浙江省江山市，同村村民汪某軍支付3萬元定金購買同村汪某榮的宅基地后，卻以“農(nóng)村宅基地不能買賣”和“一戶一宅”為由要求返還定金。法院的判決卻出人意料——轉(zhuǎn)讓合同有效，買家不僅無法要回定金，還敗訴了。

01 案情焦點(diǎn)：宅基地轉(zhuǎn)讓的合法性爭議

這起案例中的買家汪某軍是江山市雙塔街道靈泉村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，他通過協(xié)議以55萬元價(jià)格購買同村村民汪某榮的一處宅基地，并支付了3萬元定金。

問題隨之而來。汪某軍認(rèn)為自己已是“一戶一宅”，再購買宅基地違反法律規(guī)定，便請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求返還定金。

被告汪某榮則指出，自己是通過公開競標(biāo)合法獲得該宅基地使用權(quán)，雙方自愿協(xié)商并經(jīng)村委同意后簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，程序合法合規(guī)。

法院審理查明，雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)靈泉村村民委員會(huì)蓋章確認(rèn)。這一關(guān)鍵事實(shí)成為判決的重要依據(jù)。

02 法院裁判：為何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效？

判決結(jié)果與一般認(rèn)知存在顯著區(qū)別：

法院指出，《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，其立法宗旨在于保護(hù)農(nóng)民宅基地的專有使用權(quán)，防止農(nóng)民失去基本生存保障。然而，該規(guī)定規(guī)范的是宅基地審批資格，并非禁止宅基地使用權(quán)的合法轉(zhuǎn)讓。

《物權(quán)法》明確規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記”，這實(shí)際上認(rèn)可了宅基地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的合法性。

本案中，法院認(rèn)為關(guān)鍵點(diǎn)在于：受讓人是否符合受讓宅基地的資格條件，而非其是否已有宅基地。汪某軍作為靈泉村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備受讓宅基地的基本資格。

另一方面，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為宅基地的經(jīng)營管理者，有權(quán)有條件地允許成員間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。本案轉(zhuǎn)讓已獲村委會(huì)蓋章確認(rèn)，程序合規(guī)。

03 法律辨析：“一戶一宅”政策的真實(shí)含義

“一戶一宅”是我國宅基地管理的基礎(chǔ)性原則，但許多人對(duì)其存在誤解。這一政策的核心是確保農(nóng)村居民享有基本的居住保障，而非絕對(duì)禁止宅基地的合理流轉(zhuǎn)。

從法律角度看，“一戶一宅”規(guī)范的是宅基地的審批資格，而非轉(zhuǎn)讓資格。法律規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，恰說明法律并未禁止宅基地的轉(zhuǎn)讓本身。

實(shí)踐中，部分村民因土地改革分配、繼承、贈(zèng)與等多種原因獲得兩處以上宅基地。若完全禁止宅基地轉(zhuǎn)讓，反而會(huì)造成宅基地閑置浪費(fèi)，不利于資源有效利用。

宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，使用權(quán)主體則是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。村集體有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況，有條件允許成員間宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

04 宅基地轉(zhuǎn)讓的有效條件

根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須滿足一系列嚴(yán)格條件，否則可能導(dǎo)致合同無效。

同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓：宅基地使用權(quán)只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行。城鎮(zhèn)居民購買、法人或其他組織購買農(nóng)村宅基地的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上農(nóng)村住房：轉(zhuǎn)讓人必須擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地），才能轉(zhuǎn)讓其中一處。

受讓人符合宅基地分配條件：受讓人必須沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件。

經(jīng)集體組織同意：轉(zhuǎn)讓行為必須征得集體組織同意。未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓無效。

地隨房一并轉(zhuǎn)讓：宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須隨地上房屋一并轉(zhuǎn)讓。

05 合同無效的情形及處理原則

不符合法定條件的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，將面臨合同無效的法律后果。以下幾種典型的無效情形值得注意。

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地：由于宅基地具有福利性質(zhì)和保障功能，與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，合同無效。

轉(zhuǎn)讓未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過集體組織同意。未經(jīng)批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓行為，即使雙方意思表示真實(shí)，也無法產(chǎn)生法律效力。

受讓人已有住房不符合分配條件：如果受讓人已有住房和宅基地，不符合宅基地分配條件，轉(zhuǎn)讓行為同樣無效。

對(duì)于無效合同的處理，法院通常遵循“尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)”的原則。在江蘇如皋的一起案件中，法院判決轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，雙方返還財(cái)產(chǎn)；而在廣州白云區(qū)的案件中，法院雖認(rèn)定合同無效，但考慮到拆遷補(bǔ)償利益已按約定分配，并未支持返還要求。

06 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的特殊考量

在農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛中，法院通常會(huì)綜合考量多種因素，以實(shí)現(xiàn)個(gè)案公平。

“無效認(rèn)定、有效對(duì)待”原則：在一些案件中，盡管合同被認(rèn)定為無效，但為維護(hù)交易誠信，法院可能駁回當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求。尤其當(dāng)買家已長期占有使用宅基地并建立緊密生活聯(lián)系時(shí)，法院更傾向于維護(hù)現(xiàn)狀。

征收拆遷補(bǔ)償?shù)姆峙?/strong>：在宅基地面臨征收拆遷時(shí)，補(bǔ)償款的分配往往成為爭議焦點(diǎn)。法院通常會(huì)尊重雙方協(xié)議約定，若協(xié)議明確拆遷補(bǔ)償歸受讓人所有，即使合同無效，也可能按約定分配補(bǔ)償款。

戶口變動(dòng)的影響：實(shí)踐中，有的買受人在購房時(shí)是村民，后轉(zhuǎn)為居民。根據(jù)司法指導(dǎo)，這種情況不影響合同的效力，體現(xiàn)了“尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)”的原則。

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心限制在于受讓人的身份，而非其現(xiàn)有宅基地的數(shù)量。這正是法院判決“一戶多宅”轉(zhuǎn)讓合同有效的法理基礎(chǔ)。但是，法院也指出：

“購入他人農(nóng)村宅基地造成“一戶多宅”，雖然并不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)行為的無效；但是已有一處宅基地，依法不得再另行審批建房；是否可以審批建房，則屬于另一法律關(guān)系的調(diào)整范疇，非本案處理范圍。”

因此，對(duì)于有意購入宅基地的村民來說，仍要特別注意“一戶多宅”無法通過建房審批這一法律風(fēng)險(xiǎn)。

本文案例來源：
人民法院案例庫入庫編號(hào)：2024-07-2-107-001
浙江省江山市人民法院（2016）浙0881民初5468號(hào)民事判決書
浙江省衢州市中級(jí)人民法院（2017）浙08民終334號(hào)民事判決書