文/上海進深 嚴明會

近日，佳運川沙項目規(guī)劃方案公示。

從圖紙本身看，這是一個明顯被“用力對待”的項目。

而這股用力，和佳運置業(yè)的掌舵人沈仁興，關(guān)系很大。

在2025年11月24日的第九批次土拍中，浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊登場，第一個出價的，是佳運置業(yè)董事長沈仁興本人。

整個競價過程一共舉牌82輪，沈仁興全程緊追不舍，頗有志在必得的氣勢。

房企董事長親自遞材料、現(xiàn)場舉牌，在當(dāng)下的上海土拍場上，可能找不出第二個。

最終，佳運以24.75億元總價、15.76%的溢價率拿下地塊，成交樓板價約29913元/㎡，住宅部分約36927元/㎡。

全域抬板6米

佳運拿下的是一塊商住混合用地。

其中，C05A-18地塊為普通商品房用地，容積率2.0；C05A-17地塊為餐飲旅館業(yè)用地，容積率1.9。

較高溢價、2.0的容積率，賦予了地塊典型的“高低配”基因。

C05A-18地塊擬建5幢4層疊加，以及7幢15-17層高層產(chǎn)品，除了12#樓之外，其他高層樓棟首層全部架空。

地面無車位、全人車分流，規(guī)劃有下沉庭院及地下會所。

有幾個亮點很突出：

1、抬板6米

從圖紙標(biāo)高看，地平面高度標(biāo)注4.2米，社區(qū)平面高度標(biāo)注為10.2米。

據(jù)此推測，該項目可能采用了全域約6米的抬板浮島設(shè)計。

2、階梯式下沉庭院

下沉庭院標(biāo)注-0.1米，內(nèi)外高差10.3米。

南側(cè)設(shè)置了電梯與步行樓梯，預(yù)計會形成錯層式動線，承擔(dān)會所、公共活動與歸家儀式感的核心節(jié)點。

3、樓間距接近1:1

高層之間的樓間距普遍在30米以上，最寬的是9號樓南側(cè)與10號樓之間，達53.2米，而10號樓的規(guī)劃高度約59.45米，很接近1:1的樓高比。

加之9#樓直面下沉庭院，景觀更好，未來會是高層中的“樓王”。

疊墅高度19.45米，前后間距在15-17米之間。

負重前行

項目的建設(shè)單位為上海佳運鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于去年12月初，由上海佳運錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持有，實控人指向沈仁興。

關(guān)于沈仁興，業(yè)內(nèi)流傳最多的是兩個關(guān)鍵詞：

細節(jié)控、低杠桿。

聽說，他會為了小區(qū)里的羅漢松、橄欖樹，親自跑到國外挑選。

佳運拿地，幾乎全用自有資金，不加杠桿。

1999年，佳運成立之初，開發(fā)的正是川沙佳運公寓，那是老縣城一代人的集體記憶。

如今，沈仁興在同一片區(qū)域，經(jīng)過82輪舉牌重回起點。

佳運拿下的川沙地塊，本身區(qū)位條件并不差。

直線距離2號線川沙站約500米，西側(cè)就是百聯(lián)川沙購物中心，百聯(lián)川沙、恒越生活廣場、綠地東海岸國際廣場等成熟商業(yè)環(huán)繞；浦東實驗小學(xué)、浦東新區(qū)人民醫(yī)院也在生活半徑內(nèi)。

正因如此，這塊地吸引了象嶼、陸家嘴、佳運三家房企參與競拍，是當(dāng)批次中參拍最多的地塊之一。

情懷的落地，從來都需要真金白銀的支撐。

相比于兩年前華潤觀宸潤府3.8萬/㎡的純宅地樓板價，佳運雖然以2.9萬/㎡的樓板價拿地，但背后隱藏的隱性成本較高。

地塊中約25%的面積為商業(yè)辦公，且必須自持酒店。

酒店裝修成本高昂，回本周期漫長，甚至需要貼錢運營，這對資金結(jié)構(gòu)是個很大考驗。

回到市場層面，參考兩年前觀宸潤府約3.8萬/㎡的住宅樓板價、6.4萬/㎡左右的聯(lián)動價，佳運川沙地塊約3.7萬/㎡的土地成本，未來售價推上6.8萬 /㎡并不意外，疊墅則有可能沖擊8萬/㎡。

根據(jù)出讓文件，地塊無住宅套數(shù)下限及中小套型規(guī)定，要求全裝修占比不低于50%，住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡（集采價）。

高層承擔(dān)了跑量的任務(wù)，為了控制總價、保證去化，佳運大概率會做較多的中小套戶型。

周邊市場方面，南側(cè)的華潤觀宸潤府項目，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，項目共計706套房源，2023年至今4次開盤，目前已經(jīng)清盤。

陸家嘴錦繡云瀾由于體量較大，還有房源續(xù)銷中。