長(zhǎng)沙樓市，“商改住”絡(luò)繹不絕，幾乎每隔一段時(shí)間，長(zhǎng)沙資規(guī)局就有“商改住”的公示出爐。

其實(shí)，不惟長(zhǎng)沙，在全國(guó)市場(chǎng)，商改住的消息也是頻頻刷屏。這似乎說(shuō)明了“商改住”已經(jīng)成為全國(guó)大勢(shì)，這不僅在改變著每個(gè)城市的居住格局，也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

而大規(guī)模的商改住，對(duì)長(zhǎng)沙樓市的影響是巨大的，尤其是濱江C5地塊，更是引起巨大爭(zhēng)議！

那么，長(zhǎng)沙眾多商改住有何區(qū)別？又會(huì)造成什么樣的影響？對(duì)樓市格局、城市規(guī)劃格局又有什么重大意義？其實(shí)可以從四個(gè)層面來(lái)分析：

其一，現(xiàn)有項(xiàng)目商改??；

其二，遠(yuǎn)郊地塊商改住；

其三，市中心部分地塊商改??；

其四，核心城市地標(biāo)地塊商改住。

接下來(lái)我們一起分析一下。

首先是已有樓盤(pán)的商改住。從過(guò)去多個(gè)項(xiàng)目的商改住情況可以看出，大部分商改住項(xiàng)目其實(shí)都有一個(gè)特質(zhì)，即：公寓或者類(lèi)住宅的商業(yè)大平層商改住。

說(shuō)白了，就是把本來(lái)就適合居住的商業(yè)改成住宅。對(duì)所在片區(qū)沒(méi)有多大影響，對(duì)城市規(guī)劃格局也沒(méi)有多大影響，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)這些物業(yè)的，基本也是為了居住或者作為工作室等比較私人化的需求。

舉個(gè)例子，濱江臨江沿線(xiàn)的商改住項(xiàng)目比較多，比如潤(rùn)和濱江灣南地塊、復(fù)地金融中心的一棟商業(yè)樓、鉑悅湘江的兩棟商業(yè)大平層等。

這些項(xiàng)目在原來(lái)的規(guī)劃上就是類(lèi)住宅，所以商改住后，其實(shí)沒(méi)有多大區(qū)別。影響僅限于項(xiàng)目之內(nèi)，且外立面仍舊是玻璃幕墻，對(duì)濱江的整體規(guī)劃沒(méi)有產(chǎn)生太大影響。濱江規(guī)劃的300萬(wàn)平商業(yè)，減少這一部分其實(shí)沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。

還有如河?xùn)|沿岸的華爾街中心、鳳起麓鳴、中海閱湘臺(tái)等項(xiàng)目，情況也是如此，他們的商改住不會(huì)影響整體格局。相反，對(duì)長(zhǎng)沙樓市有積極影響，因?yàn)楫?dāng)下市場(chǎng)上商業(yè)庫(kù)存居高不下，去化比較艱難。

比如，僅公寓市場(chǎng)，去化周期最高的芙蓉區(qū)，就高達(dá)1403.9個(gè)月，這還不包括寫(xiě)字樓。

現(xiàn)在改成住宅之后，反而比較容易去化，促進(jìn)銷(xiāo)售，對(duì)存量市場(chǎng)是有積極影響的。

遠(yuǎn)郊地塊商改住，對(duì)樓市的影響

第二個(gè)層面則是遠(yuǎn)郊地塊的商改住，諸如濱水新城、開(kāi)福北的高嶺、關(guān)公湖，甚至大王山、暮云、麓谷新區(qū)等區(qū)域。

這些地方商業(yè)氛圍薄弱，很多地方其實(shí)需要商業(yè)，但是這些新興板塊目前配套不足，居住氛圍不是很濃厚，但在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商敢到這些地方區(qū)拿地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，因?yàn)檫@對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)。

所以，這一部分區(qū)域其實(shí)是有商業(yè)需求，但是礙于市場(chǎng)大環(huán)境沒(méi)有辦法去開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商改住就是不得已而為之。

中心城區(qū)地塊商改住，對(duì)樓市的影響

再來(lái)看中心城區(qū)的地塊商改住，其實(shí)分為兩個(gè)層面。第一個(gè)層面的中心城區(qū)地塊商改住，是核心城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚的地塊商改住，他們的改變不會(huì)對(duì)大環(huán)境、對(duì)城市格局產(chǎn)生巨大影響。反而促進(jìn)了樓市的去化，是有積極意義的。

