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上海商辦樓宇改造未來(lái)樣板:鼎暉平價(jià)收購(gòu)base蘇河服務(wù)式公寓

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近期,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)熱鬧非凡,鼎暉7.6億元收購(gòu)錦和資產(chǎn)旗下base服務(wù)式公寓蘇河項(xiàng)目;國(guó)壽資本6.29億元收購(gòu)領(lǐng)盛旗下的COZI可遇·東外灘店和COZI可遇·新江灣店的60%股權(quán);信達(dá)收購(gòu)嘉定中旭大廈做保租房......短短時(shí)間,險(xiǎn)資/國(guó)資進(jìn),外資退的資本變革集中落地。

從三宗收購(gòu)事件來(lái)看,鼎暉收購(gòu)最為特殊,這宗交易并非單純的資產(chǎn)并購(gòu),其核心價(jià)值在于——它或?qū)⑹巧虾I虅?wù)樓宇更新新政發(fā)布以來(lái),首個(gè)成功落地的“商辦功能融合”案例。其他兩宗收購(gòu)也非常具有典型性,如國(guó)壽收購(gòu)是典型的險(xiǎn)資看中“長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流”的收購(gòu)行為,領(lǐng)盛資產(chǎn)完成投改管退的完整資本周期,實(shí)現(xiàn)相對(duì)短期的超額回報(bào);信達(dá)收購(gòu)則是圍繞嘉定新城十年?duì)€尾辦公樓的資產(chǎn)盤(pán)活行為(如需解讀的讀者可以后臺(tái)留言,本篇不多贅述)。

本篇內(nèi)容重點(diǎn)關(guān)注鼎暉收購(gòu)案例,因?yàn)檫@個(gè)收購(gòu)案復(fù)雜得多,其中涉及商辦土地轉(zhuǎn)性、服務(wù)式公寓“降級(jí)”、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“平價(jià)平出”等反常規(guī)的操作,下面我們來(lái)解析一下:


一、項(xiàng)目基本情況


2018年,錦和資管6.9億元收購(gòu)一幢老舊星級(jí)酒店改造為base佰舍蘇河服務(wù)式公寓項(xiàng)目,項(xiàng)目融合了辦公、零售、居住等多種業(yè)態(tài),提供194套多元房型,項(xiàng)目長(zhǎng)期入住率超93%,運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)80%以上,GOP達(dá)80%以上,自有渠道占比保持60%,擁有良好的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力,客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、復(fù)租率高,市場(chǎng)口碑良好。7年過(guò)去了,鼎暉僅用7.6億元完成收購(gòu),這樣一個(gè)核心區(qū)位、運(yùn)營(yíng)成熟的資產(chǎn)錦和為何平價(jià)平出的方式賣(mài)出?

讓市場(chǎng)困惑的不止于此,收購(gòu)?fù)瓿珊?,?xiàng)目轉(zhuǎn)為保租房,運(yùn)營(yíng)方仍為base品牌,土地屬性從C2/C8用地將調(diào)規(guī)為兼容R4用地。2025年7月《上海市商務(wù)樓宇更新提升實(shí)施意見(jiàn)》明確支持一定時(shí)期內(nèi)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換,新政最大的特點(diǎn)就是開(kāi)放并優(yōu)化商務(wù)樓宇兼容復(fù)合功能,意味著15年內(nèi)商務(wù)樓宇兼容租賃住房根本無(wú)需轉(zhuǎn)性,那么鼎暉為何要轉(zhuǎn)性?還有服務(wù)式公寓“降級(jí)”為保租房到底值不值?


