一、案件介紹

當(dāng)收到法院傳票，要求A公司履行一份《房屋買賣合同》并交付價(jià)值數(shù)百萬元的房產(chǎn)時(shí)，公司的法定代表人甲陷入了前所未有的焦慮與困惑。他清楚地記得，當(dāng)初與B公司簽訂這份合同，是為了獲取一筆緊急的周轉(zhuǎn)資金，雙方的真實(shí)意圖是以房產(chǎn)作為借款的擔(dān)保，而非真正的房屋買賣。如今，借款尚未還清，債權(quán)人卻憑借一紙買賣合同，要求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)并強(qiáng)制交付，這無疑讓甲感到巨大的壓力和不安。

本案的起因源于一年前的一筆商業(yè)借貸。當(dāng)時(shí)，A公司因項(xiàng)目資金鏈緊張，向B公司借款人民幣500萬元，雙方口頭約定了借款利率和期限。為確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，B公司提出需要提供足額擔(dān)保。由于A公司的主要資產(chǎn)為一處商業(yè)房產(chǎn)，但該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)存在一些手續(xù)問題，無法辦理正式抵押登記。經(jīng)協(xié)商，雙方采取了一種變通方式：簽訂一份《房屋買賣合同》，約定A公司將該房產(chǎn)“出售”給B公司，合同價(jià)款恰好為500萬元。同時(shí)，雙方私下簽署了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，明確約定：此《房屋買賣合同》僅為借款擔(dān)保之用；若A公司在約定期限內(nèi)還清借款本息，B公司應(yīng)無條件配合將房產(chǎn)過戶回A公司名下；若A公司未能按期還款，則B公司有權(quán)以該房產(chǎn)清償債務(wù)。

合同簽訂后，雙方并未立即辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，B公司依約向A公司支付了500萬元。A公司也陸續(xù)支付了數(shù)期利息。后因行業(yè)整體下行，A公司經(jīng)營進(jìn)一步困難，未能按期足額償還本金。借款期限屆滿后，B公司并未就債務(wù)清償問題進(jìn)行協(xié)商，而是直接依據(jù)《房屋買賣合同》，向法院提起訴訟，主張A公司履行買賣合同義務(wù)，交付房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

庭審中，B公司堅(jiān)稱雙方是真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，其支付的500萬元是購房款，否認(rèn)存在借貸關(guān)系，并拒絕承認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》的存在（該協(xié)議僅為雙方法定代表人私下簽署，未加蓋公章）。A公司則主張，雙方的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，房屋買賣合同只是讓與擔(dān)保的外在形式。然而，由于《補(bǔ)充協(xié)議》的證據(jù)效力存在瑕疵，且A公司無法提供其他直接證據(jù)證明借款合意，案件形勢對A公司極為不利。甲面臨的不僅是可能失去核心資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，還可能因“違約”而需承擔(dān)高額違約金。

二、裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：
某法院經(jīng)審理后，判決駁回B公司要求A公司交付房屋并辦理過戶的訴訟請求。同時(shí)，法院認(rèn)定雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸，判決A公司向B公司償還剩余借款本金及合法限額內(nèi)的利息。對于B公司主張就案涉房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)恼埱螅ㄔ赫J(rèn)為，因該房產(chǎn)未完成權(quán)利變動(dòng)的公示（即未過戶登記至B公司名下），B公司不享有擔(dān)保物權(quán)意義上的優(yōu)先受償權(quán)，但可在執(zhí)行程序中申請對該房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣，并以所得價(jià)款受償。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下幾點(diǎn)理由：

1. 關(guān)于法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定：法院認(rèn)為，綜合全案證據(jù)和交易習(xí)慣來看，雙方的真實(shí)意思表示并非買賣房屋。其認(rèn)定依據(jù)包括：合同約定的“房價(jià)”與借款金額完全一致；雙方在合同簽訂后并未辦理過戶，與正常房屋交易流程不符；A公司持續(xù)支付款項(xiàng)具有利息特征；B公司在所謂“購房”后從未主張交付或使用房屋。因此，雙方以簽訂房屋買賣合同的形式，隱藏了民間借貸的法律關(guān)系。

