北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有幾套50年的公寓，公司產(chǎn)權(quán)，是前幾年抵賬過(guò)來(lái)的，成本價(jià)不高所以租金收益還可以。但我也沒(méi)打算長(zhǎng)期持有，只不過(guò)聽(tīng)到有消息稱(chēng)商住公寓的政策要調(diào)整，按照二類(lèi)經(jīng)適房管理，上市交易的時(shí)候只要繳納10%的土地出讓金就可以轉(zhuǎn)為商品房產(chǎn)權(quán)。

所以想咨詢(xún)一下您，轉(zhuǎn)為商品房是不是就增加了投資價(jià)值，就適合長(zhǎng)期持有了吧？

A：

1、沒(méi)有“按照二類(lèi)經(jīng)適房管理”的說(shuō)法，只有“按照經(jīng)適房管理”，這些都可以算二類(lèi)經(jīng)適。

2、但這肯定不包括50年土地產(chǎn)權(quán)的公寓，也不太可能出臺(tái)這種政策。因?yàn)樗^的土地出讓金或綜合地價(jià)款都是“補(bǔ)交”，而公寓是商業(yè)或工業(yè)用地，拿地的時(shí)候就已經(jīng)繳納完畢了，并不欠什么，也就沒(méi)有補(bǔ)交的理由。

很多事情不是愿意交錢(qián)就能辦的，如果公寓能交錢(qián)成為普宅，那宅基地能否變成別墅用地？養(yǎng)豬場(chǎng)能否交錢(qián)成為教育用地？不行唄，沒(méi)有這種政策，也不可能推出。

3、另外即便是有了這種政策，那對(duì)于50年產(chǎn)權(quán)的公寓來(lái)說(shuō)也意義不大，至少對(duì)價(jià)格走勢(shì)沒(méi)什么影響。這參考70年的商住公寓吧，價(jià)格并不比50年的強(qiáng)多少。因?yàn)橛绊戇@類(lèi)房產(chǎn)的主要因素是租金，是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整的，房產(chǎn)性質(zhì)不起決定作用。

僅供參考。

二

Q:

首付預(yù)算250-300w，工作地點(diǎn)坐標(biāo)東二環(huán)勁松為主，另外每周四五兩天到亦莊辦公。愛(ài)人居家設(shè)計(jì)類(lèi)工作，孩子兩歲，請(qǐng)問(wèn)根據(jù)我家情況，結(jié)合房產(chǎn)保值的話買(mǎi)在哪里合適？房子面積不用太大，兩居三居都可以，商品房小區(qū)。

當(dāng)然，我們的想法是可以適當(dāng)在四環(huán)左右以換取適當(dāng)?shù)木幼…h(huán)境，但老人們的建議還是以核心區(qū)為主，希望買(mǎi)東城的一步到位，連孩子學(xué)區(qū)房一并解決。但我們除了考慮居住環(huán)境外，也考慮很可能將來(lái)雙方老人至少一方會(huì)到北京同住，這面積問(wèn)題就相當(dāng)重要了。

我們目前主要看的是南四環(huán)沿線，大紅門(mén)至小紅門(mén)，只是不知道保值情況和學(xué)區(qū)是否合適？另外也考慮過(guò)通州，但感覺(jué)有些遠(yuǎn)，還沒(méi)具體看房。

A：

1、首付300萬(wàn)之內(nèi)，準(zhǔn)備貸款多少??？也就是總預(yù)算多少？有了總價(jià)才好聊買(mǎi)在哪兒，否則沒(méi)法兒說(shuō)哪里合適。

常規(guī)建議是既然各項(xiàng)都要兼顧，那就以亦莊為主吧，包括學(xué)區(qū)都算不錯(cuò)的，溢價(jià)也不算高。其他的板塊還真不太好說(shuō)，主要是勁松和亦莊之間沒(méi)有學(xué)區(qū)排名比較高的。

2、買(mǎi)東城學(xué)區(qū)房一步到位，但學(xué)區(qū)溢價(jià)也高啊，從居住角度的性?xún)r(jià)比就不高了?；蛘呤蔷C合考慮吧，常規(guī)建議是如果預(yù)算高，那就相對(duì)容易買(mǎi)到溢價(jià)低的，各項(xiàng)都能兼顧。預(yù)算如果不太高就只能是取舍了，看自己更重視哪方面吧。

