重磅消息！繼通州、如皋之后，海安自建房新規(guī)也正式出臺了！

剛剛海安市人民政府網(wǎng)發(fā)布《市政府關(guān)于印發(fā)海安市農(nóng)村宅基地和住房 建設(shè)管理辦法的通知》，對海安農(nóng)村自建房作出規(guī)范性管理！

政策要點

規(guī)劃與建設(shè)要求：強調(diào)農(nóng)村住房建設(shè)必須符合國土空間總體規(guī)劃與村莊規(guī)劃，明確了不同區(qū)域（如城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)外）的建房政策導(dǎo)向，并對建設(shè)安全、相鄰關(guān)系處理等提出了原則要求。

宅基地申請與分戶標準：重申“一戶一宅”原則，細化了允許分戶申請建房的具體情形和不予批準分戶的情形，明確了宅基地面積標準（不滿4人戶不超過120㎡，4人及以上戶不超過135㎡）及核減規(guī)則。

農(nóng)村村民符合下列情形的，可以申請分戶：

（一）有兩個及以上本集體經(jīng)濟組織成員子女的家庭，因子女結(jié)婚增加人口的；

（二）夫妻離婚經(jīng)判決或調(diào)解有房屋居住權(quán)的；

（三）法律法規(guī)規(guī)章政策規(guī)定可以分戶的其他情形。

有下列情形之一的，分戶申請不予批準：

（一）戶籍不在本集體經(jīng)濟組織的；

（二）子女屬于獨生或雖非獨生但均未因結(jié)婚使戶籍中增加人口的；

（三）夫妻假借離婚為名，騙取分戶的；

（四）屬于其他法律法規(guī)規(guī)章政策規(guī)定的不得分戶的。

建設(shè)程序與質(zhì)量管理：規(guī)定了從規(guī)劃許可、用地審批到竣工驗收的全鏈條建設(shè)程序。強調(diào)了農(nóng)房設(shè)計、施工的質(zhì)量安全要求，嚴格落實國家和省關(guān)于“農(nóng)村新建自建房原則上不超過3層”的規(guī)定。

申請審批流程：詳細列出了申請所需材料清單，規(guī)范了從村（居）委會受理、公示、鎮(zhèn)（街道）牽頭部門聯(lián)合審核到鎮(zhèn)（街道）審批發(fā)證的具體步驟，并列明了十三種不予批準宅基地和住房建設(shè)申請的情形。

海安此次出臺新規(guī)，規(guī)范全市農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)管理，將有力地保障農(nóng)民住房安全，改善農(nóng)村人居環(huán)境，明確建房審批程序，落實監(jiān)管責任，強化規(guī)劃引導(dǎo)，嚴格執(zhí)行“一戶一宅”和建新拆舊要求，促進土地節(jié)約集約利用，推動鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，為農(nóng)村村民提供規(guī)范、安全、舒適的住房建設(shè)管理制度保障。

未來，自建房管理可進一步與宅基地改革、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境整治等政策協(xié)同，成為推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要切入點。

政策全文如下：

海安市農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)管理辦法

第一條為了進一步加強農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)管理，規(guī)范審批程序，保障建設(shè)安全，營造舒適宜居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）和《中共江蘇省委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 江蘇省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 江蘇省自然資源廳關(guān)于加強和規(guī)范農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（蘇農(nóng)經(jīng)〔2020〕11號）等法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民新建、翻建、改（擴）建住房以及相關(guān)監(jiān)督管理等活動，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱農(nóng)村村民是指具有海安市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的人員。本辦法所稱農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第四條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，定期向市資源規(guī)劃局通報農(nóng)民建房新增建設(shè)用地需求；參與編制國土空間總體規(guī)劃。

市資源規(guī)劃局負責土地利用計劃、確權(quán)登記頒證、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)辦理等工作，指導(dǎo)各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）〔以下簡稱：鎮(zhèn)（街道）〕做好國土空間總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃的編制等工作。

市住建局負責組織編制農(nóng)房設(shè)計方案圖集供村民選用，指導(dǎo)各鎮(zhèn)（街道）做好農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量和安全管理工作。

市數(shù)據(jù)局負責核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，可以委托各鎮(zhèn)（街道）審核發(fā)放。

市財政局負責研究整合村莊規(guī)劃建設(shè)方面的資金扶持政策。

市民政局、交運局、水利局、生態(tài)環(huán)境局、城管局等有關(guān)部門按照各自職責，做好宅基地和住房建設(shè)管理有關(guān)工作。

第五條 各鎮(zhèn)（街道）負責本轄區(qū)農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)的管理、監(jiān)督和服務(wù)工作，統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求。