比如今年出讓的保利火車(chē)站北地塊，這個(gè)地塊處于芙蓉中路金融商務(wù)區(qū)，是真正的核心地塊。本身如果打造商業(yè)地標(biāo)，其實(shí)是有積極意義的。但是這一區(qū)域?qū)懽謽橇至?，高樓大廈聚集，多它一個(gè)不多，少它一個(gè)其實(shí)也沒(méi)有多大關(guān)系。

反倒是改成住宅后，能夠迅速吸引優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商（如保利）拿地，然后開(kāi)發(fā)成高品質(zhì)住宅，從而吸引了巨大的關(guān)注度。

所以它的商改住其實(shí)是有積極意義的，因?yàn)槿绻恢笔巧虡I(yè)性質(zhì)，就沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商有膽量在這個(gè)時(shí)間段拿地開(kāi)發(fā)，就只能一直閑置在那里。這樣一個(gè)城市中心的位置如果一直閑置，就宛如一道傷疤，影響整個(gè)城市的界面。

改成住宅后可以迅速開(kāi)發(fā)，等于給城市美了個(gè)容，迅速填補(bǔ)這一片空白，對(duì)城市有積極意義。

同理，紅星片區(qū)部分商改住也是如此，如果不進(jìn)行商改住，就只能一直拖延著不開(kāi)發(fā)，這也是紅星片區(qū)開(kāi)發(fā)緩慢的因素之一。但改成住宅后，能加快片區(qū)開(kāi)發(fā)！

那么，真正對(duì)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局產(chǎn)生巨大影響的，是哪些地塊？

核心地標(biāo)地塊商改住，對(duì)片區(qū)格局影響巨大

根據(jù)上述描述，商改住并不是洪水猛獸。但為何長(zhǎng)沙部分“商改住”地塊，卻引發(fā)巨大爭(zhēng)議？

真正的原因，就一個(gè)：核心地標(biāo)地塊商改住，比如長(zhǎng)沙中心南地塊、濱江C5南地塊、觀沙嶺TOD地塊！

為什么？

原因只有一個(gè)，打破了片區(qū)原有的規(guī)劃格局，對(duì)片區(qū)規(guī)劃和定位產(chǎn)生巨大影響！

比如觀沙嶺片區(qū)，原本規(guī)劃為“教城融合示范區(qū)”，打造了花園城商業(yè)，還規(guī)劃了TOD地標(biāo)，但商改住后，片區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)變更，規(guī)劃的地標(biāo)商業(yè)沒(méi)了，等于觀沙嶺片區(qū)失去了一個(gè)價(jià)值支撐點(diǎn)：

如梅溪湖長(zhǎng)沙中心南地塊，本來(lái)規(guī)劃為梅溪湖第一高樓地標(biāo)，也是超級(jí)中軸的核心所在，但改為住宅后，原來(lái)規(guī)劃的超級(jí)中軸商務(wù)核心，已經(jīng)失去了靈魂，對(duì)片區(qū)的價(jià)值認(rèn)同度，自然也會(huì)降低。

最重要的是濱江C5地塊，湖南金融中心原規(guī)劃了南、北中心，目前南中心已經(jīng)已經(jīng)打造完成，河西第一高樓湘江FFC，更有弘坤、潤(rùn)和城、地寶等寫(xiě)字樓地標(biāo)林立。但北中心目前已經(jīng)徹底失去靈魂，C5地塊地標(biāo)已失，C7/C8地塊大規(guī)模商改住，對(duì)湖南金融中心的影響巨大。

雖然改成住宅后，濱江又將增加一個(gè)標(biāo)桿性豪宅，但失去了金融中心北中心地標(biāo)這一高端規(guī)劃的價(jià)值支撐，這樣的房子又能否得到購(gòu)房者的價(jià)值認(rèn)同呢？

但現(xiàn)有情況下，這些地標(biāo)建筑短時(shí)間內(nèi)很難建設(shè)，直接閑置又將是城市核心區(qū)域的一道傷疤，而改成住宅，可以快速減輕財(cái)政壓力，并彌補(bǔ)片區(qū)空白，更新城市面貌！

來(lái)源：李白樓語(yǔ)堂、長(zhǎng)沙資規(guī)局、網(wǎng)易號(hào)