2. 關(guān)于讓與擔(dān)保的效力認(rèn)定：法院采納了讓與擔(dān)保非通謀虛偽意思表示的觀點(diǎn)。法院指出，雙方設(shè)定擔(dān)保是真實(shí)的意思表示，房屋買賣合同是達(dá)成擔(dān)保目的的外在形式和手段。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔(dān)保解釋》）的精神，當(dāng)事人有關(guān)提供擔(dān)保的意思表示是有效的。

3. 關(guān)于流質(zhì)條款的無效：法院查明，雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定“若未能還款，房產(chǎn)歸B公司所有”，此類約定屬于歸屬型讓與擔(dān)保條款。法院認(rèn)為，該約定違反了禁止流質(zhì)的原則，應(yīng)屬無效。但這并不影響合同中關(guān)于“以房產(chǎn)提供擔(dān)�！边@一核心意思表示的效力。

4. 關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立：法院強(qiáng)調(diào)，讓與擔(dān)保要產(chǎn)生物權(quán)擔(dān)保效力（即優(yōu)先受償權(quán)），必須完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。本案中，房產(chǎn)始終登記在A公司名下，未過戶至B公司，因此物權(quán)擔(dān)保并未有效設(shè)立。B公司僅享有債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保權(quán)利，不能對抗其他債權(quán)人或主張優(yōu)先受償。

三、法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：本案是典型的“名為買賣、實(shí)為擔(dān)保”的讓與擔(dān)保糾紛。近年來，此類糾紛在民間借貸領(lǐng)域高發(fā)，許多債務(wù)人因不熟悉法律規(guī)則而陷入被動(dòng)。作為被告，厘清其中的法律邏輯并采取正確的訴訟策略至關(guān)重要。

（一）核心法律條文解讀

本案主要涉及以下法律規(guī)定：

1. 《中華人民共和國民法典》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。”

   • 俞強(qiáng)律師解讀：這是處理讓與擔(dān)保糾紛的基石條款。在本案中，房屋買賣合同是“虛假的意思表示”，其本身因缺乏真實(shí)的買賣合意而無效。但背后隱藏的“擔(dān)保合意”是雙方的真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)依據(jù)擔(dān)保相關(guān)的法律規(guī)定來認(rèn)定其效力。作為被告，首要任務(wù)就是向法庭充分揭示并證明這個(gè)“隱藏行為”的存在。

2. 《民法典擔(dān)保解釋》第六十八條：該條正式確立了讓與擔(dān)保的裁判規(guī)則。其核心內(nèi)容包括：

   • 約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下以擔(dān)保債務(wù)，并約定債務(wù)不履行時(shí)債權(quán)人可就財(cái)產(chǎn)折價(jià)、拍賣、變賣所得價(jià)款受償?shù)�，該約定有效。

   • 約定債務(wù)不履行時(shí)財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有的（歸屬型），該部分約定無效，但不影響擔(dān)保意思表示的效力。

   • 當(dāng)事人完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示（如不動(dòng)產(chǎn)過戶登記）的，債權(quán)人可以請求參照擔(dān)保物權(quán)規(guī)定就財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

   • 俞強(qiáng)律師解讀：該司法解釋為讓與擔(dān)保提供了明確的司法指引。對于被告而言，有兩個(gè)抗辯要點(diǎn)極為關(guān)鍵：第一，堅(jiān)決主張合同中任何“直接以物抵債”的條款無效；第二，若擔(dān)保財(cái)產(chǎn)未完成過戶登記，則可主張債權(quán)人僅享有普通債權(quán)，無優(yōu)先受償權(quán)，這能有效保護(hù)資產(chǎn)不被個(gè)別債權(quán)人獨(dú)占。

（二）被告視角的抗辯策略與法律建議

面對債權(quán)人的訴訟，被告A公司并非無計(jì)可施。上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師結(jié)合多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，建議被告可以從以下幾個(gè)層面構(gòu)建抗辯體系：

1. 釜底抽薪：全力論證基礎(chǔ)法律關(guān)系為借貸而非買賣
這是最根本的抗辯方向。被告應(yīng)系統(tǒng)性地組織證據(jù)，形成完整的證據(jù)鏈，以證明雙方的真實(shí)意圖是借款與擔(dān)保。