村（居）民委員會協(xié)助相關(guān)市級部門及鎮(zhèn)（街道）做好農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)管理工作。

第六條 農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)應(yīng)符合國土空間總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃。鼓勵農(nóng)村村民在村莊規(guī)劃的居民點聯(lián)建、統(tǒng)建住房。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外規(guī)劃發(fā)展村莊，農(nóng)村村民可申請翻建、改（擴）建、新建住房。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外一般村莊，原則上不再審批新增宅基地，農(nóng)村村民可到規(guī)劃發(fā)展村莊內(nèi)申請新增宅基地；不愿意去規(guī)劃發(fā)展村莊的，可按規(guī)定標準申請翻建。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)，原則上不得翻建、改（擴）建和新建住房，積極引導(dǎo)實行預(yù)搬遷。

第七條 農(nóng)村住房建設(shè)應(yīng)當符合國家建筑安全規(guī)定，且不得影響消防、防洪、交通，不得妨礙城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)及占用公共綠地，并妥善處理好相鄰關(guān)系。建筑布局、間距、退讓等按建筑管理的標準規(guī)范執(zhí)行。

第八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，堅持一戶一宅，經(jīng)批準易地建造住宅的，應(yīng)當嚴格按照“建新拆舊”要求將原宅基地交還原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

宅基地面積標準為：不滿4人戶，每戶不超過120平方米；4人（含4人）以上戶每戶不超過135平方米。

房屋占地面積不得超過宅基地審批面積。現(xiàn)有宅基地超過規(guī)定標準的，申請翻建、改（擴）建、新建房屋時，需按規(guī)定核減。

第九條 農(nóng)村村民符合下列情形的，可以申請分戶：

（一）有兩個及以上本集體經(jīng)濟組織成員子女的家庭，因子女結(jié)婚增加人口的；

（二）夫妻離婚經(jīng)判決或調(diào)解有房屋居住權(quán)的；

（三）法律法規(guī)規(guī)章政策規(guī)定可以分戶的其他情形。

有下列情形之一的，分戶申請不予批準：

（一）戶籍不在本集體經(jīng)濟組織的；

（二）子女屬于獨生或雖非獨生但均未因結(jié)婚使戶籍中增加人口的；

（三）夫妻假借離婚為名，騙取分戶的；

（四）屬于其他法律法規(guī)規(guī)章政策規(guī)定的不得分戶的。

第十條 農(nóng)村住房建設(shè)管理嚴格執(zhí)行規(guī)劃許可、用地審批、定位放線、質(zhì)量安全管理、竣工驗收等建設(shè)程序。

第十一條 農(nóng)村住房設(shè)計和施工應(yīng)符合國家現(xiàn)行抗震設(shè)防等有關(guān)質(zhì)量安全標準的要求，新建住房原則上不超過三層。鼓勵選用政府部門提供的農(nóng)房設(shè)計方案圖集，委托鄉(xiāng)村建設(shè)工匠或具備資質(zhì)的施工企業(yè)施工。

第十二條 農(nóng)村村民申請宅基地和住房建設(shè)，應(yīng)當提交以下材料，并對材料的真實性負責：

（一）農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)（規(guī)劃許可）申請表；

（二）身份證和戶籍證明材料；

（三）原有土地使用權(quán)屬證明材料；

（四）原有房產(chǎn)權(quán)屬證明材料；

（五）農(nóng)村宅基地使用承諾書；

（六）擬建住宅與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關(guān)系的，應(yīng)當提供征求相鄰建筑所有權(quán)人意見的書面材料；

（七）法律法規(guī)規(guī)章政策等規(guī)定的其他材料。

第十三條 農(nóng)村村民申請宅基地和住房建設(shè)，按下列程序報批：

（一）農(nóng)戶申請。申請人以戶為單位向所在地村（居）民委員會提出宅基地和住房建設(shè)書面申請，并提供第十二條規(guī)定的材料。

（二）村（居）民委員會初審。村（居）民委員會召開村民小組會議或村（居）民代表會議討論宅基地和住房建設(shè)申請，并在擬建房位置周邊顯目位置公示，公示期15日。期滿后無異議并符合本辦法規(guī)定的，由村（居）民委員會簽署意見，屬于分戶后申請住房建設(shè)的，由村（居）民委員會出具證明材料。審查通過的，由村（居）民委員會簽署意見，報送各鎮(zhèn)（街道）。