二、收購(gòu)方:主動(dòng)資產(chǎn)管理,前瞻布局


對(duì)于鼎暉而言,通過(guò)主動(dòng)資產(chǎn)管理,是非常具有前瞻性的戰(zhàn)略布局。

對(duì)于土地轉(zhuǎn)性方面,商辦轉(zhuǎn)R4用地程序中值得特別關(guān)注的事項(xiàng)包括:免繳土地出讓金、申請(qǐng)延長(zhǎng)土地年限(商辦類延長(zhǎng)至70年)、納入保租房全生命周期管理體系。也就是說(shuō)項(xiàng)目合規(guī)性更強(qiáng),可以有效避免非居改租賃住房模式中存在的試點(diǎn)期限續(xù)期存在不確定性、地用途不一致、剩余土地使用權(quán)期限較短等痛點(diǎn)問(wèn)題,僅延長(zhǎng)土地使用年限這一項(xiàng)對(duì)于上海很多商辦樓宇已經(jīng)足夠有吸引力,很多辦公樓剩余年限不足20年。其次轉(zhuǎn)為R4用地后,退出渠道更明確,未來(lái)通過(guò)REITs渠道退出路徑清晰,比如國(guó)壽收購(gòu)領(lǐng)盛旗下的兩家門(mén)店都是保租房,國(guó)壽資本與領(lǐng)盛投資共同設(shè)立了SPV公司,目標(biāo)就是REITs退出。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)方面,雖然改造成保租房后,在租金定價(jià)上,由于保租房?jī)r(jià)格通常低于同區(qū)域市場(chǎng)水平,預(yù)計(jì)項(xiàng)目改造后租金會(huì)有所下調(diào)。但是按照保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),項(xiàng)目70平方米以下戶型占比需提至70%以上。鼎暉繼續(xù)投資8000萬(wàn)對(duì)原來(lái)的房型進(jìn)行優(yōu)化,新增更多小戶型房源,預(yù)計(jì)總套數(shù)約345套。一方面,改造后可申請(qǐng)保障性租賃住房認(rèn)定,享受民用水電氣價(jià)、稅收優(yōu)惠,現(xiàn)金流更加穩(wěn)固。另一方面,小戶型占比提升,對(duì)于項(xiàng)目整體坪效影響并不大。從194套擴(kuò)張到345套,可租規(guī)模擴(kuò)大,整體坪效影響不大,而成本降低,并且保租房有政府背書(shū),在后期高端服務(wù)式公寓供大于求的趨勢(shì)下享有先天優(yōu)勢(shì),對(duì)公寓后期穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)利好更大。

表:base佰舍蘇河項(xiàng)目小戶型項(xiàng)目坪效最高


確切地說(shuō),鼎暉這一套組合操作下來(lái),有望實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)合規(guī)轉(zhuǎn)化、現(xiàn)金流優(yōu)化與價(jià)值提升,最終瞄準(zhǔn)金融化退出。據(jù)悉鼎暉投資此番收購(gòu)后的資本化率可達(dá)4.5%-5.5%。


三、出讓方:政策紅利期,高位變現(xiàn)


對(duì)于出讓方來(lái)說(shuō),錦和在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間點(diǎn)抓住政策紅利期賣(mài)出資產(chǎn),可以滿足三個(gè)方面:一是可以回收大部分資本金,實(shí)現(xiàn)資本退出,今年以來(lái),已有多個(gè)base佰舍項(xiàng)目掛牌,有北京三里屯工體商圈佰舍base、上海徐匯區(qū)base佰舍龍華西路店、浦三路店……這種密集的出售,絕非被動(dòng)收縮,而是主動(dòng)的戰(zhàn)略性退出。另一方面,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方仍由base負(fù)責(zé),錦和資產(chǎn)從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)服務(wù)方,輸出專業(yè)性服務(wù)也是外資常見(jiàn)的操作;三是base蘇河項(xiàng)目想要轉(zhuǎn)型升級(jí)還需要進(jìn)一步的投資,雖然不如領(lǐng)盛收益頗豐,但也避免進(jìn)一步的成本支出問(wèn)題。

因此,這個(gè)案例具有很多的引領(lǐng)性和前瞻性,接下來(lái),base佰舍蘇河項(xiàng)目“收購(gòu)、調(diào)規(guī)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、資產(chǎn)證券化”的每一步,都將成為上海存量商辦樓宇改造的鮮活樣板,為超過(guò)2億平方米的存量市場(chǎng)鋪出一條可復(fù)制的路。

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