目爬坡期較長(zhǎng)，導(dǎo)致城市整體出租率下滑；從前序年度出租率變化來看，多城出租率在2022年-2023年期間漲幅較高，2024年以來，多城出租率維持在90%以上高位水平，年度同比變化呈小幅波動(dòng)走勢(shì)。

小結(jié)

2025年，保租房的規(guī)模化落地不僅有效緩解了住房租賃的結(jié)構(gòu)性矛盾，更推動(dòng)了租金水平的理性回歸；而集中式公寓出租率的高位企穩(wěn)，印證了機(jī)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式的市場(chǎng)價(jià)值，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。