3、大紅門(mén)至小紅門(mén)，優(yōu)勢(shì)是居住的性?xún)r(jià)比相對(duì)高，但相對(duì)應(yīng)的就是價(jià)格走勢(shì)不算強(qiáng)，所以才性?xún)r(jià)比高的。學(xué)區(qū)也不算強(qiáng)，在豐臺(tái)和朝陽(yáng)的排名都不太高。要不您還是說(shuō)具體的吧，比如直接說(shuō)小區(qū)，要不然我都不知聊什么。

4、通州看看唄，有了初步感覺(jué)再具體考慮。

僅供參考。

三

Q:

我最近關(guān)注雙橋康城別墅的二期的上疊，現(xiàn)在200多平700多萬(wàn)，3萬(wàn)多一平，但看到和一期的價(jià)格差比較明顯，是不是二期的保值不好??？

我對(duì)周邊和小區(qū)的環(huán)境是比較滿意的，就是猶豫著位置的后續(xù)升值潛力。另外也考慮過(guò)一期，但價(jià)格差要在200萬(wàn)以上，不知道是不是值得，我該怎么選？

A：

1、我沒(méi)怎么注意過(guò)康城別墅，不太清楚價(jià)格的差距。二期是叫香草天空吧？印象中環(huán)境和品質(zhì)挺好的，開(kāi)發(fā)商銀信地產(chǎn)，老板和操盤(pán)人都是有理想的人，當(dāng)年下了很大的工夫。

不過(guò)別墅類(lèi)產(chǎn)品無(wú)論是哪種形式，從保值來(lái)說(shuō)都不太強(qiáng)。這跟具體小區(qū)關(guān)系不太大，而是整體產(chǎn)品的特點(diǎn)。即便是中央別墅區(qū)的各種豪宅，價(jià)格走勢(shì)能跟上大盤(pán)的也幾乎沒(méi)有。

所以甭太糾結(jié)哪期更保值了，在我估計(jì)都差不多。至少在短期五年八年是不會(huì)有明顯差距的，怎么也得十年以上才略有差距。

2、這也不太好聊什么升值潛力。別墅類(lèi)產(chǎn)品跟地段兒+配套的關(guān)系不是太大。還是這話，中央別墅區(qū)的都普通，其他板塊能有多大潛力？

3、房子是用來(lái)住的，我建議是別太糾結(jié)什么保值了，還是多考慮自己的居住體驗(yàn)吧。覺(jué)得二期合適那買(mǎi)，既省了200萬(wàn)，居住的還舒心，沒(méi)必要為了所謂的保值而為難自己。

僅供參考。

四

Q:

我家小孩在北京新機(jī)場(chǎng)附近工作，有編制，預(yù)計(jì)至少十年內(nèi)不會(huì)換工作與地點(diǎn)。目前房子是單位宿舍，但他和女友考慮結(jié)婚問(wèn)題準(zhǔn)備租房和買(mǎi)房。租房是就在附近租價(jià)格不貴的，買(mǎi)房是想在四環(huán)內(nèi)買(mǎi)一套兼顧保值和以租養(yǎng)租的。

預(yù)算是首付由我們雙方家長(zhǎng)共擔(dān)，預(yù)計(jì)130-150萬(wàn)左右。月供由他們小兩口承擔(dān)，預(yù)計(jì)在1萬(wàn)元之內(nèi)。新機(jī)場(chǎng)附近的租房事宜很好解決，只是四環(huán)內(nèi)我們都不熟，不知從哪里下手。所以才想到麻煩您，兩居就可以，保值好兼租金高的。

A：

1、兼顧保值和以租養(yǎng)租的，那就是既要保值好，也要租金高，是這意思吧？這不太好兼顧，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)vs租賃是兩個(gè)市場(chǎng)，在總價(jià)不太高的情況下通常是相悖的。

升值好的租金收益多數(shù)偏低，而如果租金收益高，那大多都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的慢。所以還是看自己更重視哪方面吧，很多時(shí)候都只能取舍。

2、首付150+月供1萬(wàn)之內(nèi)，那就是買(mǎi)300來(lái)萬(wàn)的房是嗎？四環(huán)內(nèi)兩居，保值好租金高的，幾乎沒(méi)什么選擇。要不您還是先讓孩子在網(wǎng)上看看吧，各地段兒的房?jī)r(jià)都有，大致有個(gè)方向再說(shuō)看房吧。或者說(shuō)這價(jià)格的肯定有，但您其他的要求不好兼顧。

僅供參考。

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