• 證據(jù)收集：盡可能搜集所有能證明借貸合意的證據(jù)，如提及“利息”、“本金”、“展期”的微信聊天記錄、短信、電子郵件；付款憑證備注為“借款”或“利息”；雙方就還款事宜進(jìn)行協(xié)商的記錄。即便如本案中存在一份有瑕疵的《補(bǔ)充協(xié)議》，也應(yīng)提交，并申請對方當(dāng)事人或證人出庭，以查明事實(shí)。

• 交易習(xí)慣論證：向法庭指出交易中的諸多不合常理之處，例如：合同價(jià)款與借款金額高度吻合；簽訂買賣合同后長期不辦理過戶、不交付房屋、不主張使用權(quán)；債權(quán)人從未關(guān)心房屋的物理狀況、產(chǎn)權(quán)瑕疵等買賣中必備要素。這些點(diǎn)可以有效反駁對方的“買賣真實(shí)”說。

• 上海律師在處理此類案件時(shí)，特別注重通過細(xì)節(jié)還原交易背景，往往能從雙方的經(jīng)濟(jì)地位、交易緊迫性、行業(yè)慣例等角度，成功說服法官采信借貸關(guān)系的主張。

2. 精準(zhǔn)打擊：主張流質(zhì)條款無效，將清償拉回清算軌道
債權(quán)人往往希望繞過復(fù)雜的清算程序，直接取得擔(dān)保物所有權(quán)。被告必須堅(jiān)決援引禁止流質(zhì)的規(guī)定。

• 法律依據(jù)：明確指出，根據(jù)《民法典》第四百零一條及《民法典擔(dān)保解釋》第六十八條，任何“債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押/擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的約定均屬無效。

• 訴訟主張：要求法院確認(rèn)相關(guān)條款無效。一旦該條款被認(rèn)定無效，債權(quán)人便不能直接取得房產(chǎn)所有權(quán)，雙方必須對擔(dān)保物進(jìn)行清算。即通過對房產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣或折價(jià)，用所得價(jià)款清償債務(wù)，多退少補(bǔ)。這為被告保留了資產(chǎn)價(jià)值最大化以及清償部分債務(wù)后保住房產(chǎn)的可能性。

3. 防守反擊：利用公示要件缺失，否定對方的優(yōu)先受償權(quán)
這是保護(hù)資產(chǎn)不被特定債權(quán)人“鎖定”的關(guān)鍵策略。

• 法律分析：讓與擔(dān)保的物權(quán)效力（優(yōu)先受償權(quán)）并非自動(dòng)產(chǎn)生，其依賴于財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。對于不動(dòng)產(chǎn)而言，公示方法就是轉(zhuǎn)移登記至債權(quán)人名下。本案中，房產(chǎn)未過戶，物權(quán)擔(dān)保未設(shè)立。

• 抗辯效果：成功主張這一點(diǎn)意味著，B公司對案涉房產(chǎn)享有的權(quán)利在性質(zhì)上等同于普通債權(quán)擔(dān)保，并不優(yōu)先于A公司的其他債權(quán)人。如果A公司還有其他債務(wù)，該房產(chǎn)將作為其責(zé)任財(cái)產(chǎn)，由全體債權(quán)人依法按比例清償，而非單獨(dú)滿足B公司的債權(quán)。這大大降低了B公司通過本次訴訟就能完全實(shí)現(xiàn)債權(quán)的可能性，增加了其和解意愿。

4. 應(yīng)對債權(quán)人擅自處分的風(fēng)險(xiǎn)
在讓與擔(dān)保中，財(cái)產(chǎn)可能已登記在債權(quán)人名下，債權(quán)人擅自再轉(zhuǎn)讓或抵押的風(fēng)險(xiǎn)是債務(wù)人最大的隱憂。

• 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：俞強(qiáng)律師建議，債務(wù)人在設(shè)立讓與擔(dān)保時(shí)，應(yīng)盡可能在登記文件中加入限制處分條款（如共有人條款、抵押條款），并定期查詢產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