（三）鎮(zhèn)（街道）審批。各鎮(zhèn)（街道）負責宅基地和住房建設(shè)的牽頭部門收到村（居）民委員會報件后，及時會同相關(guān)部門開展現(xiàn)場查驗、資料審核，提出聯(lián)合審核意見。各鎮(zhèn)（街道）根據(jù)聯(lián)合審核意見進行審批（高新區(qū)管委會對屬地街道辦事處審批結(jié)果進行復(fù)核），發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準書》，根據(jù)市數(shù)據(jù)局的委托一并核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

（四）開工查驗。建房戶建設(shè)開工前，各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當組織村（居）民委員會、建房戶、施工承攬人等到場履行放線驗線手續(xù)，劃定宅基地和擬建房屋具體位置、四至范圍等。建房戶未取得《農(nóng)村宅基地批準書》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，鎮(zhèn)（街道）不得組織放線驗線。

第十四條 有下列情形之一的，宅基地和住房建設(shè)申請不予批準：

（一）不符合國土空間總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或其他相關(guān)規(guī)劃的；

（二）宅基地所在區(qū)域已列入征收范圍的；

（三）依法劃定的需要禁止、控制建設(shè)范圍的；

（四）將原住宅或宅基地出售、出租、贈與他人以及改變用途的；

（五）自愿退出原有宅基地和房屋，再申請的；

（六）將家庭成員中部分農(nóng)業(yè)人口遷出，在遷入地申請的；

（七）全家戶口雖已合法遷入，但原籍住宅用地尚未退還原集體經(jīng)濟組織的；

（八）不符合分戶條件以分戶名義申請宅基地的；

（九）雖然符合分戶條件，但原宅基地面積已達到分戶后標準且無法退出多余宅基地的，因夫妻離婚的分戶除外；

（十）未成年的子女作為申請人單獨申請的；

（十一）住宅拆遷后已安置的，或自愿放棄宅基地權(quán)利并已按政策享受優(yōu)惠的；

（十二）離婚一方自愿放棄法定應(yīng)得宅基地和房產(chǎn)權(quán)利，再申請的；

（十三）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定其他不得批準建住宅的情形。

第十五條各鎮(zhèn)（街道）根據(jù)宅基地和住房建設(shè)批準情況，建立健全監(jiān)督機制，加強住房建設(shè)全過程監(jiān)管。

建房完工后，各鎮(zhèn)（街道）牽頭部門組織相關(guān)部門現(xiàn)場驗收，檢查農(nóng)戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積、規(guī)劃和住房設(shè)計要求建設(shè)住房，是否將拆舊建新的原宅基地和住房拆除到位，并出具驗收意見。同時將村民宅基地建房材料規(guī)范整理、及時歸檔。

供水、供電單位可在建設(shè)過程中先預(yù)批準接水、接電管網(wǎng)建設(shè)，農(nóng)戶通過聯(lián)合驗收后對新建農(nóng)房正式通水、通電。

通過驗收的農(nóng)戶，可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十六條 各鎮(zhèn)（街道）要建立健全監(jiān)管機制，加強對農(nóng)村用地建房的動態(tài)巡查，落實違法建設(shè)防控責任，及時發(fā)現(xiàn)和依法處置涉及宅基地使用和住房建設(shè)的各類違法違規(guī)行為，防止產(chǎn)生新的違法違規(guī)行為。

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、資源規(guī)劃局等部門按各自職責履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查責任。

第十七條 相關(guān)工作人員在宅基地和住房建設(shè)審批管理過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不及時報告以及不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條 本辦法自2026年3月1日起施行，有效期至2031年2月28日。

附件：1.農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)（規(guī)劃許可）申請表

2.農(nóng)村宅基地使用承諾書

3.農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)（規(guī)劃許可）審批表

4.中華人民共和國鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證

5.農(nóng)村宅基地批準書

6.農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)（規(guī)劃許可）驗收意見表

附件2

農(nóng)村宅基地使用承諾書

因（1.分戶新建住房 2.按照規(guī)劃遷址新建住房 3.原址改、擴、翻建住房 4.其他）需要，本人申請在 鎮(zhèn)（街道） 村 組使用宅基地建房，現(xiàn)鄭重承諾：

1.本人及家庭成員符合“一戶一宅”申請條件，申請材料真實有效；

2.宅基地和建房申請經(jīng)批準后，我將嚴格按照批復(fù)位置和面積動工建設(shè)，在批準后 個月內(nèi)建成并使用；

3.新住房建設(shè)完成后，按照規(guī)定 日內(nèi)按要求拆除舊房，并無償退出原有宅基地交還集體（易地新建）。

如有隱瞞、提供虛假材料或未履行承諾，本人愿承擔一切經(jīng)濟和法律責任。

承諾人：

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