• 事后救濟(jì)：如果債權(quán)人已擅自處分，債務(wù)人應(yīng)立即行動(dòng)。若第三人屬于善意取得（不知情、支付合理對價(jià)、已完成登記），則第三人取得物權(quán)，債務(wù)人只能向債權(quán)人索賠。若第三人非善意（如明知是擔(dān)保物），債務(wù)人可訴請確認(rèn)債權(quán)人的處分行為無效，并追回財(cái)產(chǎn)。這就需要專業(yè)的上海律師團(tuán)隊(duì)迅速進(jìn)行證據(jù)固定和訴訟布局。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師最后提示：讓與擔(dān)保糾紛案情復(fù)雜，法律適用專業(yè)性強(qiáng)。被告在應(yīng)訴時(shí)，切忌僅圍繞表面合同進(jìn)行辯論，而應(yīng)深入挖掘交易本質(zhì)，將庭審焦點(diǎn)引導(dǎo)至對隱藏的法律關(guān)系（借貸擔(dān)保）的審查上。同時(shí)，要善于利用現(xiàn)行法律和司法解釋對非典型擔(dān)保的規(guī)制規(guī)則，將“流質(zhì)條款無效”和“公示生效”作為維護(hù)自身權(quán)益的兩把利劍。

四、風(fēng)險(xiǎn)提示

具體案件需要咨詢專業(yè)律師，本文章僅為法律分析參考，不構(gòu)成律師執(zhí)業(yè)意見。每個(gè)案件的證據(jù)細(xì)節(jié)、地方司法實(shí)踐均有差異，最終的訴訟策略必須建立在全面分析案卷材料的基礎(chǔ)之上。

五、律師介紹

俞強(qiáng)律師 爭議解決法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)

核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實(shí)的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

在復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，是企業(yè)家和高級管理人員面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。本團(tuán)隊(duì)深耕爭議解決領(lǐng)域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)以及對商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務(wù)。俞強(qiáng)律師有著15年法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，代理案件超過700件。

專業(yè)領(lǐng)域：

• 公司股權(quán)糾紛：股東資格確認(rèn)、股東出資、公司決議效力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)激勵(lì)、公司控制權(quán)爭奪、股東代表訴訟、董監(jiān)高責(zé)任糾紛、損害公司利益糾紛、法定代表人滌除等。

• 合同糾紛：買賣、擔(dān)保、借款、租賃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)開發(fā)、合伙協(xié)議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償。（注：本案涉及的讓與擔(dān)保糾紛即屬于本團(tuán)隊(duì)核心業(yè)務(wù)范疇）

• 金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金（維權(quán)）、金融衍生品交易及理財(cái)產(chǎn)品違約、證券虛假陳述處罰與訴訟（中介機(jī)構(gòu)：券商、會(huì)所、律所）、操縱市場、內(nèi)幕交易等。

• 知識(shí)產(chǎn)權(quán)與不正當(dāng)競爭：技術(shù)合同、專利、商標(biāo)、著作權(quán)、商業(yè)秘密侵權(quán)，以及虛假宣傳、商業(yè)詆毀等不正當(dāng)競爭案件。

• 民事執(zhí)行：執(zhí)行異議和執(zhí)行追加。

• 商事犯罪：職務(wù)侵占罪、詐騙罪、操縱市場罪、集資詐騙罪、騙取貸款罪、貸款詐騙罪、票據(jù)詐騙罪、內(nèi)幕交易、泄露內(nèi)幕信息罪、利用未公開信息交易罪、非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪、洗錢罪、幫助信息網(wǎng)絡(luò)犯罪活動(dòng)罪、非國家工作人員受賄罪、對非國家工作人員行賄罪、非法經(jīng)營罪、挪用資金罪、合同詐騙罪、虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪、假冒注冊商標(biāo)罪的最輕和無罪辯護(hù)。

• 復(fù)雜疑難民商事案件的上訴、再審和抗訴。

律師信息：

• 執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）

• 地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓

• 教育背景：北京大學(xué)法律碩士

• 專業(yè)榮譽(yù)：2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”、上海政法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師

• 咨詢方式：如您正面臨類似的法律糾紛，需要專業(yè)的上海律師為您分析案情、制定策略，歡迎通過公眾號“律師俞強(qiáng)”獲取免費(fèi)初步電話咨詢，或通過“君瀾律所”官網(wǎng)聯(lián)系我們團(tuán)隊(duì)，預(yù)約線下深度會(huì)